Er worden steeds meer appartementen gekocht, maar de prijzen jagen jongeren en mensen met een laag inkomen weg.
De vastgoedmarkt beleeft opnieuw een bloeiperiode. 2024 was een jaar vol hoogtepunten. In totaal werden er 715.429 woningen verkocht, 12,4% meer dan in 2023. Tweedehandswoningen die op de markt komen, staan slechts enkele dagen te koop, en hetzelfde geldt voor nieuwbouwwoningen, die zelfs off-plan worden verkocht. De huizenmarkt verkeert in een uitzonderlijke situatie en nadert het niveau van een zeepbeltransactiemarkt. In 2005 werd er nog bijna een miljoen transacties geregistreerd.
Deze gunstige vastgoedmarkt gaat ook gepaard met een uitzonderlijke prijsstijging. Volgens het officiële observatorium van het Ministerie van Volkshuisvesting bedraagt de gemiddelde vierkante meter onbeschermde woningen inmiddels bijna 2.000 euro. Kadasterbureaus gaven deze week aan dat de prijscurve in het eerste kwartaal van 2025 zal blijven stijgen. In 47 van de 52 provincies is er sprake van stijgingen. De ranglijst van duurste steden wordt aangevoerd door Donostia (gemiddeld € 5.824/m²), Madrid (€ 4.716/m²), Barcelona (€ 4.538/m²), Palma (€ 3.735/m²) en Bilbao (€ 3.129/m²).
De verkoop van woningen neemt toe, en dat gebeurt zonder dat er waarschuwingssignalen zijn op de hypotheekmarkt. De Bank van Spanje benadrukte deze week in haar jaarverslag dat 86,5% van de leningen bestemd is voor de aankoop van een eerste woning. Bovendien wordt volgens het INE 38% van de aankopen contant betaald.
Spanje is ook een aantrekkelijk land voor investeringen en buitenlanders nemen aanzienlijk deel aan de markt. Volgens de Registrars zal het aandeel van de vreemde valuta naar verwachting tegen maart 2025 14% bedragen. In sommige gebieden zijn de zorgen echter groter. In het eerste kwartaal werd 30% van de verkochte huizen op de Balearen door buitenlanders gekocht, 28% in de regio Valencia en 25% op de Canarische Eilanden. Buitenlanders verstoren de markt in toeristische gebieden, waarschuwt de Bank van Spanje.
Lees ook Isabel Rodríguez: "We zitten in een SOS-situatie voor toeristische verhuur." Fernando H. Valls / Maite Gutiérrez
Om deze aankopen te ontmoedigen, heeft de PSOE een nieuwe belasting voor niet-EU-beleggers voorgesteld. Deze belasting bedraagt maximaal 100% van de transactie. Dat wil zeggen dat de belasting de waarde van de aankoop zou verdubbelen. De belasting zou vooral gevolgen hebben voor Britten, Marokkanen, Chinezen en Oekraïners.
De sector verwacht dat de transacties en prijzen dit jaar zullen blijven groeien.Het grootste probleem bij de verkoop van woningen is het beperkte aanbod aan sociale huurwoningen die voldoende huisvesting kunnen bieden aan gezinnen die uit het gratis woningsysteem worden gezet. Momenteel bedraagt het percentage gesubsidieerde woningen 3,4%, wat ver onder het EU-gemiddelde van 8% ligt. In 2024 werden 9.567 panden als beschermd gebied aangemerkt, waarvan het merendeel (5.884) te koop stond. Dat zijn nog steeds kleine aantallen.
Ignasi Martí Lazuna, onderzoeker bij de afdeling Samenleving, Politiek en Duurzaamheid van Esade en hoogleraar aan de URL, waarschuwde deze week op de Construmat-beurs dat toegang tot huisvesting een van de belangrijkste factoren voor ongelijkheid is geworden. “Er is meer spanning in de samenleving”, klaagde hij. De professor legde uit dat huisvesting de voornaamste focus is voor de kwetsbaren, met daarbij het toenemende fenomeen van kamerverhuur, ook wel bekend als "verticale sloppenwijken".
De voorzitter van Gad3, Narciso Michavila, benadrukte tijdens de beurs de schok in de vraag op de markt. "De demografie is de belangrijkste factor die deze toename in de vraag naar woningen verklaart, met een grote instroom van migranten in de werkende leeftijd in grote steden die op zoek zijn naar een woning", merkte hij op. Het tempo van de bouw – zo ga ik verder – houdt geen rekening met de versnelde bevolkingsgroei. "Er worden in Madrid enorm veel woningen gebouwd, en zelfs dat zal niet genoeg zijn om in de behoeften van de gehele nieuwe bevolking te voorzien", concludeerde hij. De concurrentie op de woningmarkt neemt toe, waardoor minderbedeelden buiten de boot vallen. De Woonbarometer van de Algemene Raad voor Technische Architectuur en Gad3 geeft cijfers over dit probleem: het vinden van een appartement wordt steeds moeilijker voor jongeren, en 30% van de mensen onder de 30 jaar heeft hulp van hun ouders nodig om een woning te kopen.
De vastgoedsector en economen voorspellen dat de verkoop in 2025 verder zal groeien. Het jaar begon met het hoogste aantal transacties sinds 2007, 183.140, wat een stijging van 20,7% vertegenwoordigt ten opzichte van 2024. Ook de prijzen blijven stijgen, met een gemiddelde stijging van 40% over de afgelopen tien jaar, volgens officiële woningcijfers.
lavanguardia
