Metros quadrados perigosos: o que os compradores de imóveis devem temer em 2025

A redução na área dos apartamentos é uma tendência constante nos últimos anos. Segundo a Cian.Analytics, nos últimos seis anos, a área média dos apartamentos no mercado secundário diminuiu 10,1%, para 53,2 m², enquanto nos novos edifícios diminuiu 10,7%, para 49,1 m². Segundo o diretor da empresa , Alexey Popov, as casas antigas voltaram a ser populares.

— A redução da metragem quadrada no mercado secundário é explicada não apenas pelo influxo de moradias de investimento, mas também pela introdução no mercado de apartamentos compactos moral e fisicamente obsoletos em edifícios das décadas de 1960 a 1980.

Um quarto do século XXI, que outrora foi fonte de tanta esperança, já ficou para trás, mas, no fim, voltamos aos prédios da era Khrushchev. Aos mesmos do século passado... e aos novos prédios, que muitas vezes não são mais espaçosos e não oferecem mais conforto para a vida cotidiana. Será possível sair desse círculo vicioso?

Na Rússia moderna, a regra se desenvolveu: se você quer uma moradia espaçosa e aceitável, mude para o setor privado e construa sua própria casa. Não é à toa que a construção de moradias individuais representou 58% da construção de novas moradias em 2024. Esse formato americano com subúrbios infinitos tem o direito de existir. Mas os riscos de ficar sem nada também são grandes.

É muito mais fácil comprar uma casa com contrato: você entra em contato com uma empresa, paga e, depois de algum tempo, recebe a casa pronta. É conveniente, mas, de acordo com o vice-presidente do Comitê de Construção, Habitação e Serviços Públicos da Duma Estatal, Alexander Aksenenko , incorporadoras inescrupulosas (às vezes, apenas golpistas) causaram prejuízos aos clientes no valor de 120 a 240 bilhões de rublos.

Mesmo um estudo aprofundado de avaliações e classificações nos maiores portais da internet não o salva de golpistas, disse Dinara Sycheva , que ficou sem dinheiro e sem casa na região de Moscou. Mas com obrigações hipotecárias.

— Naquele momento, não havia dúvidas — a empresa era recomendada por bancos como uma construtora confiável. Todos os sites especializados, incluindo o DOM.RF, tinham excelentes avaliações e avaliações. Contratamos um financiamento imobiliário, assinamos os documentos e... começamos a esperar.

No início, pensamos: "Bem, a qualquer momento, eles vão começar." Depois: "Talvez haja algum tipo de sazonalidade?" E em setembro ficou claro: estávamos simplesmente ferrados. Mas, como se viu, não só nós, mas mais de 25 outras famílias!

Desde 1º de março de 2025, as contas de garantia estão em operação no setor de construção de moradias individuais. Elas salvaram acionistas de prédios de apartamentos, mas ainda estão estagnadas na construção de moradias individuais. De acordo com o DOM.RF, apenas 6,5 mil empréstimos hipotecários foram emitidos para construção de moradias individuais entre janeiro e maio de 2025, o que representa uma redução de 89% em relação aos números do ano passado. E somente em maio o crescimento começou a surgir – 43% em relação a abril.

Se você quer ter escolas, hospitais e transporte público a uma curta distância, terá que se contentar com a caixa de concreto apertada e morar na cidade. Principalmente se não tiver outras opções além de Moscou.

Nos primeiros cinco meses de 2025, os novos edifícios na capital, segundo o DOM.RF, tiveram um aumento de preço de 7%, enquanto o aumento médio no país foi de 2,9%. A introdução de novos projetos está diminuindo, o crédito imobiliário encolheu, mas as incorporadoras continuam a inflacionar os preços.

Afinal, o chefe da construtora Mirax, Sergei Polonsky, previu o futuro quando, em 2008 , proferiu uma frase famosa, ainda que fora de contexto: "Quem não tem um bilhão, que vá para o inferno". Ela descreve com muita precisão a situação do mercado imobiliário de Moscou. Principalmente porque, após o surgimento da Nova Moscou, agora há muito mais vagas para quem não tem um bilhão.

Em regiões onde o volume de construção é muito menor, a situação dos preços é extremamente desigual. Tudo depende dos projetos que as construtoras trazem ao mercado. A região de Oryol estabeleceu um recorde de aumento de preços para novas construções entre janeiro e maio: +10,1%. A Carélia não fica muito atrás, com um aumento de preços de 9,1%, e a região de Novgorod fica em terceiro lugar, com um aumento de 8%.

Existem algumas regiões onde os preços caíram desde o início do ano. São elas: Território Transbaikalsky (-2,2%), Khakassia (-2,8%) e a região de Ulyanovsk (-3,4%). Mas esta é uma exceção à regra. Os preços dos imóveis inevitavelmente subirão. Especialistas esperam que, até o final do ano, 35 milhões de metros quadrados de imóveis residenciais em prédios de apartamentos sejam colocados no mercado — um terço a menos que no ano passado. Para os compradores, esta é uma má notícia, diz Mikhail Goldberg , chefe do centro analítico DOM.RF.

— Diante de uma oferta limitada de novos edifícios, o resultado será um aumento nos preços. Portanto, é importante apoiar o lançamento de novas moradias hoje.

O diretor administrativo da Metrium, Ruslan Syrtsov, espera que o preço das moradias secundárias também aumente de 3 a 5% até o final do ano.

— Os clientes entenderão que o clima econômico está mudando e podem esperar um refinanciamento em breve. Consequentemente, os preços de moradias secundárias aumentarão.

Uma situação perigosa está se desenvolvendo: as pessoas podem estar mais ativas na contratação de hipotecas em condições de mercado (a taxa média ponderada para novos edifícios é de 26,54%, para o mercado secundário - 25,01%), mas não há garantias de que o Banco Central reduzirá rapidamente a taxa básica. Existe o risco de ficar preso a uma hipoteca em condições predatórias por muito tempo.

Ao comprar uma casa, há riscos; ao comprar um apartamento, há riscos. Não existem opções lucrativas e seguras no mercado imobiliário, e é improvável que elas apareçam num futuro próximo. Portanto, apartamentos em prédios da era Khrushchev e pequenos estúdios estão entre nós há muito tempo.

*atividade proibida no território da Federação Russa