İspanya'da bir şehir 'stresli' kiralama bölgesi ilan edildiğinde ne olur?

Navarra'daki A Coruña, San Sebastián ve Pamplona şehirleri ile 20 belediye yakın zamanda resmen 'stresli' kiralık bölge ilan edildi ve tüm bölgelerdeki toplam sayı 301'e ulaştı.

Galiçya'daki Santiago de Compostela da dahil olmak üzere diğer belediyeler de stresli bölge ilan edilmek üzere talepte bulundu. Asturias Şehir Geliştirme ve Konut Bölge Bakanı Ovidio Zapico da yıl sonuna kadar bölgedeki altı belediyede 16 stresli bölgenin ilan edilmesi için çalıştıklarını söyledi.

İspanya'da 8,28 milyondan fazla insan, kiralık konut piyasasının zorlandığı bölgelerde yaşıyor.

İspanya'da Emlak: 1 milyon avronun üzerindeki satılık evler, 1.000 avronun altındaki kiralardan daha fazla

'Stresli alanlar'ın ilanı, 2023 yılında yürürlüğe giren Konut Yasası veya Ley de Vivienda'nın ayrılmaz bir parçasıydı.

Stresli bölge, nüfusu için yetersiz konut arzı riskinin yüksek olduğu bir bölge olarak tanımlanır. Bu şekilde ilan edilebilmesi için iki kriterden birini karşılaması gerekir:

• Birincisi, konut kirası veya ipotek bedeli ile buna bağlı giderlerin ortalama maliyetinin, bölgedeki nüfusun ortalama maaşının yüzde 30'unu aşması durumudur.
• İkincisi, son beş yılda konutun satın alma veya kiralama bedelinin Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) üç puan üzerinde kümülatif artış göstermiş olması.

Bir bölgenin 'stresli' bölge olarak onaylanması durumunda bu, kira tavanlarının getirilmesi, kiracıların sözleşmelerinin uzatılması ve ev sahipleri için vergi indirimlerinin uygulanması anlamına gelebilir.

AYRICA OKUYUN: İspanya hükümeti, uygun fiyatlı kiralıklar için Idealista tarzı bir arama motoru başlatacak

Kira tavanları

Kurallar şunlardır:

• Ev sahipleri dairelerini halihazırda kiraya veriyorsa veya son beş yıldır kiraya vermişlerse, kira bedeli yeni sözleşmedeki önceki tutarı aşamaz. Ayrıca, sözleşmeye aidat veya emlak vergisi gibi ek masraflar eklenemez.
• Ev sahipleri, kirayı yalnızca Tüketici Fiyat Endeksi'ne (TÜFE) veya hükümet tarafından belirlenen tavana göre yıllık olarak güncelleyebilir. Kiranın daha fazla artırılabileceği tek durumlar, mülkte enerji verimliliği iyileştirmeleri yapılmış olması veya 10 yıldan uzun süreli bir kira sözleşmesi imzalanmış olmasıdır. Bu durumlarda kira en fazla %10 oranında artırılabilir.
• Ev sahipleri ilk defa daire kiraya vereceklerse, konutun bulunduğu belediyenin yayınladığı Referans Fiyat Endeksi'ne uymak zorunda kalacaklar.
• Aynı stres bölgesinde beşten fazla mülke sahip olan ev sahipleri, daha önce mülklerini kiraya vermiş olsun ya da olmasın, Referans Fiyat Endeksi'ndeki kira fiyatlarına bağlı kalmak zorunda kalacaklar.

Uzantılar

Kiracılar, stresli bölgelerde kira sözleşmelerinin bitiminden sonra uzatma talep edebilecekler. Bu talepler, en fazla üç yıl boyunca üst üste yapılabilecek.

Vergi indirimleri

Bu bölgelerde yeni uzun dönemli kira sözleşmeleri için ev sahiplerine uygulanan genel vergi indirimi yüzde 60'tan yüzde 50'ye düşürülecek.

Ayrıca aşağıdaki vergi avantajları da sağlanacaktır:

Stresli bir bölgede ev sahipleri kiralarını en az yüzde beş oranında azaltırsa yüzde 90 oranında teşvik vergisi.

Evlerini 18-35 yaş arasındaki gençlere kiralayan veya teşvikli veya korumalı uygun fiyatlı konut programları aracılığıyla kiralayan ev sahipleri için yüzde 70 indirim.

Kiraya vermeden önceki iki yıl içinde mülklerini bir miktar yenileyen ev sahiplerine yüzde 60 indirim uygulanıyor.

Katalonya, Konut Yasası'nın yürürlüğe girmesinden sonra 'stresli bölge' ilan eden ilk bölge oldu ve 2025 itibarıyla toplam 271 bölgeye sahip oldu.

Konut Bakanlığı'nın resmi verileri, bildirgeyi kabul eden 140 belediyede yeni sözleşmelerdeki kiraların ortalama %3,7 düştüğünü gösteriyor. Barselona'da ise, bildirgenin yürürlüğe girdiği ilk 12 ayda kiralar %6,4 düştü.