Jestem ekspertem od nieruchomości... Rob Dix o cenach domów, stopach procentowych kredytów hipotecznych, wskazówkach dotyczących kupowania i swojej najlepszej inwestycji

Nieruchomości to ulubiony temat brytyjskich rozmów. Prawie każdy ma opinię na temat tego, w jakim kierunku zmierzają ceny domów , jaki będzie następny gorący punkt nieruchomości lub gdzie domy powinny - i nie powinny - być budowane.

Aby jednak naprawdę zrozumieć, co napędza rynek, warto posłuchać ludzi, którzy na co dzień żyją i pracują na rynku nieruchomości.

W tej serii co miesiąc przeprowadzamy wywiad z ekspertem.

Chcemy poznać ich zdanie na temat wszystkich gorących tematów wymienionych powyżej, jak również na temat stóp procentowych kredytów hipotecznych , wynajmu nieruchomości i budownictwa mieszkaniowego.

Zapytamy ich nawet o ich własny kredyt hipoteczny oraz o ich najlepsze i najgorsze dotychczasowe inwestycje.

W tym miesiącu rozmawialiśmy z Robem Dixem, współzałożycielem Property Hub, firmy zajmującej się pośrednictwem w wynajmie nieruchomości, która każdego roku finalizuje dla swoich klientów transakcje dotyczące nieruchomości o wartości ponad 100 milionów funtów.

Rob jest także współprowadzącym podcastu The Property Podcast oraz autorem bestsellerów, m.in. dwóch książek, które trafiły na listę bestsellerów Sunday Times: „Siedem mitów na temat pieniędzy” i „Cena pieniędzy”.

Jest także inwestorem inwestującym w nieruchomości pod wynajem – swoją pierwszą nieruchomość nabył ponad dekadę temu.

W zeszłym roku przeprowadziliśmy wywiad z Robem na temat tego, dlaczego on i jego rodzina wolą wynajmować nieruchomość, w której mieszkają, zamiast decydować się na jej zakup.

Sądzę, że ceny nieruchomości wzrosną średnio o maksymalnie 2 procent, co będzie kontynuacją tendencji z ostatnich kilku lat, kiedy to ceny nieznacznie spadały (po uwzględnieniu inflacji).

Nadal będziemy obserwować duże różnice regionalne: większy wzrost będzie miał miejsce na północy, a mniejsze, tańsze nieruchomości będą radziły sobie lepiej niż większe i droższe.

Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest to, że ceny nieruchomości będą rosły w tym samym tempie co inflacja lub nieco szybciej, tak jak miało to miejsce w przeszłości na przestrzeni dłuższego okresu.

W ciągu najbliższych dziesięciu lat prawdopodobnie będziemy świadkami rozkwitu i krachu, ponieważ takie zjawiska zdarzają się co jakiś czas, ale nie sposób przewidzieć, kiedy to nastąpi.

Nie brzmi to ekscytująco, ale jeśli zaciągniesz kredyt hipoteczny, dzięki któremu Twoje zadłużenie będzie stałe, to regularny wzrost powiązany z inflacją może przynieść świetne wyniki na przestrzeni dekady.

Wyobrażam sobie, że stopy procentowe kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości pod wynajem ustabilizują się na poziomie czterech procent, być może o pół procenta lub więcej, niż są obecnie.

Mieszkając w Londynie, wynajem jest tańszy niż kupno mieszkania.

Ale i tak wolałbym wynająć mieszkanie, ponieważ nie wiem, gdzie i jak duża będzie nieruchomość, w której będę chciał mieszkać za pięć lat.

Zakup wiązałby się z tak wysokimi kosztami podatku od czynności cywilnoprawnych , że nie miałby sensu.

Wynajmowanie nie jest wyrzucaniem pieniędzy w błoto bardziej niż płacenie odsetek od kredytu hipotecznego, pod warunkiem, że inwestujesz w aktywa.

Zawsze korzystam z pożyczek z odsetkami, ponieważ wbrew intuicji jest to bezpieczniejsze: miesięczna rata jest niższa, co obniża wydatki, jeśli zdarzy się okres, w którym nie będzie czynszu. Zawsze istnieje możliwość przepłacenia.

Zawsze ustalam okres pięciu lat, aby obniżyć opłaty i mieć większą pewność. Zalecam wybór krótszego okresu wyłącznie wtedy, gdy planujesz wycofać kapitał z portfela.

Moim zdaniem brak mieszkań socjalnych zbyt mocno polega na prywatnym sektorze wynajmu i uniemożliwia osobom najbardziej potrzebującym wsparcia uzyskanie potrzebnego im bezpieczeństwa. Tak zwane tanie mieszkania to wybieg, który nie rozwiązuje problemu.

Nie, ponieważ żaden rząd, jaki pamięta, nie osiągnął nigdy założonego celu w zakresie budownictwa mieszkaniowego.

Biorąc pod uwagę, że buduje się tak mało mieszkań socjalnych, rząd nie ma realnej kontroli nad tą kwestią.

Przeczytaj więcej

Ceny domów zawsze w końcu osiągną pułap, przy którym nabywcy nie będą mogli pozwolić sobie na więcej w stosunku do swoich dochodów. Jeśli więc nie zobaczymy wzrostu produktywności i w związku z tym wzrostu płac, to będzie to hamować ceny domów.

Ale jedyne, co przychodzi mi na myśl i co mogłoby spowodować znaczący spadek cen nieruchomości, to znacznie surowsze ograniczenia dotyczące udzielania kredytów hipotecznych, ale jest mało prawdopodobne, aby to nastąpiło.

Choć nie cieszą się popularnością wśród inwestorów, rozumiem sens działań podjętych w ciągu ostatniej dekady, mających na celu ograniczenie sektora nieruchomości na wynajem i jego profesjonalizację.

Jednak przewiduję, że właściciele nieruchomości nadal będą nieproporcjonalnie atakowani, ponieważ ryzyko polityczne z tym związane jest niewielkie.

Oczywiście, istnieją niekompetentni, a nawet przestępczy właściciele nieruchomości, ale w większości przypadków przepisy zapobiegające takim praktykom istnieją – po prostu są słabo egzekwowane.

To dobra inwestycja, jeśli podejdziesz do niej długoterminowo i skorzystasz z kredytu hipotecznego.

W porównaniu do każdego innego rodzaju inwestycji, możesz kupić trzy razy więcej, korzystając z długu, który z pewnością zmniejszy się wraz z inflacją.

Masz również strumień dochodu z wynajmu, który ma tendencję do wzrostu zgodnie ze stopą inflacji, a brak zmienności oznacza, że ​​jest to inwestycja, z którą niektórzy ludzie czują się bardziej komfortowo niż z rynkiem akcji.

Byłoby to dowolne miasto lub popularna miejscowość podmiejska na Północnym Zachodzie.

Jest to region, który osiągnął najlepsze wyniki i przewiduje się, że w ciągu najbliższych pięciu lat te wyniki się utrzymają.

Jest to również obszar, w którym istnieje potencjał wzrostu cen, a wzrost czynszów również jest duży.

Południowy wschód, poza Londynem. Przystępność cenowa jest tak ograniczona, że ​​nie ma miejsca na znaczący wzrost cen, a rentowność jest niska.

Londyn zawsze będzie bezpieczną inwestycją w dłuższej perspektywie, ale biorąc pod uwagę spadek popularności Wielkiej Brytanii na świecie oraz niezwykle wysokie koszty opłat skarbowych, które potencjalnie zwiększają cenę zakupu atrakcyjnej nieruchomości w Londynie o setki tysięcy funtów, nie sądzę, aby nastąpiło silne odbicie.

Większość inicjatyw mających na celu pomoc osobom kupującym domy po raz pierwszy skutkuje jedynie wzrostem cen nieruchomości, dlatego nie przywróciłbym czegoś takiego jak Pomoc w zakupie.

Byłbym bardziej skłonny wprowadzić politykę zwalniającą z podatku pierwsze, powiedzmy, 100 000 funtów zarobków w całym okresie życia, co ułatwiłoby osobom na początku kariery oszczędzanie, czy to na dom, czy na coś innego.

Wielu sprzedających szuka pewności, a nie najwyższej ceny, dlatego upewnij się, że masz przygotowaną ofertę kredytu hipotecznego, zatrudniłeś prawnika i możesz wykazać, że jesteś zorganizowany i gotowy do działania.

Jeśli Twoja oferta zostanie odrzucona, kontynuuj śledzenie transakcji, ponieważ jedna trzecia transakcji kończy się niepowodzeniem.

Mieć bogatych rodziców. Albo, co poważniejsze, nie spieszyć się, jeśli nie jesteś pewien, czy będziesz chciał zostać tam przez co najmniej pięć lat.

Mimo że panuje przekonanie, że ceny nieruchomości zawsze będą rosły w zastraszającym tempie, nie sądzę, aby w najbliższej przyszłości można było spodziewać się gwałtownego wzrostu cen.

Koszty transakcji są wysokie, a ulgi w opłatach skarbowych dla kupujących po raz pierwszy przysługują Ci tylko raz.

Przeprowadź własne badania w Internecie, aby dowiedzieć się, ile Twoim zdaniem jest on wart, i nie daj się namówić agentom nieruchomości na coś, co jest nieosiągalne.

Dane pokazują, że gdy cena czegoś jest błędna i wystawiona na sprzedaż, prawdopodobieństwo jej sprzedaży jest znacznie mniejsze.

Dom w Nottingham, który kupiłem w maju 2020 r., w szczytowym momencie paniki związanej z COVID-19, gdy rynek został praktycznie zamknięty.

Dzięki temu udało mi się kupić go za świetną cenę. Od tamtej pory mieszkają tam ci sami lokatorzy, a przez wiele miesięcy zapominam, że jestem jego właścicielem.

Domy w Hull, gdzie zrobiłem dobrą ofertę, ale nie znajdują się w najbardziej pożądanej okolicy, więc ceny pozostały na niezmienionym poziomie w porównaniu z lepszymi lokalizacjami.

Ponadto czynsze są tak niskie, że niewielki remont może pozbawić zysków z kilku miesięcy.

Odpowiedź jest bardzo konkretna, jeśli chodzi o mój osobisty cel, jakim jest długoterminowe generowanie bogactwa, i nie będzie odpowiednia dla każdego.

Ale nudno by było, gdybym wziął kredyt hipoteczny, żeby kupić skromny dom dla rodziny w dobrej dzielnicy Midlands lub Północy, ustalił cenę wynajmu nieco poniżej stawek rynkowych, żebym miał duży wybór wśród kandydatów, a potem pozwolił, żeby dom spokojnie stał tam przez lata.