İspanya'da emlak balonu var mı ve 2025'te patlayacak mı?

Gayrimenkul veya emlak balonu, talep ve spekülasyonla körüklenen konut fiyatlarında ani bir artış olduğunda ortaya çıkar.

Genellikle bu, konut fiyatlarının mevcut ücretlerden daha fazla arttığı ve gerçekte olması gerekenden çok daha yüksek bir fiyata satıldığı anlamına gelir.

Bir balonun balon haline gelmesinin sebebi, gelecekte bir noktada patlaması ve genellikle talebin düşüp arzın artmasıyla birlikte konut fiyatlarında ani bir düşüşe yol açmasıdır.

Peki şu anda İspanya'da bir emlak balonu mu yaşanıyor?

İspanya'da konut fiyatlarının son birkaç yılda hızla arttığı ve birçok insanın uygun fiyatlı evlere erişemediği için bir konut krizi yaşandığı bilinen bir gerçek.

Konut satışları, büyük bir arz açığı olan bir pazarda rekor kırmaya devam ediyor. Bu, İspanya'daki ortalama konut fiyatının balon seviyelerine ulaşmasına neden oluyor, İspanya Bankası bu haftaki son mali raporunda belirtti.

El Banco de España, emlak fiyatlarının yüzde 8,5'e kadar aşırı değerli olduğunu belirtti. İspanya'daki para otoritesinin, olası bir gayrimenkul balonunu yavaşlatmak için bankaların sunabileceği ipotek sayısını sınırlama yetkisine sahip olduğunu belirtmekte fayda var.

İspanya Merkez Bankası da ülkedeki konut açığının yaklaşık 450 bin konut olduğunu tahmin ediyor.

Ayrıca 2024 yılının ikinci yarısında 367 bin adet satın alma yapıldığını, bunun da yüksek bir talebe işaret ettiğini açıkladılar.

İspanya Ulusal İstatistik Enstitüsü'nün (INE) yayınladığı verilere göre, 2025 yılının başlarında da trend devam etti ve Ocak-Mart 2025 arasında 183.140 satış kaydedildi.

Bu, İspanya'nın 2007 yılında emlak balonu yaşadığı dönemden bu yana yılın başında kaydedilen en yüksek satış rakamı.

Nitekim, bundan tam bir yıl sonra balon patladı ve fiyatlar düşmeye başladı.

GERÇEK KONTROLÜ: Evet, İspanya'nın AB dışındaki yerleşiklere uyguladığı yüzde 100 vergi, emlak fiyatlarını iki katına çıkarıyor

Emlak uzmanları, 2025'in başında görülen eğilimin mevcut finansal ortam ve 'acele etkisi' nedeniyle olduğunu düşünüyor. Bu, insanların konut fiyatları daha da yükselmeden önce hızlıca satın almaları gerektiğini düşündükleri yerdir.

İspanya'nın önde gelen gazetelerinden El País'e konuşan Pompeu Fabra Üniversitesi ekonomi profesörü José García Montalvo, "Fiyatlar çok hızlı yükseliyor ve piyasa çok sıkışık" dedi.

"Bu durum birçok insanın daha fazla beklerlerse satın alamayacaklarını düşünmesine yol açıyor, bu yüzden de şimdi satın almazlarsa altı ay sonra satın alamayacakları baskısı altında karar veriyorlar" diye ekliyor.

Fotocasa Araştırma Direktörü María Matos, "Aylık 60.000'den fazla işlem hacmi trendi devam ederse, 2007'den bu yana en iyi yılı yaşıyor olabiliriz" diyor.

Pek çok analiste göre bu işaretler İspanya'da bir emlak balonunun oluştuğuna işaret ediyor.

Ancak uzmanlar bunun ne zaman patlayacağından emin değiller. Bunun bir nedeni de hepsinin başlangıçta bir emlak balonunun varlığından bile haberdar olmaması.

LİSTELENDİ: İspanya'nın konut krizini çözmek için getirmeyi planladığı vergiler

Bazı analistlerin bu seçeneği dışlamasının nedenlerinden biri de İspanya'nın büyük kentlerindeki metrekare fiyatlarının, 17 yıl önceki emlak balonunun zirve yaptığı dönemden daha yüksek olması.

Fiyatların eskisinden daha yüksek olmasının nedenlerinden birinin de alıcıların maaşlarının veya alım güçlerinin çok daha yüksek olması, dolayısıyla gayrimenkul varlıklarının aşırı değerlenmemiş olması olduğuna inanıyorlar.

Ayrıca hanehalkı borcunun 2007'deki emlak balonu dönemindeki kadar endişe verici seviyelerde olmadığı sonucuna vardılar.

Bazıları ise yükselen fiyatların spekülatif alım sarmalından ziyade arz eksikliğiyle daha iyi açıklanabileceğini öne sürüyor.

Biskay Emlakçılar Derneği Başkanı José Manuel González Robles, emlak balonunun oluşma riskinin olmadığını söylüyor.

"Hiçbir risk yok, hiç yok, basit bir sebepten dolayı: 2008 balonu ve mali kriz, bankaların finansman musluğunu kesmesi nedeniyle ortaya çıktı. Özellikle eyalet düzeyinde aşırı borçlanma vardı... Şimdi genel durum tamamen farklı," dedi Bask gazetesi Deia'ya. Borç seviyeleri düşük ve tasarruf seviyeleri tüm zamanların en yüksek seviyesinde.

González, İspanya'nın mali krizi sırasında, artık "var olmayan" yeni inşa edilmiş konut fazlası olduğunu açıkladı. "Hiçbir şey inşa edilmiyor; aksine, konut ihtiyacı var ve diğer yandan, bankalar o zamanlar kredi vermek istemiyordu," ki şimdi tam tersi.

Genel olarak İspanya'daki mevcut konut krizinin 2008'dekinden çok farklı olduğu konusunda bir fikir birliği var gibi görünüyor.

Konut talebi güçlü ama inşaat minimum seviyede (o zamankine göre yüzde 70).

Öte yandan, konut projeleri ve ipotekler için verilen krediler çok daha sıkı bir şekilde denetleniyor ve İspanya'da, önceki krizin merkezinde yer alan cajas de ahorro tasarruf bankaları artık yok.

Dolayısıyla, açıkça ciddi bir konut krizi ve sıkıntısı olmasına rağmen, İspanya'nın bankacılık sektörünün şu anki kötü durumu, 2025'te bir emlak balonunun oluşma ihtimalini azaltıyor.