Mülklerin yıkılıp yeniden inşa edilmesi: Yeni binalar yapıldığında uygun fiyatlı konutlar genellikle ortadan kalkıyor - ancak alternatifler eksik

Ev sahipleri genellikle yeni binaları değiştirerek komşuları arasında dostluk kurmazlar. Bu tür inşaat projelerinde mevcut apartmanlar veya evler yıkılarak yerine yenileri inşa ediliyor. Bu durum her türlü gürültüye, pisliğe, bariyerlere ve hatta bazı durumlarda diğer evlere bile zarar gelmesine neden oluyor.

Raiffeisen İsviçre Baş Ekonomisti Fredy Hasenmaile, "Ayrıca, yeni binalar yapılması, genellikle ilgili mahallede uygun fiyatlı konutların ortadan kalkmasına neden oluyor" diyor. "Yerel halk genellikle bundan hoşlanmaz." Özellikle müstakil evler ve küçük eski binalar yıkılacak, ancak giderek artan bir şekilde 1960'lardan 1980'lere kadar inşa edilen yeni binalar da yıkılacak.

Çevresel açıdan bakıldığında, yeni binaların yapılması da sorunsuz değil. İnşaatın önemli miktarda _CO2 emisyonuna neden olduğu belirtiliyor. Hasenmaile, tüm bunların yerine yapılacak binanın tartışmalı hale geldiğini söylüyor.

İsviçre'de özellikle kent merkezlerinde yenileme binaları oldukça yaygındır. Bunlar alternatifi olmayan bir yoğunlaştırma biçimidir. Yeni binaların yapılmasının çeşitli nedenleri vardır:

Daralan konut arzı ve artan kiralar: Danışmanlık firması Wüest Partner'ın bu yılın mayıs ayı başından itibaren yaptığı analize göre, İsviçre'de giderek artan bir konut açığı bulunuyor. 2015 yılı sonunda, çeyrek başına 1.000 haneye düşen konut sayısı hala 74 iken, bugün bu sayı yalnızca 43'tür. Wüest Partner'ın ortağı Robert Weinert, "Bu çok az" diyor. “Şu anda taşınmak isteyenlerin çok fazla sabra ihtiyacı oluyor.”

Hasenmaile, güçlü göç ve zayıf inşaat faaliyetleri nedeniyle kiralık dairelere olan talebin hala çok yüksek olduğunu ve arzı aştığını söylüyor. Bu durum İsviçre'deki kiraların gelişimine de yansıyor. Gayrimenkul danışmanlık şirketi Iazi'nin endeksine göre, 2024 yılında ortalama kiralar yüzde 4,5 arttı. Bu, son 20 yılın en güçlü artışı oldu .

Çok az yeni bina: Perşembe günü yayınlanan Raiffeisen araştırmasına göre, sunulan bina başvurularına ilişkin istatistikler de İsviçre'de konut inşaatının durgunlaştığını açıkça ortaya koyuyor. Nüfus artışı da hesaba katıldığında bu açığın daha da büyük olduğu görülüyor. Raiffeisen analizine göre, İsviçre'de 2004-2017 yılları arasında her yıl 1.000 kişiye ortalama 7,3 daire planlanırken, 2020-2024 yılları arasında bu sayı sadece 5,5'e düştü.

Öte yandan son dönemde olumlu sinyaller de gözleniyor. Veri sağlayıcısı Infopro Digital ve Wüest Partner'ın modellerine göre, geçen yıl İsviçre'de yaklaşık 49.000 yeni daire için yapı ruhsatı alınmış olması muhtemel. Weinert, bu rakamın son on yılın ortalamasının yüzde 2,1 üzerinde olduğunu söylüyor. Ancak İsviçre nüfusunun artmaya devam ettiğini de göz önünde bulundurmak gerekir. Weinert, "Ekonominin büyümeye devam etmesi ve yurt dışından vasıflı işçilerin getirilmesi isteniyorsa, göçe ve dolayısıyla barınmaya ihtiyaç var" diyor.

Mevcut ev ve apartmanların yıkılarak yeni binalara yer açılması gerektiği de hesaba katılmalıdır; dolayısıyla yeni binalardaki artış brüttür, net değildir. Wüest Partner'a göre, İsviçre'nin tamamında kürtajla ilgili anlamlı rakamlar bulunmuyor. Kanton İstatistik Ofisi'ne göre, geçen yıl Zürih kantonunda 7 bin 500 yeni daire inşa edildi, 2 bin 100 daire ise yıkıldı. Weinert, "İsviçre'nin tamamı için, muhtemelen kürtajların yalnızca bir kısmını biliyoruz; burada belirli bir şeffaflık eksikliği var" diyor. Zürih kantonundan elde edilen rakamların tüm İsviçre için genellenmesi mümkün değildir, zira burası birçok alanda oldukça yoğun bir yapılaşmaya sahip bir kantondur.

Genişletme ve eklemeler için sınırlı potansiyel: Hasenmaile, "Dönüşümler ve eklemeler gibi daha yumuşak yoğunlaştırma biçimleri, genellikle kıt yapı arazisinin en iyi şekilde kullanılması için yeterli olmuyor" diyor. Ayrıca, yeni binanın yapılmasıyla daha fazla kentsel yayılmanın önüne geçilecek.

Tamamen yeni bir bina genellikle arazinin daha verimli kullanılmasını mümkün kılar. Yapısal nedenlerden dolayı çoğu zaman değişiklik ve genişletmeler mümkün olmamaktadır.

Yasal gereklilikler: Yasal nedenlerle yeni yaşam alanı yaratmak için yedek binalara da ihtiyaç duyulmaktadır. Hasenmaile'nin anlattığına göre, mevcut mekansal planlama yasası, arazinin ekonomik kullanımını öngörüyor ve yerleşim gelişimini içeriye doğru yönlendiriyor. Aslında bu durum ulusal düzeyde kullanılabilir yapı alanı alanının dondurulmasına yol açtı, diyor.

Weinert, "Kentsel yayılmayı önlemek istiyorsanız, yoğunlaşmayı kabul etmelisiniz" diyor. "Her şeye sahip olamazsın." İsviçre'nin yukarıya doğru yapılanma konusunda daha cesur olması gerekiyor. Bu, genellikle mekânsal planlama hedeflerini büyüyen ekonomi ve nüfusla uyumlu hale getirmenin tek fırsatıdır.

Hasenmaile, "Konut arzında beşlik ve rulo bulunmuyor" diyor. Dinamik nüfus artışına, kentsel yayılmanın kontrol altına alınması, mevcut yapıların korunması ve genel olarak uygun fiyatlı konut arzusu eşlik edemez. Yoğunlaşmaya karşı direnç zaten hatırı sayılır düzeyde. Dolayısıyla yeni yapılacak binanın sosyal ve çevresel uyumluluğunun da dikkate alınması gerekmektedir.