Como ser um proprietário acidental pode lhe render uma conta de imposto surpresa ao vender

Os britânicos podem enfrentar uma grande conta de impostos se optarem por manter uma antiga casa como investimento.

Algumas pessoas, principalmente aquelas que vão morar com um parceiro ou cônjuge, decidem manter o imóvel em vez de vendê-lo quando se mudam, tornando-se "proprietários acidentais".

Embora possa parecer um bom investimento dada a perspectiva de renda de aluguel e o potencial de crescimento do preço dos imóveis, isso pode acabar custando caro para as pessoas quando elas finalmente vierem vendê-los no futuro.

Isso ocorre porque aqueles que vendem sua casa principal, em vez de alugá-la, têm direito ao Alívio Integral de Residência Privada (PRR), que os protegerá do imposto sobre ganhos de capital (CGT).

Mas, uma vez que eles alugam a propriedade, eles perdem o direito ao PRR integral quando a vendem.

"O PRR é essencialmente sua proteção contra o imposto sobre ganhos de capital e, enquanto você estiver morando em sua casa como residência principal, qualquer aumento em seu valor será completamente isento de impostos quando você a vender", diz Eamon Shahir, fundador da plataforma de autoavaliação Taxd.

'Aqui está a diferença crucial: se você vender sua casa enquanto ela ainda for sua residência principal, você não pagará imposto sobre ganhos de capital, não importa o quanto ela tenha aumentado em valor.

'No entanto, se você decidir começar a alugar para inquilinos, você não perderá imediatamente toda essa proteção fiscal.

'A Receita e Alfândega de Sua Majestade distribui o ganho com base em quanto tempo você morou lá em comparação com quanto tempo você alugou o imóvel.'

Em propriedades residenciais, o imposto sobre ganhos de capital é atualmente cobrado a 18 por cento para contribuintes com alíquota básica e a 24 por cento para contribuintes com alíquota mais alta — mas, com qualquer ganho significativo, as pessoas provavelmente pagarão a maior parte dele com alíquota mais alta.

Isso ocorre porque um ganho de capital é adicionado à renda normal de uma pessoa para decidir a alíquota do imposto.

"Muitos proprietários acham que sua casa principal está sempre isenta de impostos", disse Andy Wood, consultor internacional da Tax Natives. "E está, até você se mudar e alugá-la."

"Isso pode significar uma conta considerável de CGT, às vezes dezenas de milhares de libras, o que geralmente é uma surpresa desagradável se você não esperava."

Muitas pessoas optam por alugar suas casas por um tempo, em vez de vendê-las, de acordo com Wood.

"Talvez eles tenham se mudado com um parceiro, aceitado um emprego em outro lugar ou simplesmente não achem que seja o momento certo para vender", acrescenta.

"Muitas vezes parece uma escolha de curto prazo e baixo risco. Mas, quando você se muda, a situação fiscal muda.

"Você começa a perder o alívio que recebe por morar lá, e quanto mais tempo o imóvel for alugado, maior será a parcela do ganho que se torna tributável."

Pergunte a um investidor do setor de imóveis para alugar o que lhe rendeu mais dinheiro nas últimas décadas: o aluguel ou o aumento do preço dos imóveis? A resposta invariavelmente será o preço dos imóveis.

Tomemos como exemplo uma cidade como Manchester. Os preços dos imóveis lá quase dobraram nos últimos 10 anos, passando de £ 131.000 em maio de 2015 para £ 257.000 em maio deste ano, segundo dados do Registro de Imóveis.

Isso significa que o valor médio dos imóveis em Manchester aumentou em £ 12.600 por ano na última década.

Enquanto isso, os aluguéis médios, que eram de £ 815 por mês na cidade em 2015, agora são de £ 1.143 por mês, de acordo com dados da Zoopla.

Isso significa que o aluguel médio de um imóvel passou de £ 9.780 por ano para £ 13.716 por ano, mas isso antes dos impostos, taxas de agentes imobiliários e quaisquer custos de manutenção.

O imposto sobre ganhos de capital pode ser cobrado sobre qualquer lucro obtido com um ativo que tenha aumentado em valor, quando alguém vem vendê-lo.

É o ganho que é tributado, não o valor total de dinheiro recebido.

Por exemplo, alguém que dobra o preço de sua casa de £ 131.000 para £ 257.000 pagará 24% de imposto de renda sobre o ganho de £ 126.000, embora haja uma dedução anual livre de impostos de £ 3.000.

Embora seja improvável que o projeto de lei do CGT elimine todos os lucros dos aluguéis, há situações em que isso pode acontecer, principalmente se os preços dos imóveis dispararem repentinamente em uma área.

Por exemplo, alguém que comprou uma casa em Londres após a crise de 2008, mas se mudou com um parceiro e manteve a casa para alugar, pode ter se encontrado nessa situação.

Entre maio de 2009 e maio de 2016, os preços médios em Londres subiram de £ 321.000 para £ 627.000. Isso representa um ganho de £ 306.000 em um período de sete anos, com uma média de £ 43.715 por ano.

Alguém nessa situação, vendendo em maio de 2016, teria enfrentado uma conta de imposto sobre ganhos de capital de 28% naquela época, embora com um subsídio anual de £ 11.100.

Isso significa que, nesse cenário, eles teriam potencialmente incorrido em uma conta de £ 82.572 de CGT na venda.

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"Isso pega mais gente de surpresa do que você imagina", diz Andy Wood, da Tax Natives. "Se a sua renda com aluguel tem sido relativamente baixa, mas o valor do imóvel aumentou, você ainda pode ter que pagar uma grande taxa de imposto sobre ganhos de capital ao vender."

Já vimos casos em que proprietários ganhavam £ 3.000 por ano em aluguel, mas pagavam £ 30.000 ou mais em impostos na venda. Isso é suficiente para eliminar todos os ganhos com o aluguel — e mais um pouco.

'O auxílio-aluguel costumava ajudar com isso, mas foi drasticamente reduzido em 2020. Agora, a maior parte do ganho será tributada em 18% ou 24%, dependendo da sua renda.

"Isso é um grande golpe para algo que poderia ter começado como uma solução paliativa."

No entanto, vale ressaltar que quando alguém se muda de sua residência principal, não perde todo o desconto do imposto sobre ganhos de capital.

Eles perderão o valor durante os anos em que a propriedade estiver alugada, então, quando venderem, precisarão calcular a proporção de tempo em que viveram na casa em comparação aos anos em que ela esteve alugada.

O PRR também se aplica integralmente aos últimos nove meses de propriedade, independentemente de alguém morar ou não no imóvel — desde que o imóvel tenha sido sua residência principal em algum momento.

Por exemplo, se alguém comprou um imóvel em 2010 e o vendeu em 2025, isso representa 15 anos ou 180 meses no total.

Se morassem lá por 10 anos (120 meses), receberiam isenção do PRR por 129 meses (os 120 meses em que moraram lá mais nove meses de bônus). Isso significa que 71% de qualquer ganho seria totalmente isento de impostos.

Se eles decidissem não vender o imóvel e alugá-lo, apenas os 29% restantes do ganho, representando o período de aluguel, estariam sujeitos ao imposto sobre ganhos de capital.

Em última análise, evitar uma possível conta de CGT não deve ser o principal motivo para tomar a decisão de manter um imóvel em vez de vendê-lo.

Se alguém puder se beneficiar da renda do aluguel e sentir que o valor da casa aumentará no futuro, então há, sem dúvida, um forte motivo para mantê-la como um investimento.

"O imposto sobre ganhos de capital não é necessariamente um fator decisivo", diz Shahir, da Taxd. "Depende muito da situação específica de cada pessoa e, depois de entender como funciona o imposto sobre ganhos de capital, manter um imóvel para alugar ainda pode fazer todo o sentido financeiro."

'E, com o CGT, você só paga impostos sobre o ganho no valor da propriedade, então você nunca fica em pior situação por tê-la possuído.

'A questão é se a renda do aluguel somada ao crescimento do capital restante compensa.

Ele acrescenta: "Muitas vezes, funciona bem alugar seu imóvel se você espera um crescimento contínuo no preço do imóvel, se o rendimento do aluguel após impostos parece atraente ou se você comprou o imóvel anos atrás e já obteve ganhos significativos livres de impostos por ter morado lá.

'Por outro lado, pode não funcionar se o seu imóvel já tiver visto a maior parte dos seus ganhos e os valores estiverem estagnados ou os rendimentos dos aluguéis estiverem baixos.'

De acordo com Shahir, há também certas peculiaridades nas regras que beneficiarão algumas pessoas mais do que outras.

"Os expatriados têm uma grande vantagem, já que o imposto de renda sobre ganhos de capital é calculado apenas sobre os ganhos desde 2015, o que pode gerar uma economia enorme", diz ele. "E, se você se mudar para o exterior a trabalho e depois voltar para morar em sua propriedade, ainda terá direito ao PRR."

Para a maioria das pessoas, depende do objetivo a longo prazo. Manter o imóvel e alugá-lo pode ser uma boa opção como renda adicional de aluguel, e há potencial isenção de imposto de renda (CGT) ou imposto de renda de pessoa física (PRR). Cada indivíduo deve analisar, avaliar ou buscar apoio fiscal.