Краткосрочная аренда. Государственный совет отменяет ограничения муниципалитетов. Вот что меняется

Государственный совет постановил, что муниципалитет не может запрещать или ограничивать краткосрочную аренду, осуществляемую частными лицами в непредпринимательской форме , положив конец ограничениям, которые в последнее время получили распространение в нескольких частях Италии. С помощью экспертов юридической и налоговой фирмы Qlt Law&Tax мы пытаемся понять, как решение Государственного совета может повлиять на данный вопрос.

По мнению судей, юристы поясняют, что «в действующей нормативно-правовой базе деятельность по сдаче в аренду объектов недвижимости, даже в туристических целях, осуществляемая в непредпринимательской форме , являясь актом распоряжения имуществом, относящимся к праву собственника и договорной свободе, не подпадает под действие статьи 19 Закона № 241 от 1990 года и не подлежит предписывающим и запрещающим полномочиям государственной администрации » (постановление № 2928/2025).

Решение, — резюмирует Qlt Law&Tax, — по сути разъясняет, что этот тип аренды, хотя и имеет туристические цели, не может быть приравнен к профессиональной гостиничной деятельности , а остается в сфере частного права, тем самым защищая права тех, кто арендует без намерения заниматься коммерческой деятельностью. Но что конкретно меняется?

Что предусматривают действующие правила краткосрочной аренды жилья в туристических целях?

Закон позволяет частным лицам сдавать в аренду свою недвижимость на срок до 30 дней (даже несколько раз в год) без необходимости открытия номера плательщика НДС . Эта деятельность, если она осуществляется в непредпринимательской форме ( не более трех единиц недвижимости на одного владельца ), является бесплатной, если она не сопровождается услугами, типичными для объектов размещения, такими как завтрак или уборка во время проживания.

Почему Государственный совет вмешался в этот вопрос?

Государственный совет был призван вынести решение о законности муниципального постановления , вводящего ограничения на краткосрочную аренду (запрет на деятельность в определенных районах или требование специального разрешения), утверждая, что такую ​​аренду следует рассматривать как деятельность по размещению, а не как простые договоры аренды между частными лицами.

Какое решение принял Государственный совет?

Государственный совет исключил возможность для муниципалитетов запрещать или налагать ограничения на краткосрочную аренду непредпринимательского характера , подчеркнув, что эти договоры регулируются исключительно частным правом как распорядительные акты собственника и, следовательно, не подпадают под положения, регулирующие деятельность в сфере гостеприимства. Следовательно, эти же виды деятельности не могут подлежать ограничениям или требованиям получения разрешений со стороны местных органов власти , которые не обладают регулирующей компетенцией в этом вопросе.

Каковы последствия для тех, кто сдает свои квартиры и не соответствует критериям объектов размещения?

Подтверждая право свободно сдавать в краткосрочную аренду принадлежащую ему недвижимость в туристических целях (при условии, что это не осуществляется в предпринимательской деятельности), постановление позволяет эффективно противопоставлять любые ограничительные местные правила, тем самым обеспечивая более широкое и простое использование частных объектов недвижимости.

И к кому это относится?

Любой, кто управляет гостиничным бизнесом, например, гостевым домом, отелем или гостиницей, должен будет продолжать соблюдать обязательства, налагаемые национальными и местными нормами. Эти обязательства включают регистрацию в компетентных органах (муниципалитет или регион) , наличие специальных лицензий или разрешений, соблюдение стандартов безопасности, гигиены и доступности, требуемых законом, сбор и управление данными клиентов в соответствии с правилами конфиденциальности , а также соблюдение налоговых обязательств, которые включают декларирование доходов от деятельности и выдачу налоговых квитанций или счетов-фактур. Кроме того, эти операторы должны обеспечить наличие квалифицированного персонала и надлежащее обслуживание предлагаемых объектов и услуг.

Как могут измениться муниципальные правила?

Муниципалитеты будут иметь возможность вмешиваться исключительно в аспекты строительства и городского планирования объектов недвижимости, предназначенных для краткосрочной аренды , такие как соблюдение правил безопасности и городского планирования, но они не смогут налагать прямые ограничения на деятельность частной краткосрочной туристической аренды или устанавливать другие ограничения или ущемления автономии владельцев. В этом смысле можно предвидеть, что многие муниципалитеты, которые уже ввели подобные правила, будут вносить в них изменения, чтобы избежать споров с вероятным негативным результатом.