Gayrimenkul piyasasında huzursuzluk: Yatırımcılar, UBS ve CS fonlarının birleşmesine karşı yasal işlem başlattı

Ciddi bir idari işlem olarak başlayan bu durum, öngörülebilir İsviçre yatırım fonu piyasasında bir güç mücadelesine dönüşüyor. Gayrimenkul fonlarını ilgilendiriyor. İsviçre genelindeki konut ve ticari gayrimenkullere yatırım yapıyorlar. Sağlam getiriler ve çok az dram içeren istikrarlı yatırım araçları.

Ancak "NZZ am Sonntag"ın araştırmasına göre, tam da bu gösterişsiz varlık sınıfı şu anda huzursuzluğa yol açıyor. Bunun merkezinde, Credit Suisse'i satın almasıyla birlikte gayrimenkul fonlarını da devralan büyük banka UBS yer alıyor.

UBS, CS fonlarını kendi fonlarıyla birleştirmeyi planlıyor. Çok sayıda avukat ve uzmanın dahil olduğu karmaşık bir girişim. Nihai sonuç, İsviçre gayrimenkul sektöründe yeni bir dev olacak: UBS, 62 milyar İsviçre frangı değerinde gayrimenkul yatırımlarını ve 72.000 daireden oluşan bir portföyü yönetecek.

Emlak piyasasının Paradeplatz projesine olan ilgisi sınırlı. Sektör platformu Immoday, UBS'nin "aşırı baskın konumu" konusunda uyarıyor. UBS emlak fonlarının hissedarları arasında da direnç büyüyor: Varlıklarının sorunlu CS fonları tarafından kirletilmesinden korkuyorlar.

Birleşme duyurusunun ardından yatırımcılar, birleşmeye karşı yasal işlem başlatmaya karar verdi. Bu, İsviçre gayrimenkul fonlarının durgun dünyasında benzersiz bir gelişme.

Proje UBS için erken bir aşamada kontrolden çıktı: Banka, Kasım 2024'te planlarını sundu. Banka, halka açık on dört gayrimenkul fonundan sekizini 2027 yılına kadar birleştirmeyi hedefliyordu. Hedef: ölçek ekonomisi sağlamak, maliyetleri düşürmek ve araçların dayanıklılığını artırmak. Kim buna karşı çıkabilir ki?

Ancak UBS, planlanan ilk adımdan geri adım atmak zorunda kaldı. Zürih, Basel ve Bern gibi metropol bölgelerindeki geleneksel konutlara odaklanan bir ürün olan UBS Direct Residential fonu, başlangıçta birleşmenin bir parçası olacaktı, ancak UBS şaşırtıcı bir şekilde fonu birleşmenin dışında bıraktı.

Görünüşe göre güçlü yatırımcılar perde arkasında baskı kurmuş ve yönetimi bu fonun bağımsız kalması konusunda ikna etmişler. Dava çözülür çözülmez, bu popüler fonun hisse fiyatı tüm zamanların en yüksek seviyesine ulaştı (aşağıdaki grafiğe bakın).

Banka için bir sonraki darbe Haziran 2025'in sonunda geldi: UBS, çok farklı konut türlerine odaklanan üç fonu birleştirmek istiyordu: UBS Living Plus, UBS Hospitality ve UBS Residentia. UBS'nin fonların "çeşitliliğini ve dayanıklılığını" güçlendirdiği iddiası, bir tırmanışa yol açtı.

Gayrimenkul fonlarının birleşmeleri nadirdir ve bunlara yönelik itirazlar daha da nadirdir. Çoğu uzman, yatırımcıların FINMA'ya resmi olarak itirazda bulunduğunu ilk kez duyuyor. Üç fonun birleşmesi o zamandan beri engellendi.

UBS, itiraz eden yatırımcıların yatırılan sermayenin yalnızca %0,1'ini temsil ettiğini vurgulasa da, itibar kaybı önemli. Sektör uzmanları en az üç ila altı aylık bir gecikme bekliyor. Daha da kötüsü, etkilenen fonlar "topal ördek" olarak değerlendiriliyor. Yasal düzenlemeler netleşene kadar fon yöneticileri herhangi bir alım veya satım işlemi yapmayacak.

Başlangıçta bir verimlilik projesi olarak başlatılan büyük birleşme, nefes kesici bir sürece dönüştü. Ve birçok yatırımcı da hayal kırıklığına uğradı. Bunlardan biri de Reto M. (adı editörlerden gizlendi).

Reto M. emekli ve varlık yönetimi alanında deneyimli bir isim. Onlarca yıl boyunca başka bir büyük bankanın çalışanı olarak kurumsal müşterilerin fonlarını yönetti; bugün ise kendi emeklilik birikimlerini yönetiyor. UBS'nin eylemlerine öfkeli: Konut mülkleri içeren sağlam bir gayrimenkul fonuna yatırım yapmıştı ve şimdi bu fon iki kalitesiz ürünle zorla birleştiriliyor. "NZZ am Sonntag" davasının ayrıntılarını edindi.

Reto M., oteller, eğitim kurumları veya huzurevleri gibi tamamen farklı odak noktalarına sahip fonların muhafazakar konut fonlarıyla birleştirilmesinden özellikle endişe duymaktadır. Bu durum, bu tür birleşmeler için yasal gerekliliklerle çelişmektedir; yasa, yalnızca aynı yatırım stratejisini izleyen fonların birleştirilmesine izin vermektedir.

Borsanın birleşme duyurusuna tepkisi özellikle Reto M. için sert oldu. Daha önce cazip bir yatırım olarak görülen fonu aniden baskı altına girdi. Aynı zamanda, birleşmeye dahil edilecek sorunlu fonların fiyatları da fırladı. Sebep: Birleştirilecek fonların fiyatlarının uyumlu olması gerekiyordu.

Yatırım uzmanı, itirazlarını FINMA'ya iletti. FINMA, UBS'nin eylemlerinin yasallığını sağlayacaklarını, başka bir şey yapmayacaklarını söyleyerek yanıt verdi. Daha fazla sorun ve masraftan kaçınmak için yasal işlem başlatmamaya karar verdi.

Zürihli gayrimenkul ekonomisti Andreas Loepfe, fon sahiplerinin birleşmeye yönelik itirazlarının anlaşılır olduğunu düşünüyor: "Satın alınan CS fonlarının yaklaşık yarısı yıllardır düşük performans gösteriyordu." İflas eden banka, yaratıcılığı ve pazarlama gücüyle dikkat çekse de, ürünleri borsada hayal kırıklığı yaratmıştı.

Sorunlu fonların listesi uzun ve çoğu Credit Suisse'den geliyor. Uluslararası ofis ve ticari gayrimenkullere odaklanan bir CS fonu özellikle sorunluydu. Performansı yıllarca hayal kırıklığı yarattı. UBS, ipleri eline alır almaz geri çekti: Fon tasfiye edildi. Ancak, mülklerin satılıp yatırımcılara ödeme yapılması muhtemelen yıllar alacak.

Başka bir örnek: Zürih'teki eski Swissôtel Oerlikon, binası uzun süredir CS Hospitality fonuna aitti. Otelin 2020'deki iflasının ardından fon, geleceği olmayan metruk bir binayla baş başa kaldı. Fon şu anda oteli 120 milyon İsviçre Frangı'na yeniliyor. Şimdi ise mini loftlar ve pahalı küçük daireler içeren "Oerlikon One" konut konseptine dönüştürülüyor. Bu, sonucu belirsiz, maliyetli bir yenileme projesi.

Yatırımcılar için bir diğer önemli endişe ise UBS'nin gayrimenkul fonu sektöründeki muazzam büyüklüğü. Danışmanlık firması MV Invest'in CEO'su Roland Vögele'ye göre, yatırımcıların varlıklarını birden fazla fon operatörü arasında çeşitlendirmesi giderek zorlaşıyor. Vögele, şu anda İsviçre gayrimenkul fonlarına pasif ve endeks odaklı yatırım yapanların UBS'den kaçınmasının zor olduğunu söylüyor. Örneğin, SXI Gayrimenkul Geniş Endeksi'nin yüzde 50'si UBS fonlarından oluşuyor. Banka ayrıca araştırma ve analiz alanında "çok büyük bir hakim konuma" sahip.

Yatırımcılar ve uzmanların eleştirileri sorulduğunda, UBS bireysel soruları yanıtlamayı reddetti ve önceki bir basın bültenindeki bir cümleyi neredeyse kelimesi kelimesine tekrarladı: "Benzer yatırım stratejilerine sahip fonların birleştirilmesinin, ilgili fonların çeşitlendirilmesini ve dayanıklılığını artıracağına ve uzun vadeli yatırımcı ihtiyaçlarına odaklanacağına inanıyoruz." Banka ayrıca, planlanan birleşmelerin yatırımcılar için herhangi bir maliyet oluşturmayacağını da belirtti. Banka daha fazla yorum yapmayı reddetti.

Bilgi eksikliği daha fazla belirsizlik yaratsa da İsviçre Finansal Piyasalar Denetleme Kurumu (FINMA) da bilgi vermeyi reddediyor: FINMA sözcüsü, "Genel kural olarak, denetim faaliyetlerimizin ayrıntıları veya bireysel vakalar hakkında yorum yapmıyoruz" diyor.