Kiralardaki fiyat kontrolleri dairelerin arzını ve kalitesini etkiliyor: Bir rapor sonuçları konusunda uyarıyor

İspanya'da konut krizi yaşanıyor. Talep çok ama arz az. Bunun sonucunda fiyatlar yükselir. Bu, birçok iktisatçının yeni olmadığını, aksine yapısal bir duruma yakın olduğunu savunduğu bir sorunun temelini oluşturuyor.

Bu hafta, "stresli bölgeler" gibi kavramları getiren ve kamu otoriteleri tarafından fiyat kontrollerinin önünü açan Konut Yasası'nın kabulünün üzerinden iki yıl geçti. Amaç, 24 ay sonra hâlâ var olan ve daha da kötüleşen sorunları çözmekti.

Santiago Calvo'nun öncülüğünde Hesperides Üniversitesi'nden alınan ve "İspanya'da Konut Piyasasına Genel Bakış: Kira Kontrolü Neden Kötü Bir Fikirdir" başlıklı rapor, ülkemizde bu sektörün karşı karşıya olduğu durumu ve en büyük mağdurların kiracılar olduğunu derinlemesine inceliyor.

2013 yılından bu yana konut fiyatlarının "nominal olarak yüzde 53 arttığını, kira fiyatlarının ise 2015 yılından bu yana kümülatif olarak yıllık yüzde 7-8 oranında arttığını" vurguluyor. Ayrıca, kiranın mali yüküne de dikkat çekiliyor; "Kiracı hanelerin %39,4'ü gelirlerinin %40'ından fazlasını konut masraflarına harcıyor; bu, Avrupa Birliği'ndeki en yüksek oran."

Piyasanın yaşadığı tüm gerginlikler sonucunda yetkililer "piyasayı dengelemek ve hem kiracıları hem de mal sahiplerini korumak için daha sıkı düzenlemeler uyguladılar." Ancak bu çalışmanın yazarları, bir dizi araştırmanın incelenmesi sonucunda, "kanıtların, kira fiyatlarını düzenlemenin iyi bir fikir olmadığını gösterdiğini" vurguluyor.

Bu konuda spesifik olarak dört etki bulunmaktadır: fiyat, mobilite, arz ve kalite . Birincisine ilişkin olarak, düzenlemenin etkilenen konutların fiyatlarını düşürdüğünü veya sınırladığını, ancak "bu segmentteki talebin daha fazla baskı altında olması nedeniyle düzenlenmeyen konutlardaki fiyatları artırdığını " vurguluyorlar.

Hareketlilik konusunda ise, " kiracıların nispeten düşük maliyet ve kira rejiminin kontrol edilmesiyle sağlanan güvenlik nedeniyle düzenlenmiş konutlarında kalma eğiliminde olmaları " nedeniyle arzın daha az dolaşımda olduğunu ileri sürüyorlar.

Fiyat kontrolleri aynı zamanda kiralık konut arzını da azaltır; çünkü mülk sahipleri mülklerini kendi ikametgahlarına dönüştürmeyi veya piyasadan çekmeyi seçebilirler. Son olarak, kalitenin düştüğünü söylüyorlar: "Bunun nedeni , sahiplerinin azalan gelirlerinin, bakım ve iyileştirme yapma yeteneklerini ve teşviklerini sınırlamasıdır ."

Çalışmada, Chicago Üniversitesi tarafından ekonomistlerin kira kontrolleri de dahil olmak üzere ekonomik politikalara ilişkin görüşlerini değerlendirmek amacıyla yapılan anketlere atıfta bulunuldu. Bu anlamda çoğunluk buna karşıydı.

"Kira fiyatlarını kontrol etmenin amacı kiracıların mali yükünü hafifletmek olsa da, beklenmeyen sonuçlar beklenen faydalardan daha ağır basabilir" diye açıklıyorlar. Bu nedenle, "piyasanın işleyişini bozacak önlemlere başvurmadan" başka seçeneklerin araştırılmasının akıllıca olduğunu vurguluyorlar.

Bu tezi desteklemek için Almanya'nın farklı bölgelerinde veya Londra ve Barselona gibi farklı pazarlarda neler yaşandığını da inceliyorlar.

Bu tür önlemler 2020 yılında Barselona'da uygulamaya konuldu. Düzenlenen bölgelerde fiyatların ortalama %5 düştüğünü belirtiyorlar ancak "düzenlenen pazarda en düşük kira fiyatları düzenlemelerin izin verdiği maksimum eşiğe yükselirken , en yüksek fiyatlar önemli ölçüde azaldı" vurgusu yapıyorlar. Dolayısıyla çalışmada, bu raporun fiyat kontrollerinin piyasanın iç yapısını etkileyebileceği belirtilmektedir.