Dokonaliśmy wymiany przy sprzedaży naszego domu, ale teraz kupujący chce 10% zniżki

Mój mąż i ja niedawno wymieniliśmy się umowami sprzedaży naszego domu i mieliśmy się wprowadzić do nowego domu za dwa tygodnie.

Ku naszemu wielkiemu zaskoczeniu, kupujący zażądał 10 proc. zniżki od uzgodnionej ceny.

Twierdzi, że na podstawie przeprowadzonego badania uzyskał drugą opinię i teraz uważa, że ​​konieczne będzie przeprowadzenie wielu napraw.

Jeśli się nie zgodzimy, kupujący zapowiada, że ​​się wycofa. Ale nasz prawnik twierdzi, że umowa jest prawnie wiążąca, a kupujący straci wpłacony już depozyt – co najmniej 10 procent wartości domu.

Bardzo chcemy się przeprowadzić, bo od roku próbujemy sprzedać. Jeśli nasz nabywca się wycofa, nasz kolejny zakup prawdopodobnie również się nie powiedzie, bo jeszcze nie dokonaliśmy wymiany.

Nadal moglibyśmy sobie pozwolić na przeprowadzkę, nawet gdybyśmy dostali o 10% mniej za nasz dom, ale uważamy, że to byłby błąd. Jak powinniśmy sobie poradzić z tą sytuacją?

Ed Magnus z This is Money odpowiada: To niezwykle rzadka i niefortunna sytuacja.

Choć kupujący często próbują się targować i nieco obniżyć ustaloną cenę przed podpisaniem umowy, rzadko kiedy później o tym słychać.

Problemy w ankiecie są często wykorzystywane do wywalczenia rabatu. Jednak Twoi kupujący spóźnili się z tym problemem.

Fakt, że polegasz na nich w kwestii sfinalizowania dalszego zakupu, dodatkowo komplikuje sprawę.

Aby uzyskać fachową poradę, porozmawialiśmy z Andrew Boastem , współzałożycielem SAM Conveyancing i Mikiem Hansomem , konsultantem ds. sporów dotyczących nieruchomości w kancelarii BLB Solicitors.

Andrew Boast odpowiada: Bardzo rzadko zdarza się, aby kupujący próbował renegocjować cenę zakupu po zawarciu umowy, ponieważ nie ma ku temu podstaw prawnych.

W zamian kupujący wpłaca 10-procentowy depozyt prawnikowi sprzedającego i staje się zobowiązany umową do sfinalizowania zakupu w uzgodnionym terminie.

Jeśli więc kupujący wycofa się po prostu dlatego, że nie chce kontynuować transakcji, od razu narusza umowę.

W takim przypadku prawnik sprzedającego może wystawić wezwanie do sfinalizowania transakcji, dając kupującemu 10 dni roboczych na sfinalizowanie zakupu.

Pozostała kwota będzie oprocentowana odsetkami w wysokości 4 procent ponad stopę bazową Banku Anglii.

Jeżeli transakcja nie zostanie sfinalizowana w tym terminie, 10-procentowy depozyt przepada, a kupujący będzie zobowiązany do pokrycia innych związanych z tym kosztów, w tym honorariów prawniczych sprzedawcy.

Mike Hansom odpowiada: W większości przypadków, gdy kupujący nie wywiąże się z umowy, sprzedawca może odstąpić od umowy, a sprzedawca zatrzyma zaliczkę.

Sprzedawca miałby również prawo do odszkodowania z tytułu strat, takich jak poniesione koszty przeprowadzki, opłaty za przeniesienie własności nieruchomości i prowizje agentów.

Jeśli naruszenie warunków umowy przez kupującego spowoduje zerwanie umowy kupna przez sprzedającego, odszkodowanie może być znacznie wyższe. Na szczęście nie znajdziesz się w takiej sytuacji, ponieważ nie doszło jeszcze do wymiany.

Alternatywą jest żądanie od kupującego wykonania umowy na pierwotnie uzgodnionych warunkach poprzez pozwanie go o wykonanie umowy.

Ludzie często nie decydują się na tę opcję, ponieważ rozpatrywanie roszczeń trwałoby miesiącami i byłoby kosztowne.

Chociaż ogólną zasadą jest, że zwycięzca sporu może dochodzić od strony przegrywającej zwrotu uzasadnionych i proporcjonalnych kosztów, nie ma gwarancji zwrotu kosztów.

W Twoim przypadku kupujący przedstawia trzecią opcję – renegocjację warunków umowy.

Nie jest jasne, co zrobią, jeśli odmówisz przyjęcia oferty, ale wygląda na to, że nie mają podstaw do wnoszenia przeciwko tobie roszczeń, a to powinno mieć wpływ na twoje podejście do negocjacji.

Przeczytaj więcej

Andrew Boast odpowiada: Gdyby kupujący nadal czekał na wyniki ankiety, nie powinien był w ogóle zgadzać się na wymianę.

Renegocjacje po wymianie na podstawie negatywnej oceny nie są ważne, ponieważ zgodnie z prawem nieruchomość jest „sprzedawana w stanie, w jakim ją widziano”, a zasada „kupujący” jest oczywista.

Zasada ta stanowi, że wyłączną odpowiedzialność za sprawdzenie stanu domu przed dokonaniem zakupu lub wymiany ponosi kupujący.

Mike Hansom dodaje: Ogólna zasada „kupujący powinien być ostrożny” nakłada na kupującego obowiązek upewnienia się co do nieruchomości przed podpisaniem umowy.

Podjęli ryzyko i przystąpili do naprawy zanim stwierdzili jej konieczność, a teraz są winni tylko sobie.

Sytuacja wyglądałaby inaczej, gdyby argumentowali, że zataiłeś problemy lub podałeś mylące informacje, ale nie wydaje się, aby tak było. Zmiana ich sytuacji finansowej jest godna ubolewania, ale nieistotna w oczach sądu.

Mike Hansom odpowiada: Sugeruję, żebyś zajął stanowcze stanowisko wobec kupujących. Powinieneś wyjaśnić swojemu prawnikowi, że powody, dla których zaproponowali niższą cenę, nie będą miały znaczenia w sądzie.

Ostrzeż ich, że jeśli nie ukończą prac w uzgodnionym terminie, wyślesz im wezwanie do ich ukończenia z 10-dniowym terminem. W przypadku niewykonania umowy zastrzegasz sobie prawo do odstąpienia od umowy lub wniesienia pozwu o wykonanie umowy.

Następnie poczekaj i zobacz, jaka będzie reakcja, zanim zdecydujesz, czy zaproponować niewielką obniżkę.

Andrew Boast odpowiada: Zrozumiałe jest, że obawiasz się utraty kupującego, ale ryzyko to jest ważniejsze niż korzyść płynąca z zatrzymania 10-procentowego depozytu.

Jeśli sprzedawca traci cierpliwość, możesz zaproponować mu płatność w zamian za zatrzymanie nieruchomości do czasu jej odsprzedaży, wykorzystując 10-procentowy depozyt od pierwotnego kupującego jako zabezpieczenie finansowe.

Jeśli jesteś otwarty na zaakceptowanie niższej ceny i chcesz po prostu sfinalizować transakcję, możesz to zrobić, ale kupujący będzie potrzebował zmienionej oferty kredytu hipotecznego, odpowiadającej nowej cenie, i będzie musiał to załatwić w ciągu 10-dniowego okresu wypowiedzenia, w przeciwnym razie naruszy warunki umowy i straci depozyt.

Biorąc jednak pod uwagę fakt, że tego typu „odkrycia” dokonywane są w ostatniej chwili, należy upewnić się, że wady te są rzeczywiste, a nie są jedynie okazjonalną próbą zaoszczędzenia pieniędzy w ostatniej chwili.

Musisz mieć pewność, że nikt cię nie wykorzystuje.

Aby to zrobić, należy poprosić o kopię raportu z badania przeprowadzonego przez kupującego, w którym opisane są szczegółowe problemy.