Ik ben een vastgoedexpert... Richard Donnell van Zoopla zegt dat een huis met drie slaapkamers op DEZE locatie zijn beste investeringstip is
Bijgewerkt:
Vastgoed is een geliefd gespreksonderwerp in Groot-Brittannië. Bijna iedereen heeft een mening over de richting waarin de huizenprijzen zich ontwikkelen, de volgende vastgoedhotspot of waar huizen wel en niet gebouwd moeten worden.
Om echt inzicht te krijgen in wat de markt drijft, is het de moeite waard om te luisteren naar de mensen die dag in dag uit voor vastgoed werken.
In deze serie onderwerpen we elke maand een expert aan zijn of haar onderzoek.
Wij willen graag hun mening weten over alle hierboven genoemde, actuele onderwerpen, maar ook over hypotheekrentes , koopwoningen en woningbouw.
We zullen hen zelfs vragen naar hun beste en slechtste investeringen tot nu toe.
Deze maand spraken we met Richard Donnell, directeur van Zoopla.
Richard heeft meer dan 30 jaar ervaring in de vastgoedsector. Op 28-jarige leeftijd werd hij directeur bij het exclusieve makelaarskantoor Savills.
Bij Zoopla leidt hij het onderzoeksteam dat de belangrijkste trends op de woningmarkt onderzoekt.
In de brandende stoel: deze maand spraken we met Richard Donnell, uitvoerend directeur bij Zoopla
Richard Donnell zegt: We begonnen het jaar met de voorspelling dat de huizenprijzen met 2 procent zouden stijgen. Dat was aan de lage kant van wat anderen voorspelden.
Wij verwachten nu dat de huizenprijzen tegen het einde van 2025 dichter bij de 1 procent zullen liggen en we verwachten dat dit lagere tempo zich tot in 2026 zal voortzetten.
De belangrijkste redenen voor de vertraging van de groei zijn het groeiende aantal huizen dat op de markt komt en de hypotheekrente die hoger blijft dan verwacht.
Maar een langzame groei van de huizenprijzen hoeft niet per se slecht te zijn, zolang mensen nog genoeg vertrouwen hebben om te verkopen en te kopen.
Wij verwachten dat de huizenprijzen de komende tien jaar ongeveer gelijke tred zullen houden met de inkomensgroei, dat wil zeggen twee tot drie procent per jaar.
De beweging naar hogere hypotheekrentes is op de markt zichtbaar.
Betaalbaarheid blijft een belemmering voor grote prijsstijgingen in Zuid-Engeland, maar er is ruimte voor groei in betaalbare markten in de rest van het land.
De gemiddelde hypotheekrente zal de komende 12 maanden waarschijnlijk relatief stabiel blijven rond de 4 procent, met enkele deals in de hoge 3 procent-range.
Door wijzigingen in de regels voor de hypotheekstresstest kunnen kopers met een hypotheek tot 20 procent meer lenen dan drie maanden geleden, voor hetzelfde huishoudinkomen en dezelfde hypotheekrente.
Dit is goed nieuws voor de huizenmarkt en voor degenen die hopen een huis te kopen, ook al zijn de rentetarieven niet verder gedaald.
Het is onwaarschijnlijk dat we in deze zittingsperiode 1,5 miljoen woningen zullen bouwen . Er is echter een kans dat we tegen het einde van de zittingsperiode een bouwtempo van 1,5 miljoen bereiken, wat betekent dat we in 2029 zo'n 300.000 woningen per jaar zouden kunnen bouwen.
Hervormingen in de planning en meer geld zijn goed nieuws, maar bouwers maken zich zorgen over de vraag naar huizen. Ze dringen aan op een terugkeer van het Help to Buy-systeem voor leningen met eigen vermogen.
We kunnen alleen meer woningen bouwen als we een scala aan huurprijzen en eigendomsvormen creëren, zodat meer kopers kunnen kopen en meer huurwoningen kunnen krijgen - zowel particuliere als sociale huurwoningen.
De betaalbaarheid van woningen is een groot probleem voor huizenkopers en huurders. Het is moeilijker om een huis te kopen, wat de toegang voor starters beperkt. Dit zorgt voor een nog grotere vraag naar huurwoningen, waardoor de huren stijgen.
We moeten de betaalbaarheid verbeteren en de enige oplossing op lange termijn is om veel meer koop- en huurwoningen te bouwen.
Uit de geschiedenis blijkt dat stijgende werkloosheid het grootste risico vormt voor de huizenprijzen. De angst voor werkloosheid zorgt ervoor dat de vraag afneemt en de prijzen dalen.
Hoewel de hypotheekrente tussen 2021 en 2023 meer dan verdubbelde, was de impact op de prijzen relatief bescheiden [omdat de werkgelegenheid stabiel bleef].
Huiseigenaren en kopers moeten niet rekenen op de hoge jaarlijkse prijsinflatie die we in het verleden hebben gezien. De prijzen zullen blijven stijgen, maar met lage enkelcijferige percentages.
Er zijn meer dan 2 miljoen particuliere verhuurders die onroerend goed bezitten in het Verenigd Koninkrijk. Zij zorgen voor broodnodige huurwoningen.
In de jaren 2000 was het bijna te gemakkelijk om een huis te verhuren, en de overheid wijzigde de belastingvoordelen om de concurrentie met starters op de woningmarkt te beperken.
Dit vertraagde de investeringen en beperkte de groei van het aanbod, wat een van de redenen is waarom de huren de afgelopen drie jaar zo snel zijn gestegen.
Een grote verandering is dat de helft van alle huurwoningen in handen is van de 20 procent van de verhuurders met meer dan vijf woningen. De verhuurderssector is geprofessionaliseerd, wat alleen maar positief kan zijn.
Voor de meesten ligt de focus op het verhuren van goede woningen voor de lange termijn.
De motivatie om verhuurder te worden is veranderd. Tegenwoordig richten verhuurders zich meer op een sterke cashflow en huurinkomsten dan op het laten stijgen van het rendement door stijgende huizenprijzen, wat in de jaren 2000 de drijfveer was.
Bijna twee op de vijf verhuurders kochten hun eerste woning om er zelf in te gaan wonen . Juist deze groep verlaat de markt, omdat ze het beroep van verhuurder nooit als werk zagen.
Het zijn de grotere, professionele verhuurders die het als een op inkomsten gerichte onderneming beschouwen.
Ik zou investeren in een huis met drie slaapkamers dat gerenoveerd moet worden en dat in een stad ligt die goed bereikbaar is vanuit Manchester. Dit genereert huurinkomsten en zorgt voor een stabiele prijsinflatie.
Ik zou een huis kopen dat kosteneffectief is om een Energielabel B of C te behalen.
Ik denk ook dat er in Londen goede koopkansen zijn wat betreft leasehold-appartementen. De huren zijn er hoog, maar je moet wel goed opletten om het juiste pand te kopen.
Beste investering: Donnell zegt dat hij een huis met drie slaapkamers zou kopen dat gerenoveerd moet worden in een stad die dichtbij Manchester ligt
De woningmarkt in de betere Londense wijken kampt met problemen als gevolg van opeenvolgende belastingwijzigingen die gevolgen hebben voor kopers uit het buitenland, de Brexit-stemming die de aantrekkelijkheid van Londen als vestigingsplaats voor bedrijven negatief heeft beïnvloed en de toenemende concurrentie over waar wereldwijd kapitaal in vastgoed kan investeren.
De prijs-kwaliteitverhouding keert langzaam terug op de markt in het centrum van Londen, maar de vooruitzichten voor de woningmarkt zijn vooral afhankelijk van de groei van de werkgelegenheid en buitenlandse investeringen in de Londense economie.
Bouw meer huizen en ga door met het herzien van de hypotheekregelgeving die in 2015 werd ingevoerd en die de toegang tot de huizenmarkt heeft beperkt.
De enige oplossing om op lange termijn de druk op de woningmarkt te verlichten, is het bouwen van meer woningen: woningen die te koop of te huur zijn.
De hypotheekregelgeving wordt weliswaar versoepeld, maar er moet nog meer gebeuren om starters te ondersteunen. In Zuid-Engeland is deze ondersteuning het hardst nodig.
Voor starters buiten dat gebied is de markt minder problematisch.
Onderschat niet hoe belangrijk het is om een principeovereenkomst voor de hypotheek te hebben en een notaris die klaar staat om de transactie uit te voeren als uw bod wordt geaccepteerd.
Hiermee laat u aan makelaars zien dat u een serieuze koper bent die snel wil handelen.
Leg in een e-mail uit waarom u de woning wilt kopen en onderbouw uw bod. Vermeld daarbij indien mogelijk bewijsstukken.
Dit kan leiden tot betere onderhandelingsresultaten.
Jaag niet koste wat kost een huis na. Een jong stel dat een gezin wil stichten, moet geen hypotheek van 35 jaar nemen en zich in allerlei bochten wringen om een appartement met één slaapkamer te kopen, omdat ze daar misschien wel een tijdje aan vastzitten.
Mensen die voor het eerst een huis kopen, moeten een huis kopen waar ze 10 tot 12 jaar in willen wonen.
Verkopers moeten realistisch zijn over de prijs als ze serieus op zoek zijn naar een koper en in 2025 willen verhuizen.
Veel verkopers hebben een bepaalde prijs in gedachten om hun huis te verkopen, of een prijs die ze moeten behalen om hun volgende woning te kunnen kopen.
Het kan zijn dat ze deze prijs uiteindelijk krijgen, maar het kan wel lang duren voordat ze die bereiken.
Uiteindelijk moeten verkopers kiezen tussen het stellen van een specifieke verkoopprijs of het vaststellen van een realistische prijs en het tijdig overeenkomen van een verkoop.
De vraag die je de makelaar echt moet stellen is: welke vraagprijs moet ik hanteren om een verkoop binnen vier weken te garanderen? Je zult misschien verbaasd zijn over het antwoord.
Koop voor de lange termijn: Donnell suggereert dat kopers die voor het eerst een huis kopen, dit moeten doen met een tijdshorizon van 10 tot 12 jaar
Veel van de beste beslissingen zijn het gevolg van het lot of van onverwachte, onverwachte gebeurtenissen die goed uitpakken.
Toen de hypotheekmarkt na de wereldwijde financiële crisis in rep en roer was, heb ik vijf jaar lang een basisrentetracker vastgezet, wat een geweldige deal bleek toen de basisrente daalde tot recordlage niveaus. Het heeft de bank geld gekost, maar het was een kwestie van timing en kansen.
Gelukkig heb ik nog geen enkele slechte investering gedaan, maar ik woon wel in een oud huis dat voortdurende investeringen en aandacht nodig heeft.
Dit wordt in de toekomst een steeds groter probleem voor alle huiseigenaren, omdat de bouw- en verzekeringskosten stijgen. Het is dus iets om rekening mee te houden bij het plannen van uw volgende verhuizing.
Ik zou het in een zelfbelegd persoonlijk pensioen ( Sipp ) steken, verspreid over 2,5 jaar. Ik zou dan maximaal £ 40.000 per jaar inleggen om te profiteren van de belastingvoordelen.
Ik zou investeren in een goedkoop, gemengd wereldwijd aandelenfonds met 80-100 procent aandelen.
Leners die een hypotheek nodig hebben omdat hun huidige hypotheek met vaste rente afloopt of omdat ze een huis willen kopen, doen er goed aan zo snel mogelijk de mogelijkheden te verkennen.
Ook verhuurders van koopwoningen moeten zo snel mogelijk actie ondernemen.
Snelle hypotheekzoeker gekoppeld aan L&C, de partner van This is Money
> Vind de juiste hypotheek voor u
Wat als ik mijn hypotheek wil oversluiten?
Leners moeten rentes vergelijken, met een hypotheekadviseur praten en bereid zijn om actie te ondernemen.
Huiseigenaren kunnen zes tot negen maanden van tevoren een nieuwe deal afsluiten, vaak zonder enige verplichting om deze te accepteren.
Bij de meeste hypotheekovereenkomsten worden kosten aan de lening toegevoegd en worden deze pas in rekening gebracht bij het afsluiten van de lening. Dit betekent dat leners een rente kunnen vastleggen zonder dure afsluitkosten te betalen.
Houd er rekening mee dat als u dit doet en de kosten bij voltooiing niet betaalt, u over de gehele looptijd van de lening rente betaalt over het bedrag aan kosten. Dit is dus mogelijk niet voor iedereen de beste optie.
Wat als ik een huis koop?
Mensen die een akkoord hebben over de aankoop van een huis, moeten er ook naar streven om zo snel mogelijk de rente vast te leggen, zodat ze precies weten wat hun maandelijkse betalingen zullen zijn.
Kopers moeten voorkomen dat ze te veel kopen en moeten zich ervan bewust zijn dat de huizenprijzen kunnen dalen, omdat hogere hypotheekrentes de leencapaciteit en koopkracht van mensen beperken.
Hoe zit het met verhuurders van koopwoningen?
Verhuurders van koopwoningen met een hypotheek waarbij alleen rente wordt betaald, zullen een grotere stijging in de maandelijkse kosten zien dan huiseigenaren met een hypotheek voor een woonhuis.
Daarom is het belangrijk om ruim op tijd uw hypotheek over te sluiten. Onze partner L&C kan u ook helpen met hypotheken voor beleggingspanden.
Hoe u hypotheekkosten kunt vergelijken
De beste manier om hypotheekkosten te vergelijken en de juiste deal voor u te vinden, is door met een makelaar te praten.
This is Money werkt al jarenlang samen met de professionele hypotheekadviseur L&C, die geen kosten in rekening brengt. Zo krijgt u deskundig hypotheekadvies zonder kosten.
Wilt u de beste hypotheekrentes van vandaag zien? Gebruik de beste hypotheekrentecalculator van Money and L&C om aanbiedingen te vinden die passen bij uw woningwaarde, hypotheekbedrag, looptijd en vaste rente.
Bent u klaar voor uw volgende hypotheek? Gebruik dan de online Hypotheekzoeker van L&C. Deze doorzoekt duizenden aanbiedingen van meer dan 90 verschillende kredietverstrekkers om de beste deal voor u te vinden.
> Vind uw beste hypotheekdeal met This is Money en L&C
Houd er rekening mee dat rentetarieven snel kunnen veranderen. Neem daarom zo snel mogelijk contact op met L&C als u een hypotheek nodig hebt of rentetarieven wilt vergelijken. Zij kunnen u helpen de juiste hypotheek voor u te vinden.
Hypotheekservice aangeboden door London & Country Mortgages (L&C), geautoriseerd en gereguleerd door de Financial Conduct Authority (registratienummer: 143002). De FCA reguleert de meeste hypotheken voor koopwoningen niet. Uw woning of onroerend goed kan in beslag worden genomen als u uw hypotheek niet aflost.
This İs Money
