Bzdury na rynku nieruchomości: ceny w Moskwie wzrosły 1,5-krotnie, Krym jest droższy niż Petersburg

Co było tego przyczyną i jakich anomalii cenowych można się spodziewać na rynku nieruchomości w najbliższej przyszłości - w materiale gazety Novye Izvestia.

Średnia cena mieszkań w nowych budynkach na Krymie w kwietniu tego roku wyniosła 11,15 mln rubli. Według danych DOM.RF wzrost w ciągu roku wyniósł 9%. Jeśli chodzi o średni koszt zakupu mieszkania, półwysep prześcignął nawet drugie co do wielkości miasto w Rosji. W Petersburgu „średni rachunek” za nowe budynki spadł w ujęciu rok do roku o 3%. W kwietniu mieszkania w północnej stolicy kupowano średnio za 10,99 mln rubli.

Jak to się stało, że region z nieudanymi sezonami turystycznymi i bliskością granicy z Północno-Wschodnim Regionem Pogranicznym stał się liderem pod względem cen mieszkań?

Dyrektor działu analiz w Ingosstrakh Bank , Wasilij Kutyin, wyjaśnia, że ​​jest to spowodowane wzrostem sprzedaży luksusowych nieruchomości. Ta tendencja zresztą doprowadziła także do kilkukrotnego wzrostu przeciętnego rachunku za mieszkanie w stolicy.

„Według DOM.RF w kwietniu 2025 roku mieszkania w tym segmencie cenowym sprzedano za 118 mld rubli, czyli ponad trzy razy więcej niż rok temu. Prawie cały ten wolumen – około 97% – przypadł Moskwie. Na drugim miejscu pod względem sprzedaży mieszkań „elitarnych” znalazł się Krym, gdzie takie mieszkania sprzedano za 869 mln rubli. Spowodowało to nierównowagę cenową, co znalazło odzwierciedlenie w statystykach” – zauważa Wasilij Kutyin.

Drugim wyjaśnieniem jest niski wskaźnik budowy nowych domów.

„Powodem jest niedobór podaży. Na Krymie nie ma nowych projektów, a stare zapasy trzeba sprzedać. Zostało ich niewiele, ceny rosną” – mówi Oleg Abelev , szef działu analitycznego firmy inwestycyjnej Rikom-Trust.

Ponadto inwestorzy coraz częściej interesują się półwyspem. Według prognoz Stowarzyszenia Organizatorów Turystyki Rosji (ATOR) tegoroczny sezon turystyczny prawdopodobnie będzie bardziej udany, a liczba turystów znacznie wzrośnie. Pomocna będzie „agenda oleju opałowego”. Miłośnicy wakacji nad Morzem Czarnym prawdopodobnie nie zmienią swoich preferencji i wybiorą półwysep jako alternatywę dla Anapy i Gelendżyku.

„To również wspiera ceny, zwłaszcza wzdłuż południowego wybrzeża Krymu. Wreszcie, rozwój infrastruktury regionu. Państwo aktywnie inwestuje w modernizację dróg i obszarów przybrzeżnych. Z tych powodów Krym wyprzedził Petersburg, gdzie deweloperzy są zmuszeni oferować rabaty, ponieważ tamtejszy rynek jest przesycony” – uważa analityk.

Jak już wspomniano powyżej, kupno mieszkania w stolicy jest obecnie domeną jedynie osób o wysokich dochodach.

„Wzrost średniej ceny w Moskwie nie wynika ze wzrostu kosztu metra kwadratowego, ale z faktu, że wiele drogich nieruchomości jest wystawionych na sprzedaż, są to elitarne osiedla mieszkaniowe lub duże apartamenty” – mówi Oleg Abelev.

Ponadto w warunkach niestabilności niektórzy inwestorzy kupują nieruchomości nie po to, aby w nich mieszkać, lecz w celach inwestycyjnych, jako zabezpieczenie.

„Według informacji z rynku w Moskwie następuje zmniejszenie udziału klasy komfortowej w stosunku do droższych segmentów, co jest ekonomicznie uzasadnione. Ze względu na wygórowaną cenę moskiewskiej ziemi, deweloperom bardziej opłaca się przejście do budownictwa elitarnego kosztem segmentu klasy masowej, gdzie wypłacalność maleje. Na rynku rośnie zainteresowanie nieruchomościami premium i deluxe, co wiąże się z wprowadzaniem nowych projektów w tym segmencie. „Popyt na takie mieszkania jest napędzany przez zmniejszenie wolumenu nowych projektów oddawanych do użytku i liczby płynnych działek w sprzedaży” – wyjaśnia Wasilij Kutyin.

Marże stosowane w przypadku instrumentów finansowych, takich jak plany ratalne, również przyczyniają się do wzrostu przeciętnego kosztu. Ponadto na wystawie zwiększa się udział domów znajdujących się w końcowej fazie realizacji .

„Jednakże innym problemem jest to, że na tle słabego popytu w ostatnich miesiącach, znacznie mniej nowych projektów jest uruchamianych. Oznacza to, że w latach 2027–2028 podaż nowych mieszkań zacznie znacząco spadać. Ponadto rosną koszty deweloperów, w tym odsetki od kredytów. Dlatego też praktycznie nie ma nadziei na obniżenie cen nowych budynków w dłuższej perspektywie. Ale wolumen nowego budownictwa prawdopodobnie spadnie do poziomu wypłacalnego popytu” – przewiduje Boris Kopeikin.

Anton Baksaraev, prezes firmy architektoniczno-projektowej Vector Project, przewiduje, że ceny nowych budynków jeszcze nie raz osiągną swój szczyt.

„Wysokie stawki, brak preferencyjnych kredytów hipotecznych, rosnące koszty materiałów budowlanych, gruntów, projektów i wszelkiej innej dokumentacji dla nowych nieruchomości – wszystko to powoduje wzrost cen” – zauważa. „Na razie możemy powiedzieć, że segment budownictwa nowego przechodzi przez jeden z najtrudniejszych okresów rozwoju” – dodaje ekspert.

Jednocześnie, jeśli stopy procentowe kredytów hipotecznych nie spadną, to deweloperzy kapitałowi będą zmuszeni do oferowania rabatów.

„Już teraz są przykłady rabatów sięgających prawie 50%. Do końca roku nastąpi korekta cen w segmencie masowym, w przeciwieństwie do segmentu elitarnego, na który popyt jest zawsze stabilny. W regionach rynek wtórny również stanie się tańszy ze względu na odpływ nabywców. Krym pozostanie na szczycie pod względem wzrostu cen ze względu na ograniczoną podaż. W innych dużych regionach będą bardziej agresywne wyprzedaże z dużymi rabatami od deweloperów” – przewiduje Oleg Abelev.

Jednak wszystkie prognozy opierają się na założeniu utrzymania obecnej stopy bazowej. Niestety, Bank Centralny Federacji Rosyjskiej na razie nie widzi przesłanek do jego obniżenia.