Yöneticinin yükümlülükleri, kat maliklerinden tahsilat ve kat mülkiyetinde usulsüzlük halinde yapılacak işlemler

Avukat Nora Pabón Gómez, okuyucuların yatay mülkiyet konuları hakkında sorduğu soruları yanıtlıyor.

Yeni yönetim kurulu olarak yaklaşık bir buçuk ay önce yönetim kurulu olarak çalışmaya başlayabilmek için mali tablolarımızı, sözleşmelerimizi ve diğer evraklarımızı yöneticiden talep ettiğimiz halde, herhangi bir dönüş yapmamış ve bizden kaçmıştır.

Bu kişiyle artık devam edemeyiz çünkü ihmalkar davranmış ve en azından bir bakım çalışması yapılması gerekiyor. Konsey olarak bu hizmet sözleşmesini feshedebilir miyiz? "Bunu nasıl yapabiliriz?"

Her bir idari organın görevleri yatay mülkiyet yönetmeliğinde ve 2001 tarihli 675 sayılı Kanunda belirlenmiştir. Bunlar bazı yönlerden bağımsız olmakla birlikte, çoğu durumda yatay mülkiyet tüzel kişiliğinin amaçlarını yerine getirmek üzere birbirleriyle ilişkilidirler.

Kanuna göre , yönetici, yıllık hesapları, kat malikleri genel kuruluna sunulacak raporu, her mali yıla ait gelir ve gider bütçesini, bir önceki mali yıla ait hesapların genel bilançosunu, mizanları ve bunlara ait bütçenin yürütülmesini hazırlamak ve yönetim kuruluna sunmakla yükümlüdür . Yöneticinin, Yapı veya Kompleksin muhasebesini kendi bağımlılık ve sorumluluğu altında tutması gerektiği kuralı eklenmiştir (675 sayılı 2001 tarihli Kanunun 51. maddesinin 4 ve 5. fıkraları).

Dolayısıyla toplantı yapıldığında bu belgelerin tamamının daha önceden mevcut olması ve yukarıda adı geçen Yönetim Organlarına sunulmuş olması, yani bunların maliklerince zaten biliniyor olması ve önceki Yönetim Kurulundan da istenmiş olması gerekmektedir.

Yöneticinin görevden alınmasına karar verilmeden önce, kendisiyle yapılan sözleşmenin türüne göre, yöneticinin yaptığı işin değerlendirilmesinde bu durumların da dikkate alınması gerekir. Bu sayede, tüm maliklerden oluşan Yatay Mülkiyet tüzel kişiliğinin maddi zarara uğramasına yol açabilecek haksız fesihlerin önüne geçilecektir.

Her halükarda, Yöneticinin atanması Yönetim Kurulunun sorumluluğunda olup, Yöneticinin görevden alınması ve değiştirilmesine ilişkin şartların belirlenmesi için Yönetmelik hükümlerine başvurulması zorunludur.

Yeni bir bina ise, geçici yönetici, yöneticinin yeni bina olarak faaliyete başlaması için Yönetim Kurulunca istenen belgeleri sağlamak zorundadır. Bu amaçla Kurul, Kurula dilekçe verme hakkını kullanabilir; ancak bilgi eksikliği nedeniyle Kurul görevini yerine getiremiyorsa olağanüstü toplantıya çağırabilir.

Oturduğum sitede, 2. kulenin 8. katındaki dairelerin doğalgaz regülatörünün hasarlı olması nedeniyle, yönetici o katın doğalgaz regülatörünün bedelini orantılı olarak bizden tahsil etti.

Bu cihazın ortak alanlara ait olduğunu ve değişim maliyetinin idarenin kontrolünde olan ortak giderlerden karşılanması gerektiğini düşünüyorum.

Bir Bina Yöneticisi tarafından maliklere yapılan herhangi bir yükümlülük, meclis tarafından onaylanan bütçeye, Yatay Mülkiyet Yönetmeliği hükümlerine ve ilgili normlara, bu durumda 2001 tarihli 675 sayılı Kanuna ve hem ulusal hem de yerel kamu hizmetlerini düzenleyen normlara, 1994 tarihli 142 sayılı Kanuna, CREG (Enerji ve Doğal Gaz Düzenleme Komisyonu) Kararlarına ve bu hizmeti sağlayan Kuruluşları yöneten diğerlerine tabi olmalıdır.

Kule 2 8. Kattaki Dairelerin maliklerinin , bu ücretin kaynağını ve hukuki dayanağını Yöneticiden kendilerine bildirmesini talep etmeleri gerekmektedir. Ortak nitelikte ve ortak kullanımda olan bir ekipman ise, tüm ortak mülkiyetin sorumluluğunda olacak, özel ve bireysel hizmet amaçlı ise, maliyet her bir malik tarafından, ancak hizmeti sağlayan Şirket nezdinde doğrudan üstlenilecektir.

Özellikle iç şebekenin , sayaçlara ve daire veya ortak alanlara göre konumuna göre toplu mu yoksa bireysel mi bir menfaat olduğunun tespiti için yetkili bir teknisyen tarafından incelenmesi gerekmektedir. Dolayısıyla, yönetici keyfi olarak ve hukuki ve teknik destek almadan ekipmanlardan belirli sahiplere doğrudan bu ücretleri uygulayamaz.

Etkilenen kullanıcılar, olayı belirtilen amaçlar doğrultusunda Yönetim Kurulu'na veya hatta kat malikleri kuruluna bildirebilirler. Sunulan durumun daha fazla unsur ve teknik çalışma ile analiz edilmesi ve ilgili Şirket ile istişare edilmesi gerekmektedir. Doğal gaz hizmetlerinin düzenlenmesi ve denetlenmesinden sorumlu kuruluşlar sırasıyla CREG (Ulusal Doğal Gaz Koruma Komisyonu) ve Kamu Hizmetleri Müdürlüğü'dür.

Kat Mülkiyeti elektronik veya manuel faturaları işlemez; Ayrıca, birkaç yıldır muhasebe defterlerini, mali tabloları, yasal denetçiyi veya muhasebeciyi yönetmemiştir.

İki yönetici değişti, üçüncüsü de yeni atandı. Meclis, 2024 yılı yönetim sonuçlarının onaylanması için muhasebe desteği olmadan sürecin başlatılmasını onaylamış , 2025 yılı bütçesi ise hiçbir destek olmadan onaylanmış olup, bu tamamen hukuka aykırıdır.

Bu durum , 20 Mart'a kadar görev yapan yöneticinin mali işleri sanki harçlıkmış gibi, hukuki destek almadan yürüttüğünü açıkça ortaya koyuyor. Olağanüstü katkılar talep edilmesine rağmen, bakiye her zaman kırmızıda kalıyor ve üstüne üstlük Acil Durum Fonu hiçbir zaman yönetilmiyor.

14 ortaktan talep eden, inceleyen, bütünüyle yemeyen tek kişi olarak, ne dinlenen, ne de saygı duyulan muhalif ve çatışmacı olan benim. Lütfen, dokunulmaz bir varlığa yönelik bu yasadışı saldırıyı bir şekilde durdurmam gerekiyor.

Zaten talepler var, dilekçe hakları var, korumalar var, ufak tefek davalar var ama her şey devam ediyor ve ben bu hukuksuzluk çerçevesinde giderek adaletsiz ve sorunlu hale gelen bu durumu nasıl durdurabilirim, 675 sayılı yasa gereği bu işleri düzenleyen kurumlara nasıl bildirmem gerekiyor.

Bugüne kadar hiçbir resmi kuruluşa, yönetici ve yönetim kurullarını izleme ve yaptırım uygulama yetkisi yasal olarak verilmemiştir. 2001 tarihli 675 sayılı Kanunda, Meclis kararlarına karşı Genel Yargılama Usulü Kanununda belirlenen süre içinde dava açma hakkı gibi çeşitli düzenlemeler yer almaktadır.

Dilekçe hakkının kullanılması suretiyle yatay taşınmazın tüzel kişiliğini oluşturan tüzel kişilerin yönetim organlarının, ilgili işlemin yapılabilmesi için, yaptıkları işlemleri maliklere açıklamaları da mümkündür . Yönetici ise 675 sayılı 2001 tarihli Kanunun 50 nci maddesi hükmüne göre yargısal olarak sorumludur. Mali denetçinin müdahalesinin istenmesi de mümkündür.

Yatay taşınmaz hukuku davaları avukatına davanızı sunarak, yapılan işlemlerin yeterli dayanağa sahip olup olmadığını ve başka hangi işlemlerin yapılabileceğini bir çalışma yaparak tespit etmesini öneriyorum. Zira kat malikleri kurulunun tüzel kişiliğin en üst organı olduğunu, ancak her türlü yönetmelik ve kanuna uygun hareket etmek zorunda olduğunu ve kararlarının hakim tarafından inceleme ve iptal edilebileceğini hatırlatıyorum.