Is er een vastgoedbubbel in Spanje en zal deze in 2025 barsten?

Een vastgoedzeepbel ontstaat wanneer de huizenprijzen sterk stijgen, aangewakkerd door vraag en speculatie.

Meestal betekent dit dat de huizenprijzen sterker zijn gestegen dan de huidige lonen en dat ze voor een veel hogere prijs verkocht worden dan ze eigenlijk waard zouden moeten zijn.

Het is een zeepbel omdat deze op een bepaald moment in de toekomst zal barsten, wat zal leiden tot een plotselinge daling van de huizenprijzen. Dit gebeurt meestal als de vraag afneemt en het aanbod toeneemt.

Is er momenteel sprake van een vastgoedbubbel in Spanje?

Het is algemeen bekend dat de huizenprijzen in Spanje de afgelopen jaren enorm zijn gestegen en dat er een woningcrisis is, waardoor veel mensen geen toegang hebben tot betaalbare woningen.

De woningverkoop blijft records breken in een markt met een enorm aanbodtekort. Dit zorgt ervoor dat de gemiddelde huizenprijs in Spanje bubbelniveaus bereikt, zo meldde de Spaanse centrale bank deze week in haar laatste financiële rapport.

De vastgoedprijzen zijn tot wel 8,5 procent overgewaardeerd, concludeerde El Banco de España . Het is belangrijk om te vermelden dat de Spaanse monetaire autoriteit de bevoegdheid heeft om het aantal hypotheken dat banken kunnen aanbieden te beperken om een ​​mogelijke vastgoedbubbel te vertragen.

De Spaanse centrale bank schat dat het tekort aan woningen in Spanje oploopt tot ongeveer 450.000 woningen.

Ook bleek dat er in de tweede helft van 2024 367.000 aankopen werden gedaan, wat wijst op een hoge vraag.

Deze trend zette zich voort tot begin 2025, met 183.140 geregistreerde verkopen tussen januari en maart 2025, volgens gegevens gepubliceerd door het Spaanse Nationaal Instituut voor de Statistiek (INE).

Dit is het hoogste aantal verkopen aan het begin van het jaar sinds 2007, toen Spanje duidelijk te kampen had met een vastgoedbubbel.

Slechts een jaar later barstte de zeepbel en begonnen de prijzen te dalen.

FACT CHECK: Ja, de Spaanse belasting van 100 procent voor niet-EU-ingezetenen verdubbelt de huizenprijs

Vastgoedexperts zijn van mening dat de trend die we begin 2025 zien, te wijten is aan het huidige financiële klimaat en het 'rush-effect'. Dit is de reden dat mensen denken dat ze snel moeten kopen voordat de huizenprijzen nog verder stijgen.

"De prijzen stijgen razendsnel en de markt is erg krap", vertelde José García Montalvo, hoogleraar economie aan de Pompeu Fabra Universiteit, aan de belangrijkste Spaanse krant El País.

"Dit leidt ertoe dat veel mensen denken dat als ze nog langer wachten, ze het niet meer kunnen kopen. Ze nemen daarom een ​​beslissing onder druk, omdat ze denken dat als ze nu niet kopen, ze het over zes maanden niet meer kunnen betalen", voegt hij toe.

María Matos, directeur onderzoek bij Fotocasa, gelooft dat "als deze trend van meer dan 60.000 transacties per maand zich voortzet, we het beste jaar sinds 2007 tegemoet kunnen zien".

Volgens veel analisten wijzen deze signalen erop dat Spanje al te kampen heeft met een vastgoedbubbel.

Deskundigen zijn er echter niet zeker van wanneer de zeepbel zal barsten. Dat komt deels doordat niet iedereen het erover eens is dat er überhaupt sprake is van een vastgoedzeepbel.

OP DE KAART: De belastingen die Spanje wil invoeren om de huizencrisis op te lossen

Een van de redenen waarom sommige analisten het uitsluiten, is het feit dat de prijs per vierkante meter in grote Spaanse steden hoger ligt dan tijdens het hoogtepunt van de vorige vastgoedbubbel, 17 jaar geleden.

Zij zijn van mening dat een van de redenen dat de prijzen nu hoger zijn dan voorheen, is dat de lonen en koopkracht van kopers ook veel hoger liggen. Daardoor is vastgoed niet overgewaardeerd.

Bovendien kwamen ze tot de conclusie dat de huishoudschuld niet meer zo hoog is als tijdens de vastgoedzeepbel van 2007.

Sommigen zijn van mening dat de stijgende prijzen beter verklaard kunnen worden door een gebrek aan aanbod, dan door een spiraal van speculatieve aankopen.

De voorzitter van de Vereniging van Makelaars in Biskaje, José Manuel González Robles, acht een risico op een vastgoedzeepbel uitgesloten.

"Er is geen enkel risico, echt geen enkel, om een ​​simpele reden: de zeepbel van 2008 en de financiële crisis ontstonden doordat de banken de financieringskraan dichtdraaiden. Er was sprake van overmatige schuldenlast, vooral op staatsniveau... Nu is de algehele situatie compleet anders", vertelde hij aan de Baskische krant Deia. De schulden zijn laag en de spaartegoeden zijn ongekend hoog.

González legde uit dat er tijdens de financiële crisis in Spanje een overschot aan nieuwbouwwoningen was, die er nu "niet meer zijn". "Er wordt niets gebouwd; integendeel, er is behoefte aan woningen, en aan de andere kant wilden banken destijds geen leningen verstrekken", wat nu het tegenovergestelde is.

Over het algemeen lijkt er consensus te bestaan ​​over het feit dat de huidige huizencrisis in Spanje heel anders is dan die van 2008.

Er is veel vraag naar woningen, maar er wordt nauwelijks gebouwd (70 procent minder dan vroeger).

Daarentegen staan ​​leningen voor woningbouw en hypotheken onder veel strenger toezicht en kent Spanje geen zogenaamde 'cajas de ahorro' -spaarbanken meer, die bij de vorige crisis een centrale rol speelden.

Hoewel er duidelijk sprake is van een ernstige woningcrisis en -tekort, zorgt de slechte gezondheid van de Spaanse bankensector er momenteel voor dat de kans op een vastgoedbubbel in 2025 kleiner wordt.