Como Madrid planeja dividir a cidade em duas para regulamentar o aluguel de férias

A prefeitura de Madri aprovou na quarta-feira um novo plano de ação abrangente para tentar regulamentar os apartamentos turísticos na capital, já que a grande maioria na cidade é ilegal e inflaciona o mercado de aluguel local.

Dados divulgados pelo The Local mostram que 86,5% dos apartamentos turísticos em Madri não possuem a licença adequada ou, se possuem, não a incluem no anúncio. Como em muitas cidades, o problema dos "pisos turísticos" tem crescido nos últimos anos.

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As novas medidas incluem a divisão da cidade em duas zonas com foco na proteção de áreas residenciais, bem como novas regras para propriedades térreas e edifícios terciários.

Borja Carabante, delegado de planejamento da cidade, disse à imprensa espanhola que o plano de ação representa uma “oportunidade para melhorar a convivência” entre moradores e turistas e “impulsionar a área residencial”.

“Queremos que haja apartamentos turísticos na cidade”, acrescentou Carabante, mas “sem expulsar os moradores locais”.

O Plano Residencial , como é conhecido, dividirá a cidade em duas áreas: o centro histórico ou cidade velha - onde fica a maioria das acomodações turísticas - e o resto da cidade.

Segundo o plano, o centro histórico compreende cerca de cinquenta ruas, incluindo os bairros de Centro, Chamberí, Salamanca, Retiro e parte de Arganzuela, Moncloa e Chamartín.

Do outro lado estão os distritos localizados além da M-30 e algumas áreas localizadas dentro do anel viário, incluindo bairros como Legazpi ou Atocha (Arganzuela), grande parte de Chamartín e Moncloa-Aravaca, Tetuán ou os distritos de Estrella e Adelfas em Retiro.

Regras para aluguel de temporada no centro de Madri

Dentro desse perímetro definido do centro histórico, aplicar-se-ão três regras: não poderão ser instalados apartamentos turísticos "dispersos" em edifícios residenciais — ou seja, apartamentos turísticos individuais ou conjuntos de apartamentos turísticos em edifícios residenciais — mesmo no piso térreo. De acordo com as novas regras, não serão concedidas novas licenças para imóveis dispersos, mas será permitido o uso turístico de edifícios inteiros.

“Vamos caminhar para um modelo de construção exclusivo: alguns para moradores e outros para turistas”, explicou Carabante.

Em edifícios não residenciais, serão permitidos sem restrições, e em edifícios residenciais localizados em ruas não terciárias (ou seja, não considerados comerciais), só poderão ser transformados em apartamentos turísticos em edifício exclusivo por 15 anos, com licença direta vinculada à reabilitação e restauração do edifício. Após esse período, o imóvel voltará a ser residencial.

O plano não busca apenas regular melhor a acomodação turística, mas também criar novas oportunidades de moradia residencial na capital.

Para tanto, serão oferecidos incentivos aos proprietários para a conversão de edifícios terciários em uso residencial, de modo a rentabilizar as obras. Outra medida permitirá a conversão de edifícios privados em desuso ou classificados como conventos ou escolas em edifícios residenciais para habitação popular ou coletiva.

Regras de aluguel de temporada em outros bairros de Madri

No resto da cidade, a prefeitura permitirá alguns novos apartamentos turísticos nas condições atuais (com a obrigação de ter acesso independente por portas separadas, por exemplo), tanto em edifícios completos quanto nos chamados apartamentos dispersos que coexistem com uso residencial.

O plano também modifica aspectos do Plano de Acomodação de 2019, em particular a transformação de estabelecimentos comerciais no térreo em apartamentos turísticos — conhecidos como bajos na Espanha. Essa questão é antiga na Espanha e foi repetidamente levantada durante a onda de medidas antiturísticas do ano passado, pois os apartamentos turísticos no térreo frequentemente substituem empresas locais, muitas delas familiares e tradicionais.

Essa transformação é apontada como um exemplo da natureza gentrificadora dos aluguéis turísticos de curta duração nas cidades espanholas.

De 2015 a 2024, 3.306 estabelecimentos comerciais térreos foram transformados em residências e/ou apartamentos turísticos em Madri. De acordo com o Plano Residencial, a conversão desses estabelecimentos em apartamentos turísticos no centro histórico e em "ruas terciárias" não é mais permitida.