Como evitar ações judiciais que contestam transações imobiliárias por incapacidade do vendedor revelada

Segundo especialistas da Câmara Federal de Notários, um dos motivos mais comuns para contestar transações imobiliárias na Federação Russa é a incapacidade ou capacidade limitada de uma das partes. O advogado Arkady Li explicou ao MK como reduzir os riscos de litígios por esse motivo em transações (ou contratos) envolvendo imóveis.

Do ponto de vista jurídico, a capacidade jurídica é a capacidade de um cidadão adquirir e exercer direitos civis, criar obrigações civis para si mesmo e cumpri-las por meio de suas ações. A capacidade jurídica civil surge plenamente ao atingir a maioridade, ou seja, ao completar dezoito anos.

Uma exceção são as situações em que um cidadão menor adquiriu plena capacidade jurídica antes de completar 18 anos, em decorrência de casamento ou emancipação. Nesse caso, o menor tem o direito de adquirir bens imóveis de forma independente.

Em outros casos, quando a pessoa ainda não atingiu a maioridade, as transações imobiliárias são concluídas com o consentimento dos pais, pais adotivos ou tutores (curadores).

A questão de saber se uma pessoa era plenamente capaz no momento da transação é de grande importância jurídica, uma vez que a falta de capacidade pode resultar na declaração de invalidade do contrato em juízo.

Qualquer parte interessada tem o direito de apresentar tal reclamação. Na prática, trata-se, na maioria das vezes, de terceiros, ou seja, pessoas que não são partes no contrato, mas que têm um certo interesse material e legal em contestar a transação imobiliária concluída. Como exemplo, podemos citar casos em que um dos herdeiros do falecido apresenta uma reclamação para invalidar o contrato celebrado pelo testador falecido. O interesse desse herdeiro em ganhar a causa é compreensível: afinal, neste caso, o imóvel vendido permanece parte da herança e o autor torna-se seu proprietário (coproprietário).

Determinar a capacidade jurídica de um cidadão no momento de uma transação é uma tarefa difícil até mesmo para um advogado.

A maneira mais comum e acessível de verificar isso é obter um extrato do registro da USRN. Se a pessoa tiver capacidade legal limitada, o extrato conterá uma marca correspondente.

No entanto, uma pessoa pode não ter capacidade legal, e não haverá nenhuma marca no registro, já que a autoridade de registro estadual pode não ter informações sobre isso.

Outro método usado em transações imobiliárias é obter um certificado do vendedor do imóvel de uma clínica de saúde mental, bem como de uma clínica de tratamento de dependência química, declarando que ele não está registrado.

Este método de garantir uma transação também não pode ser considerado suficientemente confiável, uma vez que nem todos os cidadãos que sofrem das doenças relevantes estão oficialmente registrados.

Às vezes, os cidadãos são aconselhados a entregar a transação em um formulário notarial. Eles justificam isso dizendo que o formulário notarial é mais confiável do que uma simples forma escrita da transação. Isso é parcialmente verdade. Ao mesmo tempo, o notário, na maioria dos casos, não consegue determinar se a pessoa que compareceu à transação é plenamente capaz. Essa pessoa normalmente consegue responder às perguntas que lhe são feitas sem causar dúvidas ao notário.

No entanto, em alguns casos, até mesmo transações notariais podem ser contestadas judicialmente. Por que dizemos "pode"? Porque a invalidade de transações com base no fato de que a pessoa que, por exemplo, vendeu um apartamento, não tinha conhecimento de suas ações devido a incapacidade ou por qualquer outro motivo, está sujeita à prova judicial.

Frequentemente, há situações em que uma pessoa é capaz, mas não tem consciência de suas ações devido a alguma deficiência física. Por exemplo, uma pessoa desenvolveu as consequências de uma doença cardíaca grave.

Esses casos são muito semelhantes ao que discutimos acima quando abordamos a questão da incapacidade do cidadão. Ao considerar essas disputas em juízo, as abordagens para sua análise são muito semelhantes.

A lei estabelece que uma transação concluída por um cidadão, embora capaz, mas que no momento de sua conclusão estava em tal estado que não era capaz de compreender o significado de suas ações ou controlá-las, pode ser declarada inválida pelo tribunal a pedido desse cidadão ou de outras pessoas cujos direitos ou interesses legalmente protegidos foram violados como resultado de sua conclusão.

Os contratos de compra e venda de imóveis frequentemente incluem condições que "as partes garantem que compreendem a importância de suas ações, não estão sob tutela, não estão privadas ou limitadas em sua capacidade jurídica", etc. Mas até que ponto tais condições podem proteger uma pessoa de possíveis litígios relacionados à contestação do contrato em juízo? Obviamente, tais condições também não podem garantir a segurança da transação.

Gostaria de aconselhar os leitores do MK a recorrerem a advogados em casos de conclusão de transações de alienação de bens imóveis, contestação de transações por herdeiros, etc. Corretores de imóveis e outros intermediários no mercado imobiliário, diferentemente de um advogado, não possuem conhecimento nessa área de contencioso e não estão diretamente interessados ​​em realizar transações legais, uma vez que não arcam com consequências jurídicas adversas em caso de reconhecimento da transação como inválida e não possuem experiência judicial. As atividades de corretores de imóveis não são licenciadas. Os advogados atuam de acordo com os requisitos da lei de advocacia e dos códigos de ética da advocacia, e assumem a responsabilidade prevista em lei.

A questão de saber se um cidadão tem consciência de suas ações e se é capaz de fazê-lo é bastante complexa, e os riscos associados a tais situações são significativos. É necessário avaliar exaustivamente as circunstâncias associadas à personalidade da pessoa que concluiu tal transação.

Durante o julgamento, que apura se um cidadão está incapacitado ou se tinha conhecimento de suas ações no momento da transação, são realizados exames psiquiátricos forenses. Tais exames são realizados, inclusive em relação a pessoas que já faleceram no momento do julgamento. Os exames são realizados com base em decisão judicial, geralmente em hospitais psiquiátricos, por psiquiatras com vasta experiência prática.