Zelfs een lening zal niet helpen. 35 procent van de huishoudens kan zich geen appartement veroorloven

• Er werden 210 coöperatieve appartementen opgeleverd en 991 gebouwd als onderdeel van het sociale huurwoningenproject.
• Tussen januari en april 2025 werden ruim 62.000 appartementen in gebruik genomen, 3,3% minder dan een jaar geleden.
• Een bijkomend pijnpunt voor de gemeentelijke en sociale sector, dat niet per se aanwezig is in de particuliere sector, is natuurlijk het gebrek aan geld om de bouw te ondersteunen.

In Polen worden jaarlijks zo'n 200.000 appartementen in gebruik genomen, wat betekent dat theoretisch binnen tien jaar aan de maatschappelijke woonbehoefte kan worden voldaan. De meeste appartementen worden echter door projectontwikkelaars gebouwd voor de verkoop, en 35% van de huishoudens kan ze zelfs met een lening niet betalen. Tegelijkertijd verdient deze groep te veel om gebruik te maken van sociale en gemeentelijke huurwoningen.

Volgens Prof. Bartłomiej Marona van de UEK is de enige manier om de omvang van het probleem te verkleinen, het opvoeren van de bouw van sociale woningen in plaats van het ondersteunen ervan met verdere leningsprogramma's.

Het probleem van het woningtekort heeft betrekking op huishoudens die enerzijds niet in hun woonbehoefte op de markt kunnen voorzien. Dit wil zeggen dat hun salarissen te laag zijn om een ​​lening af te sluiten of een appartement te huren, en anderzijds hun inkomen te hoog is om gebruik te maken van sociale of gemeentelijke huurwoningen.

- herinnert Dr. hab. Bartłomiej Marona, hoogleraar aan de Economische Universiteit in Krakau, zich in een interview met het persbureau Newseria.

- Schattingen laten zien dat dit verschil ongeveer 35% bedraagt, wat veel is, maar optimistisch gezien neemt dit verschil jaar na jaar af. We kunnen het zeker niet dichten en het probleem oplossen zonder intensievere overheidsinterventie op het gebied van TBS of sociale huisvesting in het algemeen, voegt hij eraan toe.

Tussen januari en april 2025 werden ruim 62.000 appartementen in gebruik genomen, 3,3% minder dan een jaar geleden. Van deze groep betrof meer dan een derde individuele bouwprojecten en meer dan 60% appartementen voor koop of huur, oftewel appartementen van projectontwikkelaars (voornamelijk te koop, 331 van de bijna 38.000 waren bestemd voor huur).

Er werden 210 coöperatieve appartementen opgeleverd en 991 sociale huurwoningen gebouwd . Hoewel dit een stijging van respectievelijk 76,5 en 21,3 procent betekent ten opzichte van dezelfde periode in 2024, is het nog steeds een fractie van de totale markt en voldoet het niet aan de maatschappelijke behoeften. Bovendien is het aantal appartementen dat voor gemeentelijke huisvesting wordt opgeleverd met bijna de helft afgenomen. Volgens de econoom zouden aanbodbevorderende activiteiten, waaronder ondersteuning van sociale huisvesting, het probleem kunnen helpen oplossen, in plaats van extra vraag te creëren door middel van goedkopere leningen, wat op de lange termijn de prijzen verhoogt en de toegang tot huisvesting beperkt.

- We bevinden ons in een vrij ongunstige fase wat betreft de indicator voor woningbeschikbaarheid, d.w.z. de relatie tussen inkomen en woningprijzen is relatief ongunstig als we kijken naar de afgelopen twee of drie jaar, maar op de langere termijn is deze beschikbaarheid toegenomen. Dit is een voorbeeld van een ontoereikend woningbouwprogramma, dat twee jaar geleden werd ingevoerd en de woningprijzen opdreef, waardoor de indicatoren er nu zo uitzien, benadrukt de UEK-hoogleraar.

Dit gaat over de Safe Credit 2%, die in 2023 door de regering van Mateusz Morawiecki werd ingevoerd. De regeling functioneerde enkele maanden en ging uit van staatssubsidies voor hypotheektermijnen, waardoor de rente op de lening voor de lener gedurende 10 jaar slechts 2% zou bedragen. Het programma stuitte op enorme rentes en dreef de huizenprijzen op.

Volgens gegevens uit januari 2024 maakten 82,5 duizend mensen gebruik van het programma, wat neerkwam op 59,6 duizend verstrekte leningen en 24,2 miljard PLN aan leningen, oftewel ongeveer de helft van de leningen in de tweede helft van 2023. Volgens gegevens van de NBP zijn de huizenprijzen op de secundaire markt als gevolg van het programma het sterkst gestegen sinds 2007. Tussen juli 2023 en juni 2024 stegen de prijzen in de zeven grootste steden van Polen met 19,2 procent volgens de zogenaamde hedonische index. Op de primaire markt stegen de prijzen met 20,4 procent, vergeleken met een stijging van minder dan 5 procent een jaar eerder.

De tweede component van de beschikbaarheid van woningen in het kader van aankoop is krediet. In een situatie van hoge inflatie en hoge rentetarieven is krediet duur, het duurste in de Europese Unie. Ik zie echter ook licht aan het einde van de tunnel in het kader van het macro-economische en monetaire beleid: er is een tendens om de inflatie te verlagen, en daarmee de rentetarieven, in de volgende fase van het verlagen van de WIBOR en het vergroten van de beschikbaarheid van krediet.

- zegt prof. Bartłomiej Marona.

Hij benadrukt dat huisvestingsprogramma's meer gericht moeten zijn op de vraag naar huisvesting, met inbegrip van steun voor sociale huisvesting, en in mindere mate op het genereren van extra vraag, wat op de lange termijn de prijzen doet stijgen en de toegang tot huisvesting beperkt.

- Vanuit het oogpunt van het overheidshuisvestingsbeleid gaat het er niet om een ​​appartement te bezitten, maar om dat alle burgers in staat zijn en de voorwaarden hebben om in hun woonbehoeften te voorzien, benadrukt de expert. Daarom, voegt hij eraan toe, is sociale huisvesting zo belangrijk. Het is een instrument in veel ontwikkelde landen ter wereld, Azië en Europa, om in de woonbehoeften te voorzien.

Een barrière voor de gemeentelijke en sociale sector, maar ook voor projectontwikkelaars, is het beperkte aantal hectare grond.

Op dit moment zijn er in steden als Krakau geen gebieden waarin geïnvesteerd zou kunnen worden. Er is een zeker perspectief op het vrijgeven van deze gebieden in de context van de recente wijziging van de Wet ruimtelijke ordening en de opgelegde verplichting om algemene plannen in te voeren.

- wijst prof. Bartłomiej Marona.