Öğrenci yurtları için altın pazar: Talebin ancak %20'sini karşılayan, fiyatı 1.000 avronun üzerinde olan yataklar.

Sahne her yıl neredeyse koreografik bir kesinlikle kendini tekrarlıyor: Hem ulusal hem de uluslararası binlerce öğrenci, üniversite eğitimlerine başlamak veya bu eğitimleri sürdürmek için İspanya'nın büyük şehirlerine gidiyor . Ve her sonbaharda konaklama bulma zorluğuyla karşı karşıya kalıyorlar. Bu yarım milyondan fazla yerinden edilmiş öğrencinin önündeki seçenekler arasında kolejler, kiralık daireler ve konutlar yer alıyor. Konut konusunda kronik gerginliklerin yaşandığı ve talebin giderek arttığı bir ortamda, yurt alanları birkaç yıl içinde kıt ve çok aranan bir meta haline geldi; fiyatlar da birçok öğrencinin karşılayamayacağı seviyelere geldi.

Talep arzın çok üzerinde olup, ihtiyaç sahiplerinin ancak yüzde 20'sine ulaşıyor. Danışmanlık firması Atlas Real Estate Analytics tarafından Salı günü yayınlanan Öğrenci Yurdu Pazarının Güncel Durumu raporuna göre, İspanya'da ülke genelindeki konutlarda 108.604 yatak mevcutken, potansiyel talep 520.000 kişiyi aşıyor. Yani huzurevine ihtiyaç duyan her beş kişiden sadece biri buraya erişebiliyor.

Arz-talep dengesizliği fiyatları o kadar yükseltti ki, 22 büyük yatırım grubunun yaptığı analize göre, bir odanın ortalama fiyatı şu anda aylık 1.030 avroya ulaştı. Fiyatına rağmen piyasada seçenek azlığı , büyük pazarlarda doluluk oranlarının yüzde 90'ların üzerine çıkmasına neden oluyor. Rakamlar sadece arz sıkıntısını değil, aynı zamanda sektörde giderek artan özelleştirmeyi de yansıtıyor.

Piyasalardaki patlama tesadüf değil. 2024 yılına gelindiğinde, yerinden edilen üniversite öğrencilerinin sayısı, kısmen 2019'dan bu yana %10'dan fazla artan uluslararası öğrenci topluluğundaki sürekli büyümenin de etkisiyle 655.000'i aştı. Ancak arz bu hızla aynı oranda artmadı. Kamu veya dini kuruluşlar tarafından işletilen huzurevleri, tarihsel olarak daha uygun fiyatlı olmalarına rağmen, toplamın marjinal bir kısmını temsil ediyor: Danışmanlık şirketine göre, kamu sektöründe yalnızca 13.688 yatak var ve bunların 7.419'u dini örgütlere ait.

Kamunun bu sınırlı müdahalesi karşısında özel sektör öncülüğe geçti. Resa, Yugo ve MiCampus gibi şirketler, çoğu durumda özel banyolu bir oda için aylık 860 avrodan başlayan asgari ücret teklifleriyle pazara hakim durumda. 22 şirketin toplam teklifini incelediğimizde fiyatın daha da yüksek olduğunu görüyoruz . Ortalama aylık 1.030 avro ama operatörlerin yüzde 40'ı bu ortalamanın üzerinde. En uç örnek ise Vita Student'ta bir yatağın ortalama 1.778 avroya mal olması. Bunu, aylık 1.464 avroluk standart maliyetle TSH izliyor. Daha uygun fiyatlı olanlar arasında Novel ve Unihabit yer alıyor; burada da bir öğrencinin yatak için 600 avrodan fazla ödemesi gerekiyor.

Bu fiyatların bir kısmı yarım pansiyon, bir kısmı tam pansiyon gibi hizmetleri de kapsamaktadır. Yani yemek masraflarının tamamı veya bir kısmı ücrete dahildir. Ancak bu nüansa rağmen, Barselona Özerk Üniversitesi gibi kamu kurumlarındaki fiyatlarla karşılaştırıldığında aradaki farklar önemli; orada banyolu tek kişilik bir odanın aylık fiyatı 359 avro. Bravo Students, bu rakama yaklaşan tek özel operatördür, ancak sunduğu hizmetin çok küçük bir kısmı bu oranın çok üzerindedir.

İspanya'daki üniversite yurtlarının sunduğu yüksek karlılık, yatırım fonlarının bu işe giderek daha fazla ilgi duymasının nedenini açıklıyor. Ülkenin önde gelen öğrenci konaklama portföylerinden birinin sahibi olan Brookfield'ın başlattığı satış süreci bunun açık bir örneğidir; son dönemde bu şirkete 1,2 milyar avroyu aşan teklifler geldi. Bu tür işlemler, sektörün düşük riskli ve yüksek tekrarlayan talebe sahip stratejik bir yatırım olarak kendini nasıl kanıtladığını göstermektedir. Bu sadece bir gayrimenkul işlemi değil; Her yıl yeni öğrenci gruplarının gelmesiyle yenilenen yapısal bir ihtiyaca yönelik bir taahhüttür.

Mevcut model giderek daha dışlayıcı hale geliyor ve birçok öğrenciyi geleneksel kiralık ev piyasasında rekabet etmeye, uzak bölgelere taşınmaya veya uzun bekleme listelerine razı olmaya zorluyor. Toprak eşitsizliği de uçurumu derinleştiriyor. Belgede, İspanya'da üniversite konaklama talebinin büyük çoğunlukla iki büyük şehir olan Madrid ve Barselona'da yoğunlaştığı vurgulanıyor.

İspanya'nın başkenti, Katalan muadilinden yüzde 70'ten fazla fazla yatak talebiyle 107.000'i aşan yatak sayısıyla başı çekiyor. Aynı zamanda arzın yarısından fazlası Granada, Salamanca, Valencia ve Pamplona'yı da kapsayan sadece 10 belediyede yoğunlaşıyor. Ülkenin geri kalanında ise kritik oranlar var; Girona ve Murcia gibi yerlerde her kontenjan başına 20'den fazla öğrenci düşüyor. Bu güçlü dengesizlik, ulusal ve uluslararası öğrencilerin büyük şehirlerde yoğunlaşmasını vurgulamaktadır; bu olgu, akademik kurum sayısıyla yakından ilişkilidir .

Danışmanlık firmasının CEO'su Alejandro Bermúdez, "Rakamlar, kalkınma sektörü ve yatırım sermayesinin stratejik bir vizyonla ele alması gereken açık bir dengesizliği gösteriyor. Bu, günümüz öğrencilerinin yeni taleplerine uyarlanmış, modern ve esnek çözümler inşa etmekle ilgili" diyor. Ancak dengesizlik o kadar belirgin ki, devam eden yeni projeler bile talebi karşılamaya yetmiyor ve hepsi özel sektöre ait. Belgede, en fazla yatak kapasitesinin Yugo, Bravo Students ve Vita Student gibi 5 binin üzerinde yatak kapasitesine sahip işletmecilerde olduğu belirtiliyor. Eklenen sorun ise birçok bölgede kısa vadede yeni konut planlanmaması.