Fizemos uma troca na venda da nossa casa - mas agora o comprador quer 10% de desconto
Atualizado:
Meu marido e eu recentemente trocamos os contratos de venda da nossa casa e deveríamos nos mudar para a próxima casa em duas semanas.
Para nossa surpresa, o comprador pediu 10% de desconto no preço combinado.
Ele disse que obteve uma segunda opinião sobre a pesquisa e agora acha que precisará fazer muitos reparos.
Se não concordarmos, o comprador diz que irá rescindir o contrato. Mas nosso advogado afirma que o contrato é juridicamente vinculativo e que o comprador perderá o depósito que já pagou – 10% do valor do imóvel – no mínimo.
Estamos desesperados para nos mudar, pois estamos tentando vender há um ano. Se o comprador desistir, nossa compra posterior provavelmente também fracassará, já que ainda não trocamos.
Ainda poderíamos nos mudar se recebêssemos 10 por cento a menos pela nossa casa, mas achamos que isso seria um erro. Como devemos lidar com essa situação?
Última chance: O comprador ameaça desistir apesar dos contratos já terem sido trocados
Ed Magnus do This is Money responde: Esta é uma situação extremamente rara e infeliz.
Embora os compradores muitas vezes tentem pechinchar um pouco sobre o preço acordado antes da troca dos contratos, raramente se ouve falar disso depois.
Problemas na pesquisa costumam ser usados para pressionar por um desconto. No entanto, seus compradores deixaram para a última hora.
O fato de você estar contando com eles para concluir sua compra futura adiciona ainda mais complicação.
Para aconselhamento especializado, conversamos com Andrew Boast , cofundador da SAM Conveyancing, e Mike Hansom , consultor de litígios imobiliários na BLB Solicitors.
Andrew Boast responde: É muito raro que um comprador tente renegociar o preço de compra após a troca de contratos, porque não tem base legal para isso.
Na troca, o comprador paga um depósito de 10% ao advogado do vendedor e fica contratualmente obrigado a concluir a compra na data de conclusão acordada.
Se o comprador desistir simplesmente porque não quer mais prosseguir, ele estará imediatamente em violação do contrato.
Portanto, se o comprador desistir simplesmente porque não quer mais prosseguir, ele estará imediatamente em violação do contrato.
Nesse caso, o advogado do vendedor pode emitir uma notificação para finalizar, o que dá ao comprador 10 dias úteis para concluir a compra.
Também serão cobrados juros sobre o saldo restante a 4% acima da taxa básica do Banco da Inglaterra.
Se a conclusão não ocorrer dentro desse prazo, o depósito de 10% será perdido, e o comprador também será responsável por outros custos associados, incluindo os honorários advocatícios do vendedor.
Mike Hansom responde: Na maioria dos casos em que o comprador não conclui o contrato, o vendedor pode optar por rescindir o contrato, ficando com o depósito.
Mike Hansom, consultor de litígios imobiliários na BLB Solicitors
O vendedor também teria direito a indenização por perdas como custos de mudança desperdiçados, taxas de transferência de propriedade e honorários de agentes.
Se a violação do comprador levar o vendedor a violar o contrato de compra, a indenização pode ser muito maior. Felizmente, você não enfrentaria essa situação, pois ainda não realizou a troca.
A alternativa é exigir que o comprador conclua o contrato nos termos originais acordados, processando-o por execução específica.
Muitas vezes as pessoas não buscam essa opção porque uma reclamação leva meses para ser concluída e é cara.
Embora a regra geral seja que o vencedor do litígio pode recuperar seus custos razoáveis e proporcionais da parte perdedora, não há garantia de recuperação de custos.
No seu caso, o comprador apresenta uma terceira opção: renegociar os termos do contrato.
Não está claro o que eles farão se você se recusar a aceitar, mas parece que eles não têm motivos para fazer uma reclamação contra você, e isso deve influenciar sua abordagem nas negociações.
Andrew Boast responde: Se o comprador ainda estivesse esperando os resultados de uma pesquisa, ele nunca deveria ter concordado com a troca.
A renegociação pós-troca com base em uma avaliação negativa não é válida, porque o imóvel é legalmente "vendido no estado em que se encontra", e caveat emptor.
Este é o princípio de que o comprador é o único responsável por verificar as condições do imóvel antes da compra ou troca.
Mike Hansom acrescenta: O princípio geral de "cuidado com o comprador" obriga o comprador a se certificar sobre o imóvel antes de trocar contratos.
Eles correram um risco ao prosseguir antes de estabelecer a necessidade de reparos e só podem culpar a si mesmos.
A situação seria diferente se eles argumentassem que você escondeu problemas ou forneceu informações enganosas, mas não parece ser o caso. A mudança na situação financeira deles é lamentável, mas não relevante aos olhos do tribunal.
Mike Hansom responde: Sugiro que você seja firme com os compradores. Por meio do seu advogado, explique que os motivos que eles usaram para oferecer um preço reduzido não seriam aceitos em juízo.
Avise-os de que, caso não concluam o serviço na data acordada, você os notificará para concluir o serviço, dando-lhes 10 dias úteis. Caso não concluam, você se reserva o direito de rescindir o contrato ou entrar com uma ação judicial para exigir o cumprimento de uma obrigação específica.
Então espere e veja como eles reagem antes de decidir se oferece ou não uma pequena redução.
Andrew Boast, cofundador da SAM Conveyancing
Andrew Boast responde: É compreensível que você esteja preocupado em perder seu comprador, mas esse risco é ponderado em relação ao benefício de manter o depósito de 10%.
Se o seu vendedor estiver perdendo a paciência, uma opção pode ser oferecer a ele um pagamento de boa vontade para ficar com o imóvel enquanto você o revende, usando o depósito de 10% do seu comprador original como alguma cobertura financeira.
Se você estiver aberto a aceitar um preço menor e só quiser fechar o negócio, você pode fazer isso, mas o comprador precisará de uma oferta de hipoteca revisada para corresponder ao novo preço, e ele terá que resolver isso dentro do período de aviso de 10 dias, ou ele ainda estará em violação e perderá seu depósito.
No entanto, dada a natureza de última hora dessas "descobertas" de pesquisas, você deve garantir que esses defeitos sejam reais e não apenas uma tentativa oportunista de última hora para economizar dinheiro.
Você precisa ter certeza de que não está sendo aproveitado.
Para fazer isso, você deve solicitar uma cópia do relatório de vistoria do comprador mostrando os problemas específicos.
Os mutuários que precisam de uma hipoteca porque seu contrato atual de taxa fixa está terminando ou porque estão comprando uma casa devem explorar suas opções o mais rápido possível.
Proprietários de imóveis para alugar também devem agir o mais rápido possível.
Links rápidos para busca de hipotecas com o parceiro da This is Money, L&C
> Calculadora de taxas de hipoteca
> Encontre a hipoteca certa para você
E se eu precisar refinanciar minha hipoteca?
Os mutuários devem comparar taxas, falar com um corretor de hipotecas e estar preparados para agir.
Os proprietários podem fechar um novo acordo com seis a nove meses de antecedência, geralmente sem obrigação de assumi-lo.
A maioria dos contratos de hipoteca permite que taxas sejam adicionadas ao empréstimo e cobradas somente no momento da contratação. Isso significa que os mutuários podem garantir uma taxa sem pagar altas taxas de negociação.
Tenha em mente que, ao fazer isso e não liquidar a taxa ao concluir, serão pagos juros sobre o valor da taxa durante todo o prazo do empréstimo, então essa pode não ser a melhor opção para todos.
E se eu estiver comprando uma casa?
Aqueles que já concordaram com a compra da casa também devem tentar garantir as taxas o mais rápido possível para saber exatamente quanto serão seus pagamentos mensais.
Os compradores devem evitar estourar os limites e estar cientes de que os preços dos imóveis podem cair, já que taxas de hipoteca mais altas limitam a capacidade de empréstimo e o poder de compra das pessoas.
E quanto aos proprietários de imóveis para alugar?
Proprietários de imóveis para locação com hipotecas com pagamento somente de juros verão um aumento maior nos custos mensais do que proprietários de imóveis com hipotecas residenciais.
Isso torna essencial refinanciar a hipoteca com bastante antecedência, e nossa parceira L&C também pode ajudar com hipotecas para compra para alugar.
Como comparar custos de hipoteca
A melhor maneira de comparar custos de hipoteca e encontrar o negócio certo para você é falar com um corretor.
A This is Money tem uma parceria de longa data com a corretora gratuita L&C para lhe fornecer consultoria especializada e gratuita sobre hipotecas.
Interessado em ver as melhores taxas de hipoteca de hoje? Use a calculadora de taxas de hipoteca do This is Money e da L&C para ver ofertas que correspondem ao valor da sua casa, valor da hipoteca, prazo e taxas fixas.
Se você está pronto para encontrar sua próxima hipoteca, por que não usar o Localizador de Hipotecas online da L&C? Ele pesquisará milhares de ofertas de mais de 90 credores diferentes para encontrar a melhor opção para você.
> Encontre o melhor negócio de hipoteca com This is Money e L&C
Esteja ciente de que as taxas podem mudar rapidamente. Portanto, se você precisar de uma hipoteca ou quiser comparar taxas, fale com a L&C o mais rápido possível para que eles possam ajudá-lo a encontrar a hipoteca certa para você.
Serviço de hipoteca fornecido pela London & Country Mortgages (L&C), autorizada e regulamentada pela Autoridade de Conduta Financeira (número de registro: 143002). A FCA não regulamenta a maioria das hipotecas para compra com opção de locação. Sua casa ou imóvel poderá ser retomado se você não mantiver os pagamentos da hipoteca em dia.
This İs Money
