Avrupa, gayrimenkul geliştiricileri ve inşaatçılar için krediyi kolaylaştıracak reformu başlattı

İspanya'nın karşı karşıya olduğu konut krizinin çözümü için pek çok farklı alanda eyleme geçilmesi gerekiyor. Ve bu daha da zaman alacak. Avrupa Birliği, kıta genelinde yaşanan bu duruma yardımcı olmayı amaçlayan bir reform başlattı. Bankaların konut inşa etme ve tanıtma amacıyla kredi vermelerine ilişkin yasal gerekliliklerin gevşetilmesine yönelik çalışmalar tamamlanıyor. Bunlar 2008 mali krizinden sonra önemli ölçüde sıkılaştırılmıştı ve şimdi iki koşuldan birinin karşılanması halinde düşürülecek. Bir yandan, geliştirme için önemli miktarda asgari ön satış olmalı - ve bu Avrupa genelinde aynı olmalı - veya önceden taahhüt edilmiş belirli sayıda kira sözleşmesi olmalı (bunlar örneğin huzurevleri veya öğrenci yurtlarındaki yerler de olabilir). Diğeri ise, promotörün bir miktar sermaye koyması ( oyundaki sözde deri : parasının bir kısmını ortaya koyuyor ve dolayısıyla kaybedecek bir şeyi oluyor).

Bu reform, bu iki gereklilikten birinin sağlanması halinde, bankalara kanunen yüklenen sermaye yükümlülüğünün üçte bir oranında azaltılmasını, yani mevcut durumda olduğu gibi riskin yüzde 150 yerine yüzde 100 olmasını öngörüyor. Pratikte, bankanın ödünç verdiği her euro için mevcut ödeme gücü seviyesi olan yüzde 18 yerine, yaklaşık yüzde 12 oranında bir tutarı kenara koyması gerekecek. Böylece, konut geliştirme amaçlı krediler, 2013 yılında mali krize yanıt olarak onaylanan Avrupa düzenlemesinde olduğu gibi artık spekülatif veya yüksek riskli yatırımlar olarak değerlendirilmeyecek.

Bu yeni düzenleme bu yılın ocak ayından itibaren yürürlüktedir. Ancak Avrupa Bankacılık Otoritesi (EBA) henüz uygulamaya ilişkin yönergeleri hazırlamadı. İspanyol José Manuel Campa başkanlığındaki Avrupa düzenleme kurumu, sermaye katkısı olarak kabul edilen şeyin ne olduğunu tanımlamak zorundadır: para, arazi, garantiler, sübvansiyonlar, masraflar veya diğer kavramlar. EBA, bir yıl önce yaptığı kamuoyu istişaresinde, gerekli sermaye katkısının yüzde 35'in üzerinde olması gerektiğini önermişti.

Bankacılık otoritesinin bu düzenleme gevşetmesinden yararlanabilmesi için, önceden taahhüt edilen ön satış veya kiralama seviyelerini de tespit etmesi gerekiyor. Söz konusu istişarede EBA, yüzde 50 ön satış oranı belirledi. Ve eğer kamuya açık veya kâr amacı gütmeyen bir geliştirme ise, halihazırda satılmış veya kirası imzalanmış evler için bu gereklilik azaltılacaktır. Emlak bedelinin yüzde 10'u kadar peşinat verilmesi halinde ön satış, üç aylık kira bedeli kadar ön kiralama yapılması halinde ise ön kiralama sayılıyor. EBA raporunun bu yılın ikinci çeyreğinde hazır olması bekleniyor. Daha sonra ECB ve İspanya Merkez Bankası'nın da bunu hızla benimsemesi ve en kısa sürede tam olarak faaliyete geçmesi bekleniyor.

Genel olarak girişimciler, çok az dış finansmanla, neredeyse kendi başlarına faaliyet göstermek zorunda kaldıklarından yakınıyorlar. Ve 2008'den bu yana, balonun patlamasının ardından İspanyol bankaları bu damgalanmış sektördeki risklerini azaltıyor . Gayrimenkul sektöründen danışılan kaynaklar, söz konusu girişimin konut inşaatına yönelik krediye belli bir ivme kazandırması nedeniyle önemli bir değişim yaratabileceği görüşünde. Bu durum geçen yılın ortalarına kadar sürekli düşüş gösteriyordu. O tarihten bu yana bir miktar istikrar sağlandı, ancak bu istikrar hâlâ çok düşük seviyelerde seyrediyor.

Finansal kriz öncesinde gayrimenkul geliştirme ve inşaat faaliyetlerine yönelik krediler oldukça güvenli kabul ediliyordu. Bunlar, yaklaşık iki yıl süren, yapımının tamamlanmasına kadar geçen süreye denk gelen kredilerdi. İşler tamamlanınca ipoteklere yer açmak için finansman kapatıldı. Gayrimenkul kredisi şirketten şahıslara devredildi ve banka bu sayede müşteri çekti. Bu güvencenin sebebi, gerçek kişinin bugünkü ve gelecekteki tüm gelirinden sorumlu olmasıdır. Aslında İspanyol bankaları kendilerini büyük ölçüde ipotek tahvilleri ve bireylere verilen kredinin büyük bir kısmının teminat olarak gösterildiği menkul kıymetlerle finanse ettiler ve bunlar hiçbir zaman temerrüde düşmedi.

Bu modelde, ayni ödeme sadece uygulamada ve genellikle tüzel kişiler için geçerliydi; tüzel kişiler anlaşmayı yapıp inşaatı bankaya bırakabiliyordu. Öyle ki, sadece bir gayrimenkul projesi için şirket kurmak yaygınlaştı. Bu sayede, hayali de olsa, çok fazla kredinin tek bir şirkette toplanması sorunu da ortadan kalkmış oldu. Esasında, girişimcinin kendi kaynaklarını riske atmasına gerek kalmadan, oldukça kaldıraçlı bir faaliyete izin veriliyordu.

Bu durum, İspanya Merkez Bankası'nın zorunlu tuttuğu karşıt döngüsel karşılıklara da yansıdı: Bu tür gayrimenkul kredileri nispeten düşük tamponlarla sağlandı. Aynı şekilde, bunun sonunda evin alıcısına devredileceği ve herhangi bir risk içermeyeceği düşünülüyordu. Ta ki 2008 mali krizi gelene kadar. İşler yarıda bile kalmıştı. Gayrimenkul kredisi artık ipoteklere devredilmeyecek. Emlak şirketlerine verilen kredilerde yüzde 80'e varan oranda temerrüde düşen finans kuruluşları vardı.

2012 yılında onaylanan Guindos kararnamesi, kurumların tüm bu risklere karşı geliştiriciler ve inşaatçılar için yeterli tedbirler almasını zorunlu kılıyordu. Ve sonrasında yaşanan mali krize yanıt olarak uluslararası çerçevede oluşturulan bankacılık düzenlemeleri, bu kredilerin verilmesine ilişkin şartları sıkılaştırdı. Bunları spekülatif yatırım sınıfında sınıflandırdılar. Ve sonuç olarak %100 yerine %150 ile donatılmaları gerekiyordu. Bunlara bir de uluslararası Basel III düzenlemesinin sermaye gerekliliklerini ve bu tamponların kalitesini artırması eklendi. Bütün bunlar, kalkınma şirketlerinin bu kredileri vermesini önemli ölçüde daha pahalı hale getirdi.

Bir dönem gayrimenkul ve inşaat şirketlerine verilen kredilerin GSYİH'nın yüzde 40'ını oluşturduğu İspanya'daki bankalar, portföylerini GSYİH'nın yüzde 6,5'ine düşürdü. Kötü bankanın yardımıyla paranın bir kısmı bilançolarından çekildi. Ancak kurumlar hala fiziksel mağaza hesaplarını temizlemeye devam ediyor. Dolayısıyla, ne kadar az görünür olursanız, dış finansman bulma konusunda o kadar şanslı olursunuz. Ve bu durum, aradan on yıldan fazla zaman geçmesine rağmen hâlâ yaşanıyor. İspanya Merkez Bankası'nın analizine göre, gayrimenkul sektörü hala çok kutuplaşmış durumda; şirketlerin önemli bir kısmı iyi durumdayken, önemli bir kısmı da hala hassas mali durumlar yaşıyor. Kredi desteğiyle bu sektörün harekete geçirilmesi, denetçinin gayrimenkul piyasasında tespit ettiği işlev bozukluklarını, yani İspanya'da inşa edilen konut açığının her geçen yıl artarak konuta erişimi zorlaştırmasını gidermeyi amaçlayacaktır.