Ficou claro por que os bancos estão se recusando cada vez mais a conceder empréstimos imobiliários a russos.

O setor de crédito imobiliário continua a encolher: no final de setembro, o percentual de pedidos de novos empréstimos rejeitados ultrapassou 60%, em comparação com 56,2% em fevereiro e 49,9% em dezembro de 2024, segundo dados do Escritório Nacional de Histórico de Crédito (NBCH). Essa tendência, aliada às taxas de juros proibitivas do mercado imobiliário, torna impossível sequer cogitar a acessibilidade à moradia para o consumidor russo em geral.

A situação está relacionada principalmente ao aperto das políticas de risco dos bancos, inclusive devido à regulamentação do Banco Central. Especificamente, os limites macroprudenciais (MPLs) para hipotecas concedidas a mutuários com uma relação dívida/valor do imóvel (DTR) acima de 80% estão em vigor desde 1º de julho de 2025. Diante da atual instabilidade macroeconômica e de uma taxa básica de juros ainda elevada, de 16,5%, as instituições financeiras estão agindo com muito mais cautela e prudência em relação aos clientes do que há apenas dois ou três anos.

"Os empréstimos são concedidos a mutuários realmente solventes, com entrada e levando em consideração a relação dívida/renda", afirma Ekaterina Stashkova, Gerente de Produtos de Crédito Imobiliário da Sravni. "Muitos russos que precisam de melhores condições de moradia são forçados a adiar a decisão de comprar um apartamento até 'tempos melhores'. Indivíduos financeiramente conscientes entendem que empréstimos são extremamente caros e, enquanto isso, esperam, economizando para dar entrada em um imóvel financiado."

Assim, apesar de todas as dificuldades, a relação entre oferta e demanda no mercado está se tornando mais equilibrada, acredita Stashkova.

"As medidas regulatórias do Banco Central são apenas parte do problema", explica Valery Tumin, Diretor de Mercados da Rússia e da CEI na fam Properties. "Há outros fatores importantes também. Os bancos estão observando um aumento na inadimplência de hipotecas concedidas durante o período de expansão de 2023 e início de 2024. Em setembro deste ano, a parcela de empréstimos problemáticos atingiu 1,6%, e o volume ultrapassou 170 bilhões de rublos. Naquela época, as exigências dos mutuários eram mínimas — baixas entradas e altos níveis de endividamento. Agora, esses empréstimos estão vencendo, e os bancos se tornaram muito mais cautelosos. Soma-se a isso a inflação e o aumento das despesas familiares obrigatórias — as pessoas simplesmente não têm dinheiro suficiente para pagar suas hipotecas com a renda atual. As instituições financeiras entendem esses riscos e preferem recusar agora do que receber um ativo problemático amanhã."

Os financiamentos imobiliários tornaram-se "de duas vertentes": quase 80% de todos os empréstimos são concedidos por meio de programas preferenciais a 6%, enquanto os financiamentos de mercado, a taxas de 20-24%, estão disponíveis apenas para os mutuários mais ricos. Nessas condições, uma alternativa — os planos de parcelamento oferecidos pelas construtoras — está se desenvolvendo rapidamente. Segundo o Ministério da Construção, sua participação cresceu para 14,8% de todos os contratos de participação no capital, a maior dos últimos três anos. Além disso, como observa o especialista, os compradores estão utilizando os planos de parcelamento como uma solução temporária: eles pagam parte da dívida ao longo de dois a três anos de construção e planejam quitar o restante com um financiamento imobiliário quando as taxas de juros caírem.

Segundo Tumin, um ponto de virada no mercado poderá ocorrer no segundo semestre de 2026. A emissão de hipotecas crescerá para aproximadamente 6 trilhões de rublos — uma vez e meia a mais do que neste ano. Até lá, a taxa básica de juros poderá cair para 11-13%, e as hipotecas de mercado ficarão mais baratas, com taxas de 12-15% ao ano. Nessas condições, os financiamentos imobiliários voltarão a estar amplamente disponíveis, e muitos que atualmente compram imóveis a prazo poderão migrar para um financiamento tradicional. O mercado está essencialmente se contraindo antes de um novo crescimento — um processo doloroso, mas temporário.

"O mercado de hipotecas está encolhendo diante dos nossos olhos, e o mercado da construção civil junto com ele. Por que isso está acontecendo?", questiona Igor Nikolaev, pesquisador-chefe do Instituto de Economia da Academia Russa de Ciências. "Por um lado, os bancos estão avaliando com cada vez mais sobriedade e cuidado a dinâmica da renda real, bem como a solvência de seus clientes — tanto pessoas físicas quanto jurídicas. Seu principal princípio é evitar prejuízos."

Por outro lado, os bancos também consideram seus próprios indicadores, como a relação empréstimo/depósito, a relação de despesas operacionais, o retorno sobre o patrimônio líquido e assim por diante. Esses indicadores deterioraram-se um pouco, embora não drasticamente. No geral, conclui Nikolaev, o aumento no número de negativas de hipotecas é consistente com a tendência geral de uma desaceleração econômica gradual.

"O país está implementando ativamente uma política de arrefecimento do mercado de crédito, e isso não se limita apenas a hipotecas", afirma o economista e gerente sênior de comunicação financeira Andrey Loboda. "A taxa de recusas para uma ampla gama de empréstimos, principalmente empréstimos ao consumidor, está aumentando. Acontece que o crédito para pessoas físicas e para o setor produtivo da economia está sendo reduzido ao mínimo, já que as taxas de juros estão exorbitantes. Só há uma solução: ter paciência e esperar que o Banco Central reduza a taxa básica de juros para níveis aceitáveis."