Se Milão afasta quem vive em alojamentos alugados é (também) porque apoia um sistema chamado AirBnb

Milão prospera com a transformação . Sempre foi assim, desde que a família Visconti decidiu fazer da cidade um ponto de encontro de comércio e ambição. Até uma década atrás, a capital da Lombardia era apenas a capital econômica da Itália, mas desde que a Expo 2015 colocou a cidade sob os holofotes internacionais, ela se convenceu de que também pode ser um polo turístico (ou tem potencial para se tornar um). Os aluguéis de curta temporada surgiram como uma consequência natural, quase inevitável.

Em 2018, já havia 17.700 anúncios no Airbnb e, em 2024, atingiram mais de 22.600 ( dados do Inside Airbnb ). No mesmo período, o aluguel médio na cidade aumentou de 17,4 para 23,3 euros por metro quadrado ( um aumento nominal de 34% ). Esses dois fenômenos — como acontece em outras cidades italianas e europeias — estão interligados: os aluguéis de curta duração podem comprimir a oferta de moradias , pressionando o mercado e elevando os preços. Mas a questão é: até que ponto isso está acontecendo em Milão?

Em geral, de acordo com o renomado centro de pesquisa Tortuga , um aumento de 1% na penetração do Airbnb (ou seja, a porcentagem de casas colocadas online em comparação com as disponíveis para aluguel) corresponde a um aumento de 6,7% nos preços de compra de casas e de 5,7% nos preços de aluguel .

Essa estimativa, no entanto, baseia-se em cálculos nacionais, sendo cada cidade única. Determinar até que ponto esses números se aplicam a Milão é muito difícil, mas uma pista pode ser obtida comparando o número de anúncios publicados no Airbnb de 2012 até hoje com o preço médio de aluguel na cidade durante o mesmo período. Como pode ser visto no gráfico, a tendência é semelhante.

Especificamente, existe um número — chamado índice de Pearson — que mede a proximidade entre dois fenômenos. Um valor próximo a 1 indica uma correlação perfeita entre os dois fenômenos, enquanto um valor próximo a 0 não revela nenhuma conexão óbvia. Comparando os anúncios do Airbnb e os preços de aluguel no mesmo período, ano a ano, o resultado é 0,9 : uma correlação clara (a correlação é mostrada abaixo em forma gráfica).

É claro que a existência de uma correlação não significa que haja causalidade (uma pode não causar a outra). No entanto, vários estudos que encontraram a mesma correlação, conduzidos nos últimos anos, levantaram a hipótese de uma relação de causa e efeito. Um amplo estudo financiado pela Comissão Europeia para avaliar a situação em Roma, Milão e Paris concluiu que "em relação aos preços das casas, encontramos uma correlação positiva significativa entre a presença de alojamentos para aluguer de curta duração (Airbnb) e os preços das casas em Milão e Roma". Este impacto, de acordo com a pesquisa, é especialmente significativo para casas de tamanho médio e em áreas centrais da cidade .

A pesquisa conclui reiterando que é necessário investigar mais a fundo "se existe uma relação causal entre o aumento dos preços dos imóveis e a expansão dos anúncios no Airbnb" e argumenta que "os aluguéis de curta duração, se não forem suficientemente regulamentados, podem levar a uma desintegração progressiva do tecido social ".

Outro estudo da Universidade Bicocca , usando dados do Irept , afirma que “a atual taxa de penetração do mercado de aluguel de curto prazo em Milão mostra elasticidades que se traduzem em aumentos de preços de aluguel de 5 a 7% em toda a cidade , enquanto bairros de alto turismo registram impactos ainda maiores”.

O distrito de Navigli , por exemplo, mostra uma das maiores concentrações de aluguéis de curto prazo, equivalente a 12% do total de unidades habitacionais : aqui, os aluguéis aumentaram 42% de 2015 a 2023 (em comparação com um aumento médio na cidade de 28%).

Em Milão, a maioria das ofertas de aluguel de curta temporada concentra-se nas áreas centrais da cidade , com forte penetração nas áreas ao redor da estação. As áreas com mais anúncios, além do Centro , são Buenos Aires , Centrale , Porta Ticinese , Brera , Sarpi , Loreto , Navigli e Isola . Essas áreas têm alguns dos aluguéis mais altos da cidade .

Mas a questão não se resume apenas aos preços: os aluguéis de curta temporada estão transformando a cidade de maneiras que vão muito além da simples dinâmica de oferta e demanda. O mercado do Airbnb está cada vez mais atraente: em pouco mais de dez anos, o custo médio do aluguel de um apartamento para férias ou viagens de negócios aumentou de € 80 para € 166 por noite ( com aumentos significativos na preparação para as Olimpíadas Milão-Cortina de 2026 ).

Isso levou a uma corrida para o Airbnb . Se no passado a gestão de apartamentos anunciados na plataforma era em grande parte uma questão privada entre proprietários e hóspedes, agora se tornou um negócio de turismo . E, nos últimos anos, essa tendência tem se tornado cada vez mais pronunciada. Em 2018, apenas 39% dos anúncios eram administrados por anfitriões com mais de uma propriedade : em 2024, esse percentual subiu para 63% . Em outras palavras, tudo está cada vez mais centralizado, e agora há agências ou startups administrando centenas de apartamentos.

Hoje, os dez maiores anfitriões em Milão são Italianway (gerenciando 480 anúncios), Donato (345), Cleanbon House (305), Simone (202), Chiara & Roberto (138) – eles usam seus próprios nomes, mas na verdade são agências. E também: I-Host (136), Andrea (135), Youhosty (128), Habyt (127) e Its Home (119).

Em suma, não se trata de proprietários particulares colocando seu segundo apartamento (talvez herdado) à venda. São empresas especializadas em aluguéis de curta temporada . Seu modelo é simples: administram os apartamentos dos proprietários, cuidam de tudo (limpeza, check-in, atendimento aos hóspedes) e, em troca, garantem uma renda mensal fixa, ou uma porcentagem , ao proprietário. Para muitos proprietários, é um ótimo negócio: sem inquilinos para administrar, sem condições, sem contratos de quatro anos renováveis por mais quatro, sem as complicações de aluguéis pré-estabelecidos ou moradias sociais. Se decidirem comprar sua casa de volta um dia, poderão fazê-lo quando quiserem.

A questão é que, dessa forma, a gestão de milhares de apartamentos acaba nas mãos de poucas empresas . E essa concentração tem duas consequências importantes . Primeiro, essas empresas podem influenciar fortemente os preços do mercado imobiliário. Segundo, do ponto de vista regulatório, tudo se torna mais complicado, pois há um intermediário adicional entre o Airbnb e o locatário. E isso torna qualquer tentativa de regulamentação muito mais difícil .

É claro que um grande número de fatores influencia o mercado imobiliário. A crescente presença do Airbnb influencia apenas parcialmente os aumentos dos aluguéis: os aluguéis são influenciados pelo crescimento econômico local , pelo aumento da demanda por moradia para trabalho, por investimentos imobiliários internacionais, pela (suposta) especulação imobiliária e muito mais.

Mas o impacto existe. E o resultado de tudo isso é que Milão hoje se depara com uma escolha. De um lado, a atração turística , que traz dinheiro e visibilidade internacional. De outro, a qualidade de vida para quem realmente mora aqui , para quem estuda ou trabalha aqui e precisa pagar mais de € 1.200 por um quarto na região de Loreto ou Bocconi .

É uma situação clássica em que todos têm interesses legítimos : os proprietários que maximizam os lucros, os turistas que encontram acomodações confortáveis, as agências que constroem negócios milionários. Mas o preço é frequentemente pago pelos milaneses que não conseguem mais se dar ao luxo de morar em sua cidade . Esta não é uma história nova; já aconteceu em Barcelona, Amsterdã e Lisboa: essas cidades tiveram que lutar para preservar sua alma popular , e nem sempre conseguiram. A questão é: Milão fará as coisas de forma diferente ou repetirá os mesmos erros?