Arrendamento Imobiliário: Uma Maneira Barata de Ter uma Casa Própria? Informações Importantes para o Consumidor

Comprar uma casa é um empreendimento caro. Para a maioria das pessoas, é o maior investimento de suas vidas. Dado o alto preço dos imóveis, muitos compradores em potencial buscam desesperadamente maneiras de reduzir seus investimentos. O arrendamento mercantil é uma delas. Alugar um imóvel em vez de comprá-lo economiza muito dinheiro a curto prazo. No entanto, o arrendamento mercantil pode ser caro a longo prazo. E existem outras armadilhas, como mostra nossa análise.

Alguns terrenos na Alemanha não estão à venda, mas podem ser arrendados. Um direito de construção hereditário (Erbpacht) – comumente chamado de arrendamento hereditário – possibilita a construção de uma casa em um terreno arrendado ou a mudança para um imóvel existente. Para isso, é elaborado um contrato de direito de construção hereditário, que geralmente estipula um prazo de utilização entre 50 e 99 anos. A parte que fornece o terreno – o outorgante do direito de construção hereditário – recebe juros. Esse aluguel anual do terreno, ou aluguel hereditário, geralmente varia entre 2% e 5% do valor do imóvel.

Não há estatísticas precisas sobre isso. No entanto, a Associação Alemã de Arrendamento estima que aproximadamente 5% de todas as terras na Alemanha são arrendadas em regime de arrendamento.

As igrejas são as tradicionais provedoras de direitos hereditários de construção. A Diocese de Münster, por exemplo – a maior diocese católica da Alemanha – afirma ter cerca de 340 direitos hereditários de construção. Como um porta-voz explicou em resposta a uma consulta da RND, esses direitos também são detidos por paróquias individuais. Considerando as mais de 200 paróquias na diocese, o número provavelmente é significativamente maior.

Outros grandes proprietários de arrendamento incluem fundações e municípios. "Qualquer pessoa que possua terras pode fazer isso", afirma o advogado Christoph Stroyer, do Grupo de Trabalho de Direito do Inquilinato e Imobiliário da Ordem dos Advogados da Alemanha. Pessoas físicas também podem arrendar terras que não utilizam, em vez de vendê-las.

As vantagens de um imóvel arrendado são principalmente financeiras. Construtores ou compradores economizam no capital próprio ou no financiamento caro da compra do imóvel. "Para muitas famílias, esta é uma ótima oportunidade de realizar o sonho de construir uma casa", afirma o advogado Stroyer. Como o prazo do arrendamento pode ser de até 99 anos, isso significa que a primeira e geralmente a segunda geração da família podem envelhecer na casa.

Um terreno arrendado não pertence ao proprietário. Todas as partes interessadas devem estar cientes de que o prazo do arrendamento terminará em algum momento. Aqueles que concedem o terreno ou seus herdeiros terão voz ativa no que acontecerá ao final do prazo do arrendamento.

Além disso, existe o chamado direito de reversão: "Isso pode significar que alguém tenha que deixar a casa em caso de violação grave do contrato – assim como em um contrato de aluguel comum", diz o especialista Stroyer. Qualquer pessoa que use o terreno arrendado de forma diferente do acordado contratualmente ou não pague o aluguel do terreno corre o risco de perder o imóvel e a casa construída nele. Normalmente, o arrendatário é então indenizado.

Os especialistas imobiliários da corretora de empréstimos Dr. Klein também ressaltam que o aluguel do terreno pode ser reajustado a cada três anos. A vantagem financeira no momento da assinatura do contrato pode, portanto, ser revertida a longo prazo. Dependendo do patrimônio líquido e das taxas de juros da construção, um arrendamento imobiliário costuma ser significativamente mais caro do que uma compra ao longo do prazo do contrato.

O novo Ministro da Construção da Alemanha acredita que a construção de moradias precisa avançar mais rapidamente. Em entrevista à RND, Verena Hubertz (SPD) explica como pretende lidar com isso.

"Você também pode concordar com uma prorrogação com o locatário", explica o advogado Stroyer. Ele frequentemente constata que ambas as partes chegam a um acordo rapidamente. Locatários institucionais, em particular, geralmente têm pouco interesse na reversão do imóvel. No entanto, uma prorrogação do contrato geralmente é acompanhada por um aumento no valor do aluguel.

Vejamos o caso de um casal que se muda, concorda com um contrato de locação de 99 anos e, 50 anos depois, quer deixar a casa para os filhos. Isso é possível, diz o advogado Stroyer. "Se você receber algo em regime de arrendamento, poderá dispor dele." Portanto, o imóvel pode ser vendido, herdado ou doado. "No entanto, a maioria dos contratos de arrendamento inclui uma reserva de consentimento", diz ele.

Isso é possível: quem faz isso fecha um contrato com o vendedor do edifício e, simultaneamente, celebra o contrato com o proprietário do terreno, explica Stroyer.

Muitos municípios e igrejas não querem abrir mão de suas terras, observa Stroyer. "Mas querem que elas sejam usadas." Cathrin Christoph, da Erbbaurechtsverband (Associação dos Proprietários de Terras Arrendadas), vê a situação de forma semelhante: "Há vários anos, tem havido uma tendência, principalmente entre os municípios, de conceder cada vez mais terras em regime de arrendamento em vez de vendê-las", diz ela. "Por um lado, isso lhes permite manter influência sobre o uso da terra. Por outro, evita a especulação imobiliária com essas propriedades."