Federalismo e Política Habitacional

A revista The Economist publicou um artigo interessante especulando que a vantagem dos estados republicanos na acessibilidade à moradia pode estar prestes a diminuir:

Mas e se a vantagem dos estados republicanos em moradias baratas começasse a diminuir? Isso pode já estar acontecendo em alguns lugares: um estudo de Edward Glaeser, da Universidade Harvard, e Joseph Gyourko, da Universidade da Pensilvânia, publicado em maio, constatou que a construção de novas moradias em grandes áreas metropolitanas do Cinturão Solar, como Atlanta, Dallas, Miami e Phoenix, desacelerou drasticamente, levando a preços mais altos. E em 30 de junho, o Sr. Newsom assinou uma reforma para dificultar que os NIMBYs bloqueiem novas moradias na Califórnia, o que poderia eventualmente tornar a vida lá mais acessível.

Precisamos ser cautelosos ao fazer previsões sobre essa questão. Em posts anteriores, argumentei que reduzir o número de regulamentações que impedem a construção de moradias pode não tornar a construção de novas moradias muito mais viável, especialmente se muitas barreiras regulatórias permanecerem em vigor. Portanto, não estou nem um pouco convencido de que a Califórnia tenha resolvido seus problemas habitacionais de forma eficaz. No entanto, vale a pena refletir sobre as implicações dessa possível mudança:

Se a vantagem dos preços dos imóveis nos estados republicanos diminuísse significativamente, as consequências seriam amplamente sentidas. As cidades mais dinâmicas nos estados democratas têm salários altíssimos, e a Califórnia tem um clima "como o Jardim do Éden", diz o Sr. Armlovich. Se esses lugares realmente facilitassem a construção, o êxodo dos estados democratas para os republicanos poderia ser revertido, ele avalia.

Tal mudança também minaria um forte argumento republicano, argumenta o Sr. Glock: que as pessoas votam com os pés e migram para os estados republicanos porque são mais bem governados e mais habitáveis.

Alguns políticos republicanos estão acordando para a ameaça. O Texas aprovou recentemente várias reformas YIMBY : facilitando a construção de casas em áreas comerciais, suspendendo restrições ao tamanho dos lotes e enfraquecendo o que os texanos chamam de "veto dos tiranos", que permite que vizinhos bloqueiem novas construções.

Em posts anteriores, discuti a competição tributária entre os estados. Essa competição se intensificou depois que a dedução do SALT foi limitada a US$ 10.000. O Congresso recentemente aumentou o limite do SALT para US$ 40.000, o que reduzirá significativamente a competição tributária entre os estados.

No futuro, a política habitacional pode se tornar o principal fator na competição por novos moradores, especialmente com as restrições à imigração e a queda acentuada das taxas de natalidade desacelerando ou até mesmo interrompendo o crescimento populacional dos Estados Unidos. Apesar dos altos impostos e das regulamentações onerosas, a Califórnia tem preços de moradia extremamente altos. Isso sugere que ainda há uma forte demanda por moradia aqui, o que poderia levar a um grande fluxo populacional se as regulamentações sobre construção fossem mais liberalizadas.

É interessante ver que o Texas não está esperando para ver se as políticas YIMBY da Califórnia terão sucesso e, em vez disso, está tentando proativamente reduzir seu próprio problema incipiente de NIMBY.