Строящийся дом: продажа или подряд?

Покупка объекта недвижимости на стадии строительства — это повторяющаяся ситуация на рынке недвижимости, но с юридической точки зрения она может принимать различные договорные формы. В зависимости от того, как структурировано соглашение, можно говорить о:

• купля-продажа;
• договор о закупках.

Различие не только теоретическое, но и имеет важные последствия с точки зрения ответственности , гарантий и защиты покупателя. Давайте посмотрим, поэтому, когда конфигурируется продажа, а когда вместо этого договор, с конкретными примерами и ссылками на юриспруденцию.

В чем разница между куплей-продажей и заключением контракта?

Чтобы понять, к какой категории относится покупка строящегося объекта недвижимости, необходимо уточнить, что подразумевается под договором купли-продажи и что подразумевается под контрактом.

Согласно статье 1470 Гражданского кодекса , купля-продажа — это договор, предметом которого является передача права собственности на вещь за плату.

Когда предметом договора является строящееся имущество, речь идет о продаже будущей вещи , разрешенной в соответствии со ст. 1472 Гражданского кодекса . Согласно этому правилу, приобретение права собственности происходит с момента возникновения имущества.

Статья 1655 определяет договор как договор, по которому одна сторона обязуется, организовав необходимые средства и управляя ими на свой риск , выполнить работу или оказать услугу в обмен на денежное вознаграждение.

Таким образом, это договор на выполнение работ , в котором заказчик не приобретает готовый актив, а поручает строительство объекта недвижимости лицу (подрядчику).

Недвижимость на стадии строительства: когда это продажа

Продажа строящегося объекта недвижимости оформляется как продажа будущей вещи, когда продавец, которым может быть сам застройщик, передает право собственности на объект недвижимости, который еще не существует . Таким образом, имеет место имущественное наделение имуществом, которое на момент заключения договора еще не существует.

Мы имеем дело со случайным контрактом , по которому покупатель берет на себя риск того, что вещь не появится в будущем, обязывая себя заплатить цену. В этом случае покупатель не вмешивается в фазу строительства, за исключением, возможно, маргинальных выборов (например, материалы, отделка).

Давайте рассмотрим практический пример: компания по недвижимости, владеющая участком земли, начинает строительство жилого дома и заключает с покупателями договоры купли-продажи будущей недвижимости.

В этом случае защита покупателя аналогична той, которая предусмотрена при обычной продаже недвижимости. Рассмотрим обязательства, вытекающие из договора купли-продажи, описанные в статье 1476 Гражданского кодекса .

Когда речь идет о контракте на закупку

Случай договора закупки имеет место, когда покупатель не ограничивается покупкой уже спроектированного и строящегося товара, а напрямую поручает выполнение работ предприятию, принимая на себя активную роль.

Это происходит, например:

• когда покупатель доверяет строительство компании;
• когда земля принадлежит продавцу и договор структурирован таким образом, чтобы предоставить будущему покупателю значительные полномочия по принятию решений при проектировании и строительстве;
• когда основным предметом договора является не передача права собственности, а выполнение работы.

Давайте рассмотрим практический пример:

Марко владеет участком под застройку. Он связывается с компанией и составляет договор на строительство виллы в соответствии с его конкретными потребностями, с выбором материалов, методов строительства и сроков. В этом случае составляется договор на закупку.

Что касается правовых последствий, вытекающих из этого, следует отметить, что в случае договора:

• клиент берет на себя активную роль и несет обязанности по надзору;
• применяются правила договора, в частности ст. 1667 Гражданского кодекса о гарантии за недостатки и несоответствия работы.

Что говорит юриспруденция?

Не всегда легко отличить куплю-продажу от закупки, особенно когда контракты составлены двусмысленно. Иногда соглашения, просто чтобы усложнить ситуацию, могут иметь смешанный характер.

Юриспруденция разработала полезные критерии для правильной квалификации отношений:

• право собственности на землю — если продавец владеет землей, то, скорее всего, это продажа;
• структура договора – если договор в основном предусматривает передачу готового товара, даже если он еще не произведен, то он, как правило, классифицируется как продажа;
• Участие покупателя в строительстве – чем больше у будущего владельца полномочий по принятию решений (например, выбор проектировщиков, компаний, материалов), тем больше вероятность, что это будет контракт.

Кассационный суд по гражданским делам, Раздел II , в решении № 9734/2005 классифицировал как продажу , а не как договор, договор, по которому компания продала недвижимость, подлежащую строительству на принадлежащей ей земле, обязуясь сдать ее «под ключ», без активного вмешательства покупателя на этапе строительства.

В решении № 23795/2012 судьи Верховного суда вместо этого признали характер договора, в котором покупатель отдельно оговорил покупку земли и передачу строительства компании, активно участвовавшей в определении проекта.

Кассационный суд Соединенных секций постановлением № 11656/2008 дал важные разъяснения относительно передачи еще не построенного здания. По мнению судей, договор, предусматривающий обязательство со стороны компании, владеющей землей, выполнить необходимые работы, может быть составлен двумя способами :

• как продажа будущей вещи – с переходом права собственности в момент завершения строительства объекта недвижимости
• как смешанные переговоры, сочетающие в себе элементы купли-продажи (касающейся земли, с немедленным вступлением в силу передачи) и договора, когда ядром соглашения является строительная деятельность, осуществляемая передающей стороной на свой риск и за счет своих средств.

Обратите внимание на договорную форму и риски

Учитывая различные толкования судебной практики, важно уточнить, что форма договора купли- продажи домов часто раскрывает волю сторон. Однако преобладает содержание: неважно, как стороны называют договор (например, купля-продажа или подряд), а важно, как отношения устроены в реальности.

Поэтому любой, кто покупает строящуюся недвижимость, должен обращать внимание на право собственности на землю , содержание договора (передача права собственности или уступка работ), а также на участие в процессе строительства, т. е. на роль, которую в нем играет покупатель.

Неправильная квалификация может иметь серьезные последствия. Например, если вы оговариваете договор, который на самом деле является закупкой, но рассматриваете его как продажу, вы рискуете потерять защиту, предусмотренную законом для этого конкретного типа договора.

Из того, что было подчеркнуто, поэтому правильная квалификация имеет основополагающее значение для понимания того, какие права, обязанности и меры защиты причитаются сторонам. В случае сомнений всегда рекомендуется обратиться к профессионалу для анализа договора и проверки его реальной природы.