Dlaczego w wielu miejscach w Szwajcarii brakuje mieszkań

To, czego pragniemy w życiu, jest, niemal z definicji, rzadkością. Dotyczy to na przykład dobrych pracowników, dobrych pomysłów i dobrych przyjaciół. A w ostatnich czasach dotyczy to oczywiście także mieszkań. Jeśli przeszukamy szwajcarską bazę danych mediów w poszukiwaniu hasła „niedobór mieszkań”, znajdziemy prawie 5000 artykułów z ostatnich trzech lat.

Niedobór nie musi być dramatem, jeśli potraktujemy ten termin jako przeciwieństwo obfitości. Ponieważ obfitość byłaby ilustracją marnotrawstwa. Jednak politycy już od pewnego czasu uważają niedobór mieszkań za problem. Rosnące ceny, konferencje mające na celu znalezienie rozwiązań i inicjatywy parlamentarne są tego symbolami.

Dwa z tych wniosków wzywały Radę Federalną do przeanalizowania przyczyn niedoboru mieszkań i zaproponowania środków zaradczych. Rada Federalna przedstawiła żądane wyjaśnienia w środę.

Gdyby ktoś chciał ująć skalę niedoboru mieszkań w jednej liczbie, byłaby to stopa pustostanów. W 2024 r. (od 1 czerwca) stawka ta wynosiła 1,08 proc. Jest to wynik znacznie niższy od ostatniego tymczasowego maksimum z 2020 r. (1,72 proc.). Jednakże w dłuższej perspektywie obecny wskaźnik pustostanów nie jest niczym niezwykłym (patrz wykres). Średnio od 1985 r. wskaźnik ten wynosił około 1,1 procent.

Według Rady Federalnej wskaźnik pustostanów na poziomie 1–1,5 procent wskazuje na „niedobór”. Wartości poniżej 1 prawdopodobnie wskazują na niedobór. Analiza przeprowadzona w 2023 r. przez firmę konsultingową Wüest Partner wykazała, że ​​równowaga rynkowa utrzymuje się przy wskaźniku pustostanów na poziomie nieco poniżej 1,3%. Równowaga w tym przypadku oznacza, że ​​ceny wynajmu są stabilne po uwzględnieniu inflacji.

W dłuższej perspektywie czynsze wzrosły bardziej niż ogólny poziom cen konsumpcyjnych. Ale płace również wzrosły bardziej gwałtownie. Od 1950 r. udział wydatków gospodarstw domowych na mieszkanie i energię wahał się średnio między 15 a 20 procentami dochodu brutto gospodarstwa domowego. W 2022 r. było to nieco poniżej 14 procent. W 2024 r. mogłoby być trochę więcej.

Zazwyczaj średnie wartości są znacznie od siebie odbiegające. Biedniejsze gospodarstwa domowe przeznaczają znacznie większą część swoich dochodów na mieszkanie i energię (ponad 30 procent), a wskaźnik pustostanów może się znacznie różnić w zależności od regionu, gminy, a nawet dzielnicy. W obszarach cieszących się dużym zainteresowaniem, wskaźnik pustostanów jest naturalnie stosunkowo niski. Dotyczy to dużych miast (ok. 0,4 proc. w 2024 r.), aglomeracji dużych miast i gmin turystycznych (ok. 0,8 proc. po każdej).

Rada Federalna w swoim raporcie wskazuje na duże różnice między nowymi i obowiązującymi czynszami. Nowe czynsze (czynsze żądane) wzrosły łącznie o prawie 24 procent między 2009 a 2023 rokiem, podczas gdy obecne czynsze wzrosły jedynie o dobry 1 procent. Obowiązujące obecnie stawki czynszów podlegają bardziej rygorystycznym regulacjom, więc właściciele mają mniejsze możliwości podnoszenia cen.

Przyczyna niedoborów w ostatnich latach jest na pierwszy rzut oka banalna: popyt wzrósł bardziej niż podaż. Rada Federalna podaje imigrację, nadmierną liczbę urodzeń i zmniejszanie się liczby gospodarstw domowych na skutek starzenia się społeczeństwa, indywidualizację stylu życia i wzrost dobrobytu jako główne czynniki wzrostu popytu od początku lat 2010.

Regulacje dotyczące czynszów również odgrywają rolę. Ze względu na duże różnice w cenach między nowymi a obecnymi czynszami, najemcom długoterminowym często nie opłaca się przeprowadzać do mniejszego mieszkania po wyprowadzce dzieci lub śmierci partnera. Według analizy Raiffeisen Group z 2024 r. od jednej trzeciej do połowy najemców w wieku 45 lat i starszych potrzebuje „zbyt dużej” powierzchni mieszkalnej.

W ciągu ostatnich trzech lat imigracja była wyraźnie największym czynnikiem wpływającym na wzrost popytu. Jeśli popyt rośnie, rosną ceny – a wzrost cen zapewnia przywrócenie równowagi między podażą i popytem. Ta teoria z podręcznika rynkowego nie zawsze sprawdza się w praktyce. Z jednej strony rynek nieruchomości potrzebuje czasu, aby dostosować podaż. Rada Federalna przypomina, że ​​w drugiej połowie 2010 r. na rynku nastąpiło uspokojenie i że istniały wówczas nawet obawy o nadwyżkę mieszkań.

Dlaczego jednak do 2024 r. podaż nie zareagowała wystarczająco na presję popytu? Według szacunków Zurich Cantonal Bank (ZKB), w 2024 r. powstanie 44 tys. nowych mieszkań, co jest wartością znacznie niższą od szczytowych wartości z drugiej połowy lat 2010., kiedy to wybudowano ponad 50 tys. mieszkań. Na podstawie postępów w wydawaniu pozwoleń na budowę, ZKB przewiduje, że do 2025 roku powstanie zaledwie około 42 tys. nowych mieszkań. Rada Federalna spodziewa się zatem dalszego niedoboru mieszkań „na razie”.

Rynek nieruchomości jest daleki od wolnego rynku. Do przeszkód zalicza się kontrolę czynszów (która tłumi sygnały niedoboru cen), zmniejszenie potencjału budowlanego poprzez strefowanie oraz przeszkody w realizacji projektów zagęszczania wynikające z długotrwałych procedur zatwierdzania, w tym częstych skarg. Rada Federalna wskazuje na konflikt celów między polityką a podmiotami rynkowymi. Politycy chcą spowolnić rozrost miast i zamiast tego umożliwić zagęszczanie istniejących stref zabudowy – jednak dla deweloperów projekty zagęszczania są bardziej pracochłonne niż budowanie na terenach niezabudowanych.

Rada Federalna w swoim raporcie nie podaje żadnych nowych przepisów. Nawiązuje do planu działania opracowanego rok temu przez okrągły stół, w którym uczestniczyli najważniejsi przedstawiciele sektora mieszkaniowego pod przewodnictwem ministra gospodarki Guya Parmelina. Wiele z omawianych środków leży w gestii kantonów i gmin. Jednym z celów jest usuwanie przeszkód utrudniających realizację projektów budowlanych. Wśród kluczowych słów znalazły się wyższe wskaźniki wykorzystania stref budowlanych i łatwiejsze mieszanie się stref roboczych i mieszkalnych. Innym ogólnym problemem jest przyspieszenie procedur wydawania pozwoleń na budowę. Wiosną tego roku pierwsze badanie uczestników okrągłego stołu pozwoli uzyskać informacje na temat wdrażania podjętych środków.