Что случилось со 150 000 домов, исчезнувших с рынка аренды в Испании?

В то время как испанцы вновь выходят на улицы, протестуя против сдачи туристам в аренду жилья и требуя доступного жилья , эксперты полагают, что за последние годы с рынка долгосрочной аренды могли уйти тысячи объектов недвижимости.

Хорошо известно, что Испания переживает жилищный кризис. Это особенно актуально в период после пандемии, когда сочетание низкого предложения и растущего числа туристических арендных квартир вызвало инфляцию рынка. Во многих городах страны цены выросли так быстро, что местные жители вынуждены покидать свои собственные районы. Аренда сейчас обходится испанцам в среднем в 47 процентов от их зарплаты, в то время как сами зарплаты выросли всего на 7,4 процента за последние три года.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как туристические объекты в Испании вытесняют местных жителей с окраин городов

Арендодатели (очень часто испанские арендодатели, надо сказать) все чаще снимают с рынка свою арендуемую недвижимость и переводят ее в гораздо более прибыльные Airbnb. Поэтому многие винят эту предполагаемую жадность как одну из основных причин жилищного кризиса в стране, наряду с растущим числом туристов и цифровых кочевников, прибывающих в страну, которые также способствуют проблеме.

Но может быть и другая причина, которую испанское правительство под руководством социалистов, возможно, не предвидело. Интересная недавняя статья, опубликованная в испанской ежедневной газете El Mundo, указала на противоречивый Закон о жилье, который только что отметил свою вторую годовщину, как на главную причину.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Пять причин, по которым жилищный закон Испании провалился

Ссылаясь на отраслевых экспертов, издание утверждает, что с момента принятия закона в мае 2023 года с рынка исчезло ошеломляющее количество объектов арендного жилья в Испании — 150 000.

По данным сайта о недвижимости Idealista , общее количество объектов недвижимости сократилось на 17 процентов, в то время как другое исследование, проведенное Обсерваторией аренды Fundación Alquiler Seguro, предполагает, что исчезло до 120 000 единиц жилья, а к концу 2025 года эта цифра вырастет до 150 000.

Согласно отчетам, у четырех из десяти агентств недвижимости в Испании предложение объектов долгосрочной аренды в их портфелях сократилось более чем на 50 процентов с момента вступления закона в силу, в то время как спрос продолжает расти более чем на 20 процентов.

Так что же здесь произошло?

Плохое законодательство?

Цены взлетели, несмотря на попытки правительства вмешаться, говорят эксперты, в основном из-за сокращения предложения на рынке. Это все более распространенная проблема по всей стране. По данным El Mundo , в Барселоне акции упали на 46 процентов. В Кордове этот показатель составляет 66 процентов; в Бильбао и Сан-Себастьяне — 36 процентов; в Пальме — 35 процентов; в Севилье — 31 процент; в Малаге — 23 процента; и в Мадриде — 21 процент.

El Mundo также использовало менее известный, но показательный показатель, чтобы оценить, насколько серьезным стал жилищный кризис в Испании.

«Другой способ измерения этого», — говорится в нем, — это рассмотрение «конкуренции между потенциальными арендаторами за предлагаемые квартиры». Если посмотреть, сколько людей конкурируют за арендуемую недвижимость в разных городах: «В Барселоне в среднем на каждое объявление приходится 61 семья, за ней следуют Пальма (57), Мадрид (42), Бильбао (37), Сан-Себастьян (37) и Севилья (35)».

Некоторые эксперты винят в этом ограничение арендной платы на «стрессовых» рынках аренды. Согласно Закону о жилье, районы считаются «стрессовыми», если цены превышают индекс потребительских цен (ИПЦ) соответствующей провинции на пять пунктов или если семьи тратят более 30 процентов своей зарплаты на оплату аренды. Это была одна из самых спорных частей закона.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как приватизация 2,7 млн ​​государственных квартир привела к жилищному кризису

Пока что такие ограничения применили только Каталония и Страна Басков, но Эрнандес и Фош утверждают, что «эффекта достаточно, чтобы послать другим инвесторам и владельцам сигнал о том, что может произойти, если все регионы последуют их примеру».

«Таким образом, это является основной причиной ухода многих арендодателей с рынка долгосрочной аренды жилья», — добавляют они. Idealista проанализировала данные из 15 крупнейших городов Каталонии и обнаружила, что количество долгосрочных договоров аренды сократилось на 21,5 процента с момента вступления в силу Закона о жилье и ограничения арендной платы.

Проще говоря, изучили ли арендодатели ценовые ограничения в Каталонии и Стране Басков и решили ли они снять свою недвижимость с продажи до того, как аналогичные правила вступят в силу в их регионе?

«Многие владельцы не хотят выставлять свои дома на рынок долгосрочной аренды из-за неуверенности и страха так называемого inquiocupación», — рассказал изданию El Mundo Ферран Фонт, директор по исследованиям на сайте Pisos.com.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Inquiokupas — тип домовладельцев-скваттеров, которых больше всего боятся в Испании

«Мы также видим, что наследники, которые ранее предпочитали сдавать свою недвижимость в аренду и получать доход с течением времени, теперь напрямую решают продать ее, потому что они не хотят рисковать с арендаторами и хотят воспользоваться текущими ценами продажи», — добавляет Фонт.

В результате многие объекты недвижимости, которые долгое время находились на рынке аренды, теперь выставляются на продажу.

Временная аренда

Независимо от того, продают ли владельцы недвижимости на самом деле или просто снимают ее с рынка, тысячи этих квартир в конечном итоге становятся объектами сезонной/временной аренды или краткосрочной туристической аренды, как на Airbnb.

El Mundo приводит данные о том, что в Малаге, одном из городов, наиболее пострадавших от оттока доступной арендной недвижимости, доход от туристической квартиры может превышать доход от обычной аренды на 400 процентов. Ценовые ограничения и законодательство в некоторых регионах — это одно, но во многих случаях в других частях Испании ответ кажется очевидным: прибыль.

Фактически, многие арендодатели теперь выбирают сезонную аренду или комнаты, чтобы обойти правила жилищного права. Временные контракты и комнаты стали лазейкой для арендодателей, которые использовали их как способ поднять цены и избежать комиссий агентству недвижимости. По данным специализированного сайта Idealista, сезонная аренда набрала обороты с 25-процентным ростом предложения в годовом исчислении в первом квартале 2025 года и теперь составляет 14 процентов всего рынка аренды в Испании. В Барселоне 47 процентов предлагаемых домов являются сезонными арендными, в то время как в Сан-Себастьяне они составляют 37 процентов от общего числа.

Учитывая все недавние правовые изменения и неопределенность, некоторые арендодатели просто предпочитают оставлять свои объекты пустыми. Согласно данным опроса Fotocasa Research, почти 3 процента домовладельцев в Испании имеют пустующую недвижимость, либо потому, что она находится в пригодном для проживания состоянии, либо из-за опасений неуплаты или повреждения недвижимости (18 процентов), а также из-за страха не вернуть ее в случае невыполнения обязательств (10 процентов).

Очевидно, что массовый отток недвижимости с рынка аренды в Испании был вызван сочетанием факторов. Конечно, мотивом прибыли для арендодателей является то, что многие в Испании могли бы назвать чистой жадностью, но также кажется, что попытки испанского правительства вмешаться в рынок, например, установить предельные цены, — какими бы благими намерениями они ни были — вызвали неопределенность на рынке, напугали многих арендодателей и заставили их искать лазейки или способы обойти новое законодательство.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Почему арендодатели в Испании оставляют свои квартиры пустыми, а не сдают их в долгосрочную аренду