Kazara ev sahibi olmak, evinizi sattığınızda sürpriz bir vergi faturasıyla karşılaşmanıza neden olabilir

İngilizler, eski evlerini yatırım amaçlı tutmayı tercih ederlerse büyük bir vergi faturasıyla karşı karşıya kalabilirler.

Bazı insanlar, özellikle de partnerleriyle veya eşleriyle birlikte yaşamaya başlayanlar, taşınırken evi satmak yerine elinde tutmaya karar veriyor ve 'kazara ev sahibi' oluyorlar.

Kira geliri ve potansiyel ev fiyatlarındaki artış göz önüne alındığında iyi bir yatırım gibi görünse de, gelecekte ev satmaya karar verdiklerinde istemeden de olsa insanlara pahalıya mal olabilir.

Bunun nedeni, ana evlerini kiraya vermek yerine satan kişilerin, sermaye kazancı vergisinden (CGT) korunmalarını sağlayacak tam Özel Konut İndirimi'nden (PRR) yararlanmaya hak kazanmalarıdır.

Ancak mülklerini kiraya verdiklerinde, sattıkları zaman tam PRR haklarını kaybederler.

Öz değerlendirme platformu Taxd'nin kurucusu Eamon Shahir, "PRR esasen sermaye kazancı vergisine karşı korumanızdır ve evinizde ana ikametgahınız olarak yaşadığınız sürece, sattığınızda değerinde meydana gelen herhangi bir artış tamamen vergisizdir" diyor.

'İşte önemli fark şu: Evinizi hala ana ikametgahınızken satarsanız, değeri ne kadar artarsa artsın, sermaye kazancı vergisi ödemezsiniz.

'Ancak, kiracıya kiralamaya karar verirseniz, tüm bu vergi korumasını hemen kaybetmezsiniz.

'Majestelerinin Gelir ve Gümrük İdaresi, kazancı orada ne kadar süre yaşadığınıza ve ne kadar süre kiraya verdiğinize göre bölüştürüyor.'

Konut mülklerinde, sermaye kazancı vergisi şu anda temel oranlı vergi mükellefleri için yüzde 18, daha yüksek oranlı vergi mükellefleri için ise yüzde 24 oranında alınıyor; ancak önemli bir kazançta, insanların büyük kısmını daha yüksek oranda ödemeleri muhtemel.

Çünkü vergi oranının belirlenmesinde kişinin normal gelirine sermaye kazancı eklenmektedir.

Tax Natives'in uluslararası danışmanı Andy Wood, "Birçok ev sahibi ana evlerinin her zaman vergisiz olduğunu düşünüyor," diyor. "Ve taşınıp kiraya verene kadar da öyle."

'Bu, bazen on binlerce sterlini bulan yüklü bir CGT faturası anlamına gelebilir ki bu, beklemediğiniz bir anda kötü bir sürpriz olabilir.'

Wood, birçok insanın evlerini satmak yerine bir süreliğine kiralamayı tercih ettiğini söylüyor.

'Belki bir partnerle birlikte yaşamaya başlamışlardır, başka bir yerde işe başlamışlardır ya da sadece satmak için doğru zaman olmadığını düşünüyorlardır,' diye ekliyor.

'Genellikle kısa vadeli, düşük riskli bir tercih gibi geliyor. Ancak taşındığınızda vergi durumu değişiyor.

'Orada yaşamaktan elde ettiğiniz rahatlamayı kaybetmeye başlıyorsunuz ve kirada kaldığınız süre uzadıkça kazancın daha büyük bir kısmı vergilendiriliyor.'

Bir yatırım amaçlı ev sahibine son on yıllarda neyin daha fazla para kazandırdığını sorun: kira mı, yoksa ev fiyatlarındaki artış mı? Cevap her zaman ev fiyatları olacaktır.

Örneğin Manchester gibi bir şehri ele alalım. Tapu Sicil verilerine göre, buradaki emlak fiyatları son 10 yılda neredeyse iki katına çıkarak Mayıs 2015'teki 131.000 sterlinden bu yılın Mayıs ayında 257.000 sterline yükseldi.

Bu, Manchester'daki ortalama bir mülkün son on yılda yılda ortalama 12.600 £ değer kazandığı anlamına geliyor.

Zoopla'nın verilerine göre, şehirde 2015 yılında aylık ortalama kiralar 815 sterlin iken, şu anda aylık 1.143 sterlin.

Bu, ortalama bir mülkün yıllık kira gelirinin 9.780 sterlinden 13.716 sterline çıktığı anlamına geliyor; ancak bu rakam vergi, emlakçı ücretleri ve bakım masraflarından önce geliyor.

Değeri artan bir varlığın satışından elde edilen kâr üzerinden sermaye kazancı vergisi alınabilir.

Vergilendirilen toplam para miktarı değil, elde edilen kazançtır.

Örneğin, evinin fiyatını 131.000 sterlinden 257.000 sterline çıkaran biri, 126.000 sterlinlik kazanç üzerinden yüzde 24 oranında CGT ödeyecek, ancak yıllık 3.000 sterlinlik vergisiz muafiyet de olacak.

CGT yasasının tüm kira gelirlerini ortadan kaldırması pek olası görünmese de, özellikle bir bölgede konut fiyatları aniden yükselirse, bunun olabileceği durumlar vardır.

Örneğin, 2008 krizinin ardından Londra'da ev satın alan, ancak eşiyle birlikte taşınan ve evini kiraya veren biri kendini böyle bir ikilemde bulmuş olabilir.

Mayıs 2009 ile Mayıs 2016 arasında Londra'daki ortalama fiyatlar 321.000 sterlinden 627.000 sterline yükseldi. Bu, yedi yıllık bir dönemde yıllık ortalama 43.715 sterline denk gelen 306.000 sterlinlik bir artış anlamına geliyor.

Bu durumda olan bir kişi, Mayıs 2016'da evini satsaydı, o zaman yıllık 11.100 £'luk bir ödenekle birlikte %28 oranında bir CGT faturasıyla karşı karşıya kalacaktı.

Bu, böyle bir senaryoda satışta potansiyel olarak 82.572 £ CGT faturası ödeyecekleri anlamına geliyor.

Devamını oku

Tax Natives'dan Andy Wood, "Bu durum düşündüğünüzden daha fazla insanı etkiliyor," diyor. "Kira geliriniz oldukça düşük olsa da mülkün değeri artmışsa, sattığınızda yine de büyük bir CGT faturasıyla karşı karşıya kalabilirsiniz."

'Ev sahiplerinin kira gelirinden yılda 3.000 sterlin kazandığı, ancak satış sırasında 30.000 sterlin veya daha fazla vergi ödediği durumlar gördük. Bu, tüm kira kazançlarını ve hatta daha fazlasını ortadan kaldırmaya yeter.'

'Kiralama indirimi eskiden buna yardımcı oluyordu, ancak 2020'de büyük ölçüde azaltıldı. Şimdi, kazancın çoğu gelirinize bağlı olarak yüzde 18 veya yüzde 24 oranında vergilendirilecek.

'Bu, başlangıçta geçici bir çözüm olarak ortaya çıkabilecek bir şey için büyük bir darbe.'

Ancak şunu belirtmekte fayda var ki, birisi ana evinden taşındığında CGT muafiyetinin tamamından vazgeçmez.

Ev kiraya verildiği yıllar boyunca bu hakkı kaybedecekler, bu yüzden evi sattıklarında evde yaşadıkları sürenin kiraya verildiği yıllara oranını hesaplamaları gerekecek.

PRR, mülkte birinin yaşayıp yaşamadığına bakılmaksızın, mülkiyetin son dokuz ayı için de tam olarak geçerlidir; ancak mülkün bir noktada o kişinin ana ikametgahı olması gerekir.

Örneğin, birisi 2010 yılında bir mülk satın aldıysa ve bunu 2025 yılında sattıysa, bu toplamda 15 yıl veya 180 ay demektir.

Orada 10 yıl (120 ay) yaşarlarsa, 129 ay boyunca (orada yaşadıkları 120 ay artı dokuz ikramiye ayı) PRR indirimi alacaklardır. Bu, elde ettikleri kazancın %71'inin tamamen vergisiz olacağı anlamına gelir.

Eğer mülkü satmayıp kiraya vermeye karar verirlerse, o zaman sadece kira süresini temsil eden kazancın kalan yüzde 29'u sermaye kazancı vergisine tabi olacak.

Sonuç olarak, olası bir CGT faturasından kaçınmak, bir mülkü satmak yerine tutmaya karar vermenin ana nedeni olmamalıdır.

Eğer birisi kira gelirinden faydalanabiliyorsa ve evinin gelecekte değerinin artacağını düşünüyorsa, o zaman onu yatırım olarak tutmak için güçlü bir sebep var demektir.

Taxd'den Shahir, "CGT mutlaka anlaşmayı bozan bir etken değil," diyor. "Bu tamamen her kişinin özel durumuna bağlı ve CGT'nin nasıl çalıştığını anladığınızda, bir mülkü kiralık olarak tutmak yine de mali açıdan mantıklı olabilir.

'Ve CGT ile, yalnızca mülkün değerindeki kazanç üzerinden vergilendirilirsiniz, dolayısıyla aslında mülke sahip olmanız nedeniyle daha kötü durumda olmazsınız.

'Soru şu ki, kira geliri artı kalan sermaye büyümesi bunu değerli kılıyor mu?

'Emlak fiyatlarının sürekli artacağını düşünüyorsanız, vergi sonrası kira getirisi cazip görünüyorsa veya mülkü yıllar önce satın aldıysanız ve orada yaşayarak önemli miktarda vergisiz kazanç elde ettiyseniz, mülkünüzü kiraya vermek genellikle işe yarar.'

'Öte yandan, mülkünüz zaten kazanımlarının çoğunu görmüşse ve değerler artık durgunsa veya kira getirileri düşükse bu işe yaramayabilir.'

Shahir'e göre, bazı kuralların bazı kişilere diğerlerinden daha fazla fayda sağlayacağı da belirtiliyor.

'Gayrimenkul sermaye yatırım vergisi (CGT) yalnızca 2015'ten bu yana elde edilen kazançlar üzerinden hesaplandığı için yabancıların büyük bir avantajı var, bu da büyük tasarruflar sağlayabilir,' diyor. 'Ayrıca, iş için yurtdışına taşınırsanız ve daha sonra mülkünüzde yaşamak için geri dönerseniz, yine de PRR'ye hak kazanırsınız.

'Çoğu kişi için bu uzun vadeli hedeflere bağlıdır. Mülkü elinde tutmak ve kiraya vermek ek kira geliri olarak iyi olabilir ve potansiyel CGT veya PRR indirimi mevcuttur. Her birey vergi desteğini analiz etmeli, değerlendirmeli veya aramalıdır.'