OC najemcy - czy można go wymagać od lokatora?

W niektórych krajach ubezpieczenie najemcy jest obowiązkowe. U nas takiej zasady nie ma i raczej nieprędko się to zmieni. Jednak OC najemcy to ciekawa opcja.

Najemcy domów i mieszkań nie bez przyczyny narzekają na koszty wynajmowania mieszkań. Czynsze wprawdzie są stabilne (w przeciwieństwie na przykład do 2022 roku), ale jednocześnie rosną koszty związane z mediami. Dane GUS wskazują, że przez trzy lata (2022-24 r.) energia cieplna dla gospodarstw domowych podrożała o 66%, a prąd - o 39%. Do tego dochodzą podwyżki dotyczące np. zaopatrzenia w wodę (+23% w 3 lata).

Można więc sądzić, że najemcy protestowaliby, gdyby padła oficjalna propozycja dotycząca obowiązku posiadania polisy OC dla lokatora. Wprowadzenie takiego rozwiązania, które jest stosowane w niektórych innych krajach, obecnie wydaje się mało prawdopodobne. Niemniej jednak, OC dla najemcy będzie w Polsce zyskiwać na popularności. Sytuacji przyglądają się eksperci największej w kraju multiagencji ubezpieczeniowej Unilink.

Wprowadzenie obowiązku ubezpieczeniowego dla najemców to dość nietypowe rozwiązanie, które jednak nie jest zupełną abstrakcją, co pokazuje przykład Belgii. W tym kraju obowiązek ubezpieczeniowy dla najemców domów i lokali był ustanawiany stopniowo:

• na terenie Walonii - od 1 września 2018 r.
• we Flandrii - od 1 stycznia 2019 r.
• na obszarze Regionu Stołecznego Brukseli - od 1 listopada 2024 r.

Wprowadzenie obowiązku posiadania polis przez najemców z Brukseli i okolic było częściowo tylko formalnością, bo już wcześniej tamtejsi właściciele nieruchomości mieszkaniowych na wynajem wymagali od lokatorów zakupu ubezpieczeń, a więc naśladowali rozwiązanie obowiązujące w pozostałej części Belgii.

„Polscy czytelnicy mogą się zastanawiać, dlaczego belgijskich lokatorów zmuszono do posiadania obowiązkowych polis. Odpowiedź na to pytanie jest bardzo ciekawa - również w odniesieniu do sytuacji rodzimych najemców” - uważa Andrzej Prajsnar, ekspert multiagencji ubezpieczeniowej Unilink.

Opisywany obowiązek ubezpieczeniowy, który obecnie funkcjonuje na terenie Belgii, oczywiście ma ścisły związek z tamtejszymi przepisami. Mianowicie, chodzi o artykuł 1732 belgijskiego kodeksu cywilnego, który wprowadza swoiste domniemanie odpowiedzialności najemcy za szkody powstałe w czasie najmu. Lokator może się od tej odpowiedzialności uwolnić tylko wtedy, gdy udowodni, że szkoda powstała bez jego winy. Podobna zasada dotyczy zniszczeń wynikających z pożaru nieruchomości mieszkaniowej. „Restrykcyjne zasady odpowiedzialności cywilnej najemców wprowadzone do belgijskiego prawa już w 1804 roku, po ponad 200 latach uzasadniły uchwalenie obowiązku ubezpieczeniowego” - mówi Andrzej Prajsnar, ekspert Unilink.

Co ciekawe, bardzo podobnie uregulowana jest odpowiedzialność cywilna francuskich najemców - również na podstawie przepisów sprzed ponad 200 lat. Natomiast regulacje wprowadzające we Francji obowiązkowe ubezpieczenia dla lokatorów pojawiły się wcześniej niż w Belgii. Obowiązek ubezpieczeniowy dotyczący najmu wprowadzono bowiem jako element ustawy z 6 lipca 1989 r. Brak wypełnienia obowiązku ubezpieczeniowego uprawnia wynajmującego do wypowiedzenia umowy lub zakupu polisy na koszt lokatora.

„Obowiązkowe ubezpieczenie francuskiego najemcy obejmuje szkody dotyczące budynku i spowodowane przez ogień, wybuch oraz zalanie” - wymienia Andrzej Prajsnar, Unilink.

W polskich warunkach najem ma nieco inny charakter niż we Francji i Belgii, ponieważ dużo częstsze są umowy krótkoterminowe. Poza tym obowiązują inne, bardziej korzystne dla lokatorów zasady ich odpowiedzialności za szkody. Wymienione różnice względem Francji oraz Belgii, w połączeniu z relatywnie mniejszą u nas popularnością prywatnego najmu oraz szerokim zakresem ustawowej ochrony lokatorów, redukują prawdopodobieństwo tego, że w Polsce pojawi się propozycja wprowadzenia obowiązku ubezpieczeniowego dla najemców.

„Nie można jednak wykluczać, że z czasem właściciele mieszkań będą częściej wymagać wykupienia polisy przez najemcę albo sami zaczną częściej nabywać ubezpieczenia uwzględniające skutki zaniedbań lokatora” – twierdzi Maciej Łoboz, ekspert multiagencji ubezpieczeniowej Unilink.

Warto dodać, że polska ustawa o ochronie praw lokatorów nie reguluje szczegółowo kwestii związanych z ubezpieczeniem wynajmowanej nieruchomości - w przeciwieństwie na przykład do wspomnianej już francuskiej ustawy z dnia 6 lipca 1989 r. (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Polskie przepisy wskazują jedynie, że koszty ubezpieczenia nieruchomości powinny być kwalifikowane jako jedne z kosztów utrzymania lokalu, a czynsz może zostać ustalony w wysokości zapewniającej pokrycie tychże kosztów utrzymania, zwrot kapitału oraz zysk. Jeżeli chodzi o ubezpieczenia wykupywane przez najemcę, to obowiązuje zasada swobody umów.

„Postawienie przez wynajmującego warunku wykupienia polisy na koszt lokatora może być jednak zniechęcające dla najemców, zwłaszcza jeśli zainteresowanie ofertą najmu jest niewielkie” - dodaje Andrzej Prajsnar, ekspert Unilink.

Oprócz wspomnianej wcześniej swobody umów, strony najmu posiadają również swobodę, jeśli chodzi o wybór odpowiedniego ubezpieczenia. Poniższa tabela prezentuje przykłady ciekawych polis. Warto wiedzieć o tym, że ubezpieczyciele w ramach oferty kierowanej do wynajmujących, czasem proponują rozszerzenie standardowej ochrony na szkody związane z wynajmem mieszkania. Przykładem są widoczne w tabeli propozycje ERGO Hestia i UNIQA. Te oferty obejmują nie tylko szkody wyrządzone przez lokatora w wynajmowanym „M”, ale również szkody stwierdzone u sąsiadów.

„Koszty rozszerzonej ochrony formalnie ponosi właściciel mieszkania, ale istnieje możliwość uwzględnienia ich w wysokości czynszu. Oczywiście, zdolność właściciela lokalu do przerzucania kosztów ubezpieczeniowych na najemcę zależy od warunków rynkowych” - zauważa Maciej Łoboz, ekspert multiagencji ubezpieczeniowej Unilink.

Obserwacje agentów ubezpieczeniowych potwierdzają, że powoli rośnie jednak świadomość samych najemców, którzy oprócz wykupienia OC dla siebie, czasem decydują się także na ochronę obejmującą ich ruchomości domowe. Taką opcję szerszej ochrony oferuje na przykład Compensa w ramach propozycji skierowanych wyłącznie do najemców. Warto również zwrócić uwagę, że możliwość likwidacji mieszkaniowych szkód wyrządzonych innym osobom może występować w ramach „zwykłego” prywatnego OC, które posiadają najemcy. „Należy jednak każdorazowo sprawdzić to, czy polisa OC w życiu prywatnym nie przewiduje jakichś wyłączeń, które mogłyby mieć związek z najmem mieszkania” – radzi Andrzej Prajsnar.

Wydaje się, że w kontekście ubezpieczeń wskazane jest porozumienie wynajmującego i najemcy. Dostępne są bowiem różne opcje. Przykładowo, najemca może sam wykupić OC dla siebie albo może też stać się ubezpieczonym, jeżeli właściciel mieszkania przy okazji wykupywania polisy obejmującej „M” rozszerzy ochronę na odpowiedzialność cywilną najemcy. Kwestie dotyczące ochrony ubezpieczeniowej warto uzgodnić jeszcze przed podpisaniem umowy najmu. „Jej strony powinny wymienić informacje na temat ewentualnych polis, które już posiadają. Dzięki temu w sytuacji może łatwiej zorientować się również agent ubezpieczeniowy, który bywa proszony o pomoc” – podsumowuje Maciej Łoboz, Unilink.

Źródło: