İsviçre'nin birçok yerinde konut neden kıt?

Hayatta arzulanan şey, tanımı gereği, nadirdir. Bu durum örneğin iyi çalışanlar, iyi fikirler ve iyi arkadaşlar için geçerlidir. Ve son zamanlarda bu durum apartmanlar için de geçerli hale geldi. İsviçre medya veri tabanında “konut sıkıntısı” terimini arattığınızda son üç yıla ait yaklaşık 5.000 makale karşınıza çıkıyor.

Eğer kıtlık terimini bolluğun zıttı olarak anlarsanız, kıtlık bir dram olmak zorunda değildir. Çünkü bolluk israfın bir göstergesi olurdu. Ancak politikacılar konut sıkıntısını bir süredir sorun olarak algılıyorlar. Yükselen fiyatlar, çözüm konferansları, Meclis girişimleri bunun simgeleridir.

Bu önergelerden ikisi, Federal Konsey'den konut sıkıntısının nedenlerini analiz etmesini ve karşı önlemler önermesini talep ediyordu. Federal Konsey, talep edilen açıklamayı Çarşamba günü yaptı.

Konut açığının boyutunu tek bir rakama sıkıştırmak istenseydi, bu rakam boşluk oranı olurdu. 2024 yılında (1 Haziran itibarıyla) bu oran yüzde 1,08 olarak gerçekleşti. Bu, 2020'deki son ara zirvenin (yüzde 1,72) oldukça altında. Ancak uzun vadede mevcut boşluk oranının olağandışı olmadığı görülüyor (grafiğe bakınız). 1985 yılından bu yana ortalama olarak bu oran yüzde 1,1 civarında seyretti.

Federal Konsey'e göre, yüzde 1 ile 1,5 arasındaki boşluk oranları "kıtlık" anlamına geliyor. 1'in altındaki değerlerin eksikliğe işaret etme olasılığı daha yüksektir. Danışmanlık şirketi Wüest Partner'ın 2023 yılı analizinde , piyasa dengesinin yüzde 1,3'ün hemen altında bir boşluk oranında olduğu görüldü. Buradaki denge, kira fiyatlarının enflasyona göre ayarlandıktan sonra sabit kalması anlamına geliyor.

Uzun vadede kiralar genel tüketici fiyat seviyesinden daha fazla arttı. Ancak ücretler de daha keskin bir şekilde arttı. 1950'den bu yana hanehalkı harcamalarının konut ve enerjiye oranı, hanehalkı gelirinin ortalama yüzde 15 ila 20'si arasında dalgalanıyor. 2022'de ise bu oran yüzde 14'ün hemen altındaydı. 2024'te biraz daha fazla olabilirdi.

Ortalama rakamların gerisinde genellikle büyük farklar bulunmaktadır. Daha yoksul haneler gelirlerinin çok daha yüksek bir oranını konut ve enerjiye harcıyor (%30'un üzerinde) ve boşluk oranı bölgeye, belediyeye veya hatta mahalleye göre büyük ölçüde değişebiliyor. Talep gören bölgelerde ise boşluk oranları doğal olarak oldukça düşüktür. Bu durum büyük şehirler (2024 yılı için yaklaşık %0,4), büyük şehirlerin yığılmaları ve turist toplulukları (her biri yaklaşık %0,8) için geçerlidir.

Federal Konsey, raporunda yeni kiralarla mevcut kiralar arasındaki büyük farklara dikkat çekiyor. Yeni kiralar (talep edilen kiralar) 2009-2023 yılları arasında toplamda yaklaşık yüzde 24 oranında artarken, mevcut kiralar sadece yüzde 1 oranında arttı. Mevcut kiralar daha sıkı bir şekilde düzenlendiği için ev sahiplerinin fiyat artışlarına daha az yer kalıyor.

Son yıllardaki kıtlık eğiliminin nedeni ilk bakışta basit: Talep, arzdan daha fazla arttı. Federal Konsey, 2010'lu yılların başından bu yana talepteki artışın ardındaki temel etkenler olarak göç, aşırı doğumlar ve toplumun yaşlanması sonucu hanehalkı büyüklüğündeki azalma, yaşam tarzlarının bireyselleşmesi ve refahın artması olduğunu belirtiyor.

Kira düzenlemesi de rol oynuyor. Yeni kiralar ile mevcut kiralar arasındaki büyük fiyat farkları nedeniyle, uzun süreli kiracıların, çocukları taşındıktan veya eşleri öldükten sonra daha küçük bir daireye taşınmaları çoğu zaman mantıklı olmamaktadır. Raiffeisen Group'un 2024 tarihli analizine göre, 45 yaş ve üzeri kiracıların üçte biri ila yarısı "çok fazla" yaşam alanına ihtiyaç duyuyor.

Son üç yıldır talebin artmasındaki en büyük etkenin göç olduğu görülüyor. Talep artarsa ​​fiyatlar da yükselir ve fiyat artışları arz ve talebin yeniden dengeye gelmesini sağlar. Piyasa ders kitabındaki bu teori pratikte her zaman düzgün çalışmıyor. Öte yandan konut piyasasının arzı ayarlaması için zamana ihtiyacı var. Federal Konsey, 2010'lu yılların ikinci yarısında piyasanın soğuduğunu, hatta o dönemde konut fazlası endişesi yaşandığını hatırlatıyor.

Peki arz, 2024 yılına kadar talep baskısına neden yeterince yanıt vermedi? Zürih Kanton Bankası'nın (ZKB) tahminlerine göre, 2024 yılında 44 bin yeni daire inşa edilecek. Bu rakam, 2010'lu yılların ikinci yarısındaki 50 binin üzerindeki zirve değerlerinin çok altında. ZKB, yapı ruhsatlarının gelişimine dayanarak 2025 yılına kadar sadece yaklaşık 42.000 yeni dairenin inşa edileceğini öngörüyor. Federal Konsey bu nedenle "şimdilik" konut sıkıntısının daha da artacağını öngörüyor.

Konut piyasası serbest piyasadan çok uzak. Engeller arasında kira kontrolleri (fiyat kıtlığı sinyallerini zayıflatır), imar yoluyla inşaat potansiyelinin azalması ve sık sık gelen şikayetler de dahil olmak üzere uzun onay prosedürleri nedeniyle yoğunlaştırma projelerine yönelik engeller yer alıyor. Federal Konsey, siyaset ile piyasa oyuncuları arasında bir hedef çatışmasına işaret ediyor. Politikacılar kentsel yayılmayı yavaşlatmak ve bunun yerine mevcut yapı bölgelerinde yoğunlaşmayı sağlamak istiyorlar; ancak geliştiriciler için yoğunlaştırma projeleri, yeşil alanlara inşaat yapmaktan daha zahmetli.

Federal Konsey raporunda yeni bir reçete sunmuyor. Ekonomi Bakanı Guy Parmelin liderliğinde konut sektörünün kilit oyuncularının katıldığı yuvarlak masa toplantısının bir yıl önce hazırladığı eylem planına atıfta bulunuyor. Tartışılan tedbirlerin birçoğu kantonların ve belediyelerin sorumluluğundadır. Odaklanılan konulardan biri de inşaat projelerinin önündeki engellerin kaldırılması. Bahsedilen anahtar kelimeler arasında yapı bölgelerinde daha yüksek kullanım oranları ve iş ile yaşam alanlarının daha kolay bir şekilde harmanlanması yer alıyor. Bir diğer yaygın endişe ise yapı ruhsatı süreçlerinin hızlanması. Bu baharda yuvarlak masa katılımcılarına yönelik yapılacak ilk anketle, tedbirlerin uygulanmasına ilişkin bir güncelleme sağlanacak.