Ważne dla właścicieli domów: najpierw napraw, a potem oszczędzaj na podatkach

Za każdym razem jest tak samo: wraz z opłatą eksploatacyjną z konta właściciela potrącane są nie tylko koszty eksploatacji i zarządzania mieszkaniem, ale również tzw. rezerwa eksploatacyjna. Jest to wymagane przez prawo w przypadku stowarzyszeń właścicieli domów (WEG) – budynków wielorodzinnych, w których mieszkania należą do różnych właścicieli – i wynosi zwykle około jednego euro miesięcznie za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej. W zależności od wielkości mieszkania, może to szybko wzrosnąć do kwoty trzy-, a nawet czterocyfrowej na rok na mieszkanie. Pieniądze, które wielu właścicieli nieruchomości chciałoby uzyskać bezpośrednio od urzędu skarbowego.

Będzie to jednak możliwe dopiero wtedy, gdy pieniądze z rezerwy zostaną faktycznie wydane, tzn. gdy zostaną pokryte koszty remontów lub modernizacji. Sprawę tę rozstrzygnął Federalny Trybunał Finansowy (BFH) w Monachium (sygn. akt IX R 19/24) . Jednak sam fakt wpłacenia przez właściciela pieniędzy na rachunek rezerwowy nie jest wystarczający, aby zaliczyć tę kwotę do kosztów działalności gospodarczej. Reforma ustawy o własności domów w 2020 r. nie zmieni tego stanu rzeczy.

Osoby poszukujące domu przyjaznego rodzinie często chcą mieć 100 metrów kwadratowych lub więcej. Ale duże nieruchomości są drogie, a przez to ryzykowne. Rozsądniej będzie kupować mniejsze ilości – i być może częściej.

Pozew wniosło małżeństwo z Bawarii, które wynajmowało kilka mieszkań i chciało odliczyć od podatku wpłaty na poczet rezerw w tym samym roku - niezależnie od tego, czy pieniądze te zostały faktycznie wykorzystane na opłacenie prac. Ich argument: pieniądze ostatecznie dla nich stracone. Po tym terminie nie będą już mieli do niego dostępu ani żadnych uprawnień proporcjonalnych, również dlatego, że WEG stała się w pełni prawnym podmiotem od czasu reformy prawnej z 2020 r.

Sędziowie również to potwierdzili – ale to niczego nie zmienia. Pieniądze z rezerwy muszą zostać faktycznie wykorzystane na opłacenie prac w domu, „tylko wtedy wydatek rzeczywiście przyniesie korzyść nieruchomości” – wyjaśnił sędzia BFH Jens Reddig na dorocznej konferencji prasowej najwyższego niemieckiego sądu podatkowego. Ale to jest warunek konieczny do odliczenia kosztów reklamy od przychodów z wynajmu. Wcześniej rezerwa była jedynie „pewnego rodzaju książeczką oszczędnościową WEG”. Orzeczenie potwierdza ustalenia urzędu skarbowego i Sądu Podatkowego w Norymberdze.

Ponadto Federalny Sąd Fiskalny ogłosił, że w tym roku rozpatrzy łącznie cztery sprawy sądowe dotyczące nowego podatku od nieruchomości . Oczekuje się, że orzeczenia dotyczące zarówno tzw. modelu federalnego, jak i regulacji w Badenii-Wirtembergii zostaną wydane pod koniec lata lub jesienią, podano w komunikacie. Kluczowym problemem jest to, czy wycena wartości milionów nieruchomości i budynków w ostatnich latach została przeprowadzona zgodnie z konstytucją i czy właściciele nieruchomości powinni mieć większe, a przede wszystkim tańsze możliwości kwestionowania wartości ustalonych przez organy podatkowe.

Federalny Trybunał Finansowy podjął już wstępną decyzję w tej sprawie latem ubiegłego roku , w wyniku czego uznano, że przepisy prawne są niewystarczające, a ogólna ocena bez możliwości wyjątku jest niezgodna z prawem. Jeśli sędziowie ponownie wyrażą obawy dotyczące nowego podatku od nieruchomości – który już obowiązuje – w skrajnych przypadkach może to wymagać kolejnej reformy. Niedawna ponowna wycena około 36 milionów nieruchomości w kraju również wymusiła wydanie orzeczenia. W 2018 r. Federalny Trybunał Konstytucyjny orzekł, że obliczenia oparte na standardowych wartościach sprzed dziesięcioleci są niesprawiedliwe. Rezultatem był ogromny projekt reformy podatkowej, który doprowadził do wieloletnich sporów między rządem federalnym a stanami, a obecnie między organami podatkowymi a obywatelami.