Europa lança reforma para facilitar crédito para incorporadores e construtores imobiliários

A crise imobiliária que a Espanha enfrenta exige ações em muitas áreas diferentes para ser resolvida. E ainda vai levar tempo. A União Europeia lançou uma reforma que busca ajudar diante dessa situação que está ocorrendo em todo o continente. Está finalizando uma flexibilização das exigências legais para que os bancos concedam crédito para fins de construção e promoção habitacional. Elas foram significativamente reforçadas após a crise financeira de 2008 e agora serão reduzidas desde que uma das duas condições seja atendida. Por um lado, deve haver um número mínimo significativo de pré-vendas para o empreendimento - e deve ser o mesmo em toda a Europa - ou um número de contratos de aluguel já firmados (que também podem ser, por exemplo, vagas em casas de repouso ou residências estudantis). A outra será o promotor contribuir com algum capital (o chamado "skin in the game" : ele coloca parte do seu dinheiro em jogo e, portanto, tem algo a perder).

Esta reforma prevê que, quando um destes dois requisitos for cumprido, o requisito de capital imposto por lei aos bancos poderá ser reduzido em um terço: em vez de ponderar o risco em 150%, como acontece agora, passará a ser de 100%. Na prática, para cada euro emprestado, o banco terá que reservar cerca de 12%, que é o nível atual de solvência, em vez de 18%. Assim, os empréstimos para desenvolvimento habitacional deixarão de ser tratados como investimentos especulativos ou de alto risco, como foi dado a esse tipo de crédito em uma regulamentação europeia de 2013, aprovada em resposta à crise financeira.

Este novo regulamento está em vigor desde janeiro deste ano. No entanto, a Autoridade Bancária Europeia (EBA) ainda precisa elaborar diretrizes para sua implementação. A agência reguladora europeia, presidida pelo espanhol José Manuel Campa, tem que definir o que é considerado uma contribuição de capital: dinheiro, terras, garantias, subsídios, despesas ou outros conceitos. Em consulta pública realizada há um ano, a EBA propôs que a contribuição de capital exigida fosse superior a 35%.

A autoridade bancária também deve estabelecer os níveis de pré-vendas ou aluguéis já subscritos para se beneficiar dessa flexibilização regulatória. Na consulta acima mencionada, a EBA estabeleceu uma taxa de pré-venda de 50%. E essa exigência para casas já vendidas ou aluguéis já assinados seria reduzida se fosse um empreendimento promovido publicamente ou sem fins lucrativos. Será considerada uma pré-venda se houver um depósito de 10% do preço do imóvel e uma pré-locação com três meses de aluguel. Espera-se que o relatório da EBA esteja pronto no segundo trimestre deste ano. A partir daí, espera-se que o BCE e o Banco da Espanha o adotem rapidamente para que esteja totalmente operacional o mais rápido possível.

Em geral, os promotores reclamam que precisam operar com pouco financiamento externo, praticamente sozinhos. E desde 2008, os bancos espanhóis vêm reduzindo sua exposição a esse setor estigmatizado após o estouro da bolha . Fontes consultadas do setor imobiliário acreditam que a iniciativa pode representar uma mudança substancial, já que pode dar um certo impulso ao crédito para construção de moradias. Esse número vem diminuindo continuamente até meados do ano passado. Desde então, houve alguma estabilização, embora ainda em níveis muito baixos.

Antes da crise financeira, o crédito para atividades de desenvolvimento e construção imobiliária era considerado muito seguro. Esses empréstimos duravam cerca de dois anos, o tempo que levava para construir. Concluída a obra, o financiamento foi extinto para dar lugar às hipotecas. O crédito imobiliário foi transferido da empresa para as pessoas físicas e o banco assim atraiu clientes. A razão para essa segurança era que a pessoa física é responsável por toda a sua renda presente e futura. De fato, os bancos espanhóis se financiaram em grande parte com títulos hipotecários e valores mobiliários nos quais muito crédito a indivíduos foi incluído como garantia, e estes nunca entraram em inadimplência.

Nesse modelo, o pagamento em espécie só existia na prática e geralmente para pessoas jurídicas, que podiam fechar o negócio e deixar a construção para o banco. A ponto de ser comum a constituição de uma empresa apenas para um único empreendimento imobiliário. Isso também evitou, ainda que ficticiamente, o problema de concentrar muito crédito em uma única empresa. Em essência, uma atividade altamente alavancada estava sendo permitida sem que o promotor tivesse que arriscar seus próprios recursos.

Isso também se refletiu nas disposições anticíclicas exigidas pelo Banco da Espanha: esse tipo de empréstimo imobiliário foi fornecido com margens de segurança relativamente baixas. Na mesma linha, a ideia era que ela fosse eventualmente transferida para o comprador da casa e não acarretasse nenhum risco. Até que veio a crise financeira de 2008. As obras ficaram até meio acabadas. O crédito imobiliário não estava mais sub-rogado nas hipotecas. Houve instituições financeiras com até 80% de inadimplência em empréstimos para empresas imobiliárias.

O decreto Guindos, aprovado em 2012, exigiu que as entidades fizessem provisões adequadas para todas essas exposições a incorporadores e construtores. E as regulamentações bancárias subsequentes, criadas no âmbito internacional em resposta à crise financeira, endureceram as condições para a concessão desses empréstimos. Eles os classificaram como investimentos de grau especulativo. E, consequentemente, eles tiveram que ser dotados de 150% em vez de 100%. Soma-se a isso o fato de que a regulamentação internacional Basileia III aumentou os requisitos de capital e a qualidade desses amortecedores. Tudo isso tornou consideravelmente mais caro para as empresas de desenvolvimento concederem esses empréstimos.

Os bancos na Espanha, que chegaram a ter 40% do PIB em empréstimos para empresas imobiliárias e de construção, reduziram sua carteira para 6,5% do PIB. Com a ajuda do banco ruim, parte do dinheiro foi retirada de seus balanços. Mas as entidades ainda estão limpando suas contas físicas. Portanto, quanto menor for a sua exposição, melhor será para você obter financiamento externo. E isso continua acontecendo apesar de mais de uma década ter se passado. De acordo com a análise do Banco da Espanha, o setor imobiliário ainda está muito polarizado, com uma parcela significativa de empresas indo bem e outra parcela substancial ainda passando por situações financeiras delicadas. A mobilização deste setor, apoiado no crédito, buscaria amenizar as disfunções detectadas pelo supervisor no mercado imobiliário: o déficit de casas construídas na Espanha, que cresce ano após ano e dificulta o acesso à moradia .