Существует ли пузырь на рынке недвижимости в Испании и лопнет ли он в 2025 году?

Пузырь на рынке недвижимости возникает, когда происходит резкий рост цен на жилье, вызванный спросом и спекуляциями.

Как правило, это означает, что цены на жилье выросли больше, чем текущие заработные платы, и что жилье продается гораздо дороже, чем оно должно стоить на самом деле.

Пузырем его делает то, что в какой-то момент в будущем он лопнет, что приведет к внезапному падению цен на жилье, обычно когда спрос падает, а предложение увеличивается.

Итак, существует ли сейчас в Испании пузырь на рынке недвижимости?

Общеизвестно, что цены на жилье в Испании за последние несколько лет резко выросли и что страна переживает жилищный кризис, из-за которого многие люди не могут позволить себе доступное жилье.

Продажи домов продолжают бить рекорды на рынке с огромным дефицитом предложения. Это приводит к тому, что средняя цена на жилье в Испании достигает уровня пузыря, отметил Банк Испании в своем последнем финансовом отчете на этой неделе.

Цены на недвижимость завышены на 8,5%, заключил El Banco de España . Стоит отметить, что денежно-кредитное управление Испании имеет право ограничивать количество ипотечных кредитов, которые банки могут предложить в качестве средства замедления любого потенциального пузыря на рынке недвижимости.

Центральный банк Испании также подсчитал, что дефицит жилья в Испании составляет около 450 000 домов.

Они также сообщили, что во второй половине 2024 года было совершено 367 000 покупок, что свидетельствует о высоком спросе.

По данным, опубликованным Национальным институтом статистики Испании (INE), эта тенденция сохранилась и в начале 2025 года: в период с января по март 2025 года было зарегистрировано 183 140 продаж.

Это самое большое количество продаж в начале года с 2007 года, когда в Испании определенно наблюдался пузырь на рынке недвижимости.

На самом деле, всего год спустя пузырь лопнул, и цены начали падать.

ПРОВЕРКА ФАКТА: Да, 100-процентный налог в Испании для нерезидентов из стран, не входящих в ЕС, удваивает стоимость недвижимости

Эксперты по недвижимости считают, что тенденция, наблюдаемая в начале 2025 года, обусловлена ​​текущей финансовой обстановкой и «эффектом спешки». Это когда люди думают, что им следует быстро покупать, прежде чем цены на жилье вырастут еще больше.

«Цены растут очень быстро, а рынок очень напряженный», — заявил Хосе Гарсия Монтальво, профессор экономики в Университете Помпеу Фабра, ведущей испанской газете El País.

«Это заставляет многих людей думать, что если они подождут еще немного, то не смогут купить, поэтому они принимают решение под давлением того, что если они не купят сейчас, то не смогут себе этого позволить через шесть месяцев», — добавляет он.

Мария Матос, директор по исследованиям Fotocasa, считает, что «если эта тенденция — более 60 000 транзакций в месяц — сохранится, то мы можем оказаться в лучшем году с 2007 года».

По мнению многих аналитиков, эти признаки указывают на то, что в Испании уже наблюдается пузырь на рынке недвижимости.

Однако эксперты не уверены в том, когда именно он лопнет, отчасти потому, что не все из них вообще согласны с тем, что пузырь на рынке недвижимости существует.

ПЕРЕЧЕНЬ: Налоги, которые Испания хочет ввести для решения жилищного кризиса

Одной из причин, по которой некоторые аналитики исключают этот вариант, является тот факт, что цена за квадратный метр в крупных испанских городах сейчас выше, чем на пике предыдущего пузыря на рынке недвижимости 17 лет назад.

Они полагают, что одной из причин, по которой цены сейчас выше, чем раньше, является то, что зарплаты покупателей или покупательная способность также намного выше, поэтому активы в сфере недвижимости не переоценены.

Более того, они пришли к выводу, что задолженность домохозяйств не находится на тревожном уровне, как это было во время пузыря на рынке недвижимости в 2007 году.

Некоторые полагают, что рост цен можно скорее объяснить нехваткой предложения, чем спиралью спекулятивных покупок.

Президент Ассоциации агентов по недвижимости Бискайи Хосе Мануэль Гонсалес Роблес исключает риск возникновения пузыря на рынке недвижимости.

«Риска нет, никакого, по простой причине: пузырь 2008 года и финансовый кризис возникли из-за того, что банки перекрыли кран финансирования. Была чрезмерная задолженность, особенно на государственном уровне... Теперь общая ситуация совершенно иная», — сказал он баскской газете Deia. Уровень задолженности низкий, а уровень сбережений — на рекордно высоком уровне.

Гонсалес объяснил, что во время финансового кризиса в Испании был избыток нового жилья, которого сейчас «не существует». «Ничего не строится; наоборот, есть потребность в жилье, и, с другой стороны, банки тогда не хотели выдавать кредиты», а сейчас все наоборот.

В целом, по общему мнению, нынешний жилищный кризис в Испании сильно отличается от кризиса 2008 года.

Спрос на жилье высок, но строительство находится на минимуме (на 70 процентов от того, что было тогда).

С другой стороны, кредиты на строительство жилья и ипотечные кредиты контролируются гораздо более тщательно, и в Испании больше нет сберегательных банков Cajas de Ahorro , которые оказались в центре предыдущего кризиса.

Таким образом, несмотря на то, что на рынке жилья явно наблюдается острый жилищный кризис и дефицит, плачевное состояние банковского сектора Испании в настоящее время снижает вероятность возникновения пузыря на рынке недвижимости в 2025 году.