Mity i rzeczywistość gentryfikacji

„Gentryfikacja” – i cokolwiek przez to rozumieją – powróciła do centrum debaty publicznej po marszu 4 lipca i aktach wandalizmu w Mexico City. Poza ksenofobią i politycznym wykorzystaniem tego wydarzenia, istnieje realny żal części społeczeństwa, która z powodu błędów polityki publicznej – nie z powodu obcokrajowców, inwazji ani sfingowanych przesiedleń – boryka się obecnie z ogromnymi trudnościami w dostępie do mieszkań w centrum Mexico City. Problem ten wykracza poza dzielnice Roma i Condesa, które zawsze były stosunkowo drogimi dzielnicami, i dotyka całe miasto.

Ceny nieruchomości w mieście Meksyk wzrosły w ostatnich latach do bezprecedensowego poziomu. Obecnie średnia cena za metr kwadratowy w stolicy przekracza 56 000 pesos, co czyni ją najdroższym stanem w kraju. To wykluczyło znaczną część populacji z rynku nieruchomości, zwłaszcza ludzi młodych, którzy uważają, że ich własne domy są coraz bardziej oddalone. Zjawisko to nie jest jedynie anegdotyczne: wynika z koncentracji dobrze płatnych miejsc pracy w centralnych obszarach, inflacji cen materiałów budowlanych i niedoboru podaży.

Przypisywanie źródła problemu obcokrajowcom lub gentryfikacji to błąd. Prawdziwym problemem jest brak nowych mieszkań. Miasto Meksyk potrzebuje około 60 000 nowych lokali rocznie, aby zaspokoić popyt, ale według danych branżowych i oficjalnych raportów w 2023 roku zarejestrowano zaledwie 3500 mieszkań. Ta ogromna różnica między zapotrzebowaniem a produkcją spowodowała, że ​​deweloperzy skoncentrowali swoją działalność na mieszkaniach premium, niedostępnych dla większości mieszkańców.

Błędne koło się pogłębia: mniejsza podaż, wyższe ceny, większe wykluczenie. Nadmierna biurokracja, brak pozwoleń i niewystarczająca infrastruktura – zwłaszcza w zakresie podstawowych usług, takich jak woda – dodatkowo ograniczają możliwości reagowania sektora prywatnego. W ten sposób miasto staje się coraz bardziej wrogim terytorium dla osób poszukujących mieszkania blisko pracy, zmuszając coraz więcej osób do spędzania godzin na dojazdach.

Rozwiązaniem nie są wywłaszczenia, nadmierna regulacja ani nowe podatki, które jedynie hamowałyby inwestycje i pogłębiały problem. Kluczem jest poważna dekompozycja. Wymaga ona od rządu inwestycji w infrastrukturę miejską – wodę, transport, usługi – oraz ułatwienia wydawania pozwoleń na budowę. Konieczne są zmiany w planach urbanistycznych, aby umożliwić większe zagęszczenie i pionową zabudowę tam, gdzie obecnie dominują nieefektywne modele poziome. Tylko w ten sposób można zwiększyć podaż i zmniejszyć presję na ceny.

Co więcej, kluczowe jest stworzenie atmosfery bezpieczeństwa prawnego i finansowego, aby deweloperzy mogli inwestować w projekty mieszkań komunalnych. Banki ze swojej strony muszą rozszerzyć dostęp do kredytów hipotecznych i budowlanych, choć kwestia ta wymaga osobnej analizy. Bez kompleksowej strategii zagęszczania i współpracy publiczno-prywatnej kryzys mieszkaniowy będzie się jedynie pogłębiał, z coraz bardziej widocznymi konsekwencjami dla tkanki społecznej.

I tak, to rozwiązanie ma swoje koszty, przynajmniej w oczach niektórych. Zagęszczenie zabudowy oznacza głęboką zmianę dynamiki społecznej, w tym tego, co niektórzy uwielbiają idealizować jako „życie sąsiedzkie”. Nie można mieć wszystkiego na raz; albo poważnie zagęścimy i przekształcimy miasto, albo miliony ludzi nadal będą dojeżdżać do pracy godzinami.