Vastgoedveilingen zijn in Brazilië in opkomst dankzij de digitalisering en een nieuw beleggersprofiel; zie tips

Steeds meer Brazilianen kopen onroerend goed via veilingen . Ze doen dit niet alleen op zoek naar een eigen woning, maar ook als beleggingsstrategie . Volgens experts in de sector is de trend een reactie op de stijgende kosten van vastgoedkrediet en een direct gevolg van de digitalisering, die de toegang heeft gedemocratiseerd en de dynamiek van overnames heeft veranderd.

Volgens een onderzoek van Abraim (een vereniging die de belangen van kopers van onroerend goed bij veilingen vertegenwoordigt) in samenwerking met Leilão Imóvel, is het aantal geschillen over onroerend goed in 2024 met 24% gestegen. Vorig jaar werden er 275.000 onroerende goederen via dit systeem verkocht, wat een totaalbedrag van R$ 200 miljard opleverde.

Volgens Gustavo Amaral, president van Abraim en CEO van het Zipin-platform, bedraagt ​​het verkochte volume van het totaal aantal panden dat vorig jaar voor dit type verkoop beschikbaar was, 12,6%. "Ruim 77% van de aandelen is niet verkocht, mogelijk omdat ze overgewaardeerd waren, er juridische problemen waren die de onderneming beïnvloedden, of omdat de investeerder kansen heeft gemist", zegt hij.

Voor Amaral heeft digitalisering het bereik van individuen tot de modaliteit vergroot. "Tegenwoordig is het mogelijk om het gehele aankoopproces op afstand uit te voeren, van de juridische analyse tot de veiling, inclusief het ondertekenen van de akte, de registratie van het onroerend goed en zelfs fasen als renovatie en wederverkoop, zonder dat er een persoonlijk bezoek nodig is", zegt hij.

Beleggers op de vastgoedveilingmarkt richten zich op twee strategieën: huizen opkopen en huizen kopen voor kortetermijnverhuur.

De praktijk van "house flipping" is populair in de Verenigde Staten en bestaat uit het kopen van onroerend goed, het uitvoeren van renovaties en het doorverkopen ervan voor een hogere prijs. Veilingen zijn een aantrekkelijk kanaal geworden voor deze strategie, omdat ze de aankoop van panden mogelijk maken die vaak leegstaan ​​en verbetering behoeven, voor een waarde onder de marktprijs.

"Meer dan 90% van de leden van Abraim koopt op een veiling om [later] te verkopen. Slechts een minderheid, 45 jaar en ouder, koopt om te verhuren en een passief inkomen te genereren", aldus Amaral.

Deze eigendommen worden om verschillende redenen geveild, zoals de executie van een hypotheek, consolidatie bij fiduciaire vervreemding, liquidatie van activa of juridische situaties .

Caixa, bijvoorbeeld, verantwoordelijk voor ongeveer 70% van de financiering in het land, veilde in 2024 47 duizend panden, meer dan vijf keer zoveel als in 2022 (9.000 panden). De toename van het aantal beschikbare panden in deze modaliteit weerspiegelt nog steeds de impact van de pandemie op de economie , maar wordt ook gerechtvaardigd door de stijging van de Selic-rente, die de financieringsrentes verhoogt.

Volgens Glauber Araújo, vastgoedmarktmanager bij het platform Superbid Exchange voor de aankoop en verkoop van gebruikt vastgoed, ligt de sleutel tot het bereiken van een hogere winstgevendheid in het vermogen om kansen te identificeren, de potentiële waardestijging te beoordelen en efficiënte renovaties uit te voeren.

Amaral adviseert om bij het renoveren speciale aandacht te besteden aan keukens en badkamers. "Dit zijn de plekken waar de panden het meest gedateerd zijn en waar vrouwen, die doorgaans degenen zijn die beslissen of de deal wel of niet wordt gesloten, zich het meest op richten", zegt ze.

Hij stelt ook dat op plekken waar de vastgoedmarkt groeit, goed moet worden nagedacht over de keuze van het te kopen en te renoveren pand. "Het heeft geen zin om een ​​grote renovatie uit te voeren, omdat je dan concurreert met nieuwere panden. Je moet kiezen welke aanpassingen het meest strategisch zijn om de woning niet duurder te maken dan andere in de buurt."

Volgens Amaral bedraagt ​​de winstmarge voor de investeerder die het vastgoed via dit type acquisitie koopt, bij een basisrenovatie tussen de 25% en 30%. Voor degenen die buiten de veiling kopen, bedraagt ​​de winst ongeveer 22%.

"Als de investeerder erin slaagt de veilingprijs te betalen via financiering, kan de winst na de renovatie oplopen tot 80%, omdat hij niet al zijn middelen in één keer heeft geïnvesteerd", aldus de president van Abraim.

Burgerlijk ingenieur Patrícia Oliveira, 32, kocht tijdens een wedstrijd een appartement in Perdizes (westelijke zone van São Paulo) voor R $ 1 miljoen. Ze renoveert bijna het hele pand en zelfs met de kosten van de werkzaamheden ligt het totale geïnvesteerde bedrag nog steeds ruim R$ 300.000 onder de marktprijs.

"Ik heb het geveild om het te verkopen, maar ik ben zo blij met het resultaat dat ik naar dit appartement ga verhuizen en een ander appartement ga kopen, ook geveild, om het te renoveren en te verkopen," vertelde hij aan Folha .

Patrícia was gewend om op veilingen alles te kopen, van meubels tot speelgoed en kleding, en dit was het eerste pand dat ze kocht. "Het was drie keer minder waard dan de marktprijs, dus ik lette erop. Op de dag van de veiling bleven de biedingen maar stijgen, en toch was het de moeite waard," zegt ze.

Volgens Patrícia is de belangrijkste tip om een ​​goede deal te sluiten, weten hoeveel het pand werkelijk waard is. "Je moet op internet zoeken en kijken voor hoeveel andere, vergelijkbare appartementen in hetzelfde gebouw worden verkocht. Voordat ik meedeed aan de veiling, plande ik een bezichtiging van het complex met een makelaar om de plek te leren kennen. Ik ben zelfs naar een vergelijkbaar appartement gegaan. Ik kon niet controleren wat ik kocht, omdat er andere mensen woonden," zegt hij.

Volgens experts in de sector is een andere trend de aankoop van panden die via veilingen worden aangeboden, waarbij de nadruk ligt op kortetermijnverhuur, bijvoorbeeld via Airbnb. Leilão Eletrônico en Casa Onze Imóveis zijn een samenwerking aangegaan om deze investeerders specifiek te bedienen.

"Het gaat om panden die goed gelegen zijn, duidelijk bestemd zijn voor verhuur en die direct inkomsten genereren", aldus André Zalcman, CEO van Leilão Eletrônico en advocaat gespecialiseerd in de vastgoedmarkt .

Volgens Zalcman is het model vooral aantrekkelijk voor kopers met een middellange- en langetermijnvisie, die hun vastgoedportefeuille willen consolideren voor verhuur of wederverkoop.

De officiële openbare veilingmeester is de beroepsbeoefenaar die door de Handelsraad van elke staat in het land, middels registratie, gemachtigd is om een ​​goed op een veiling te verkopen.

De veilingmeester is verantwoordelijk voor het organiseren van de te veilen kavels, het adverteren van de veiling op sociale media en andere media, het organiseren van de documentatie en het afhandelen van de bureaucratie die bij het proces hoort. Daarnaast autoriseert hij de start en sluiting van een biedingsproces.

Het is ook de verantwoordelijkheid van de professional om eventuele vragen van belanghebbenden over de aankondiging en de veiling te beantwoorden. De veilingmeester is bevoegd om 4% tot 10% van de waarde van het op de veiling verkochte onroerend goed te ontvangen. In São Paulo ontvangt de professional 5% van de veilingwaarde.

Om er zeker van te zijn dat de veilingmeester officieel is, kunt u op de website van de Commercial Board van uw staat controleren of de naam en registratie van de professional naar behoren zijn geaccrediteerd.

"De veilingmeester is geen makelaar en kan geen partner of arbeidsrelatie hebben met de veilingmanagers", aldus Amaral.

Platforms zoals Zipin, Leilão Imóvel, Zuk, Leilão Eletrônico en Superbid Exchange bieden ondersteuning, educatie en digitale hulpmiddelen om investeerders te helpen.

De trend is dat platforms steeds vaker kunstmatige intelligentie, blockchain en virtual reality integreren om de ervaring te verbeteren en de veiligheid en efficiëntie van de operatie te vergroten. Voor degenen die overwegen te investeren, geven experts een aantal aanbevelingen:

• Voer een gedetailleerde zoekopdracht uit

Voer een uitgebreide analyse uit van het onroerend goed, inclusief de locatie, de structurele omstandigheden en het potentieel voor waardestijging.

• Houd je aan een realistisch budget

Bereken niet alleen de aankoopprijs, maar ook de geschatte renovatiekosten en de maandelijkse kosten van de woning tot aan de verkoop. Bij bewoonde panden de leegstandskosten opnemen

Lees de veilingmededeling of de algemene voorwaarden zorgvuldig door om de betalingsvereisten en mogelijke beperkingen te begrijpen.

• Overweeg een ondersteuningsteam

Als u de aankoop van onroerend goed via een veiling wilt omzetten in een bron van inkomsten, kunt u overwegen een team samen te stellen met professionals zoals advocaten, ingenieurs, architecten en aannemers om het onroerend goed te evalueren en renovaties te plannen.

• Let op de veiligheid van de operatie

Om oplichting te voorkomen, kunt u het beste altijd op zoek gaan naar officiële veilinghuizen die geregistreerd staan ​​bij de Commercial Board van uw staat. Betalingen dienen uitsluitend te worden gedaan op rekeningen die aan de officiële veilingmeester zijn gekoppeld. Wees op uw hoede voor websites zonder ".com.br"-domein of met informele kenmerken.