Belirsiz kurallar konut yatırımının yolunu uzatıyor

Geliştiriciler (hem konut, hem ofis hem de ticari) aynı zamanda yol altyapısını (yollar, kaldırımlar, meydanlar, kavşakların yeniden inşası, peyzaj) finanse eder veya hatta inşa eder.

Karayolları Kanunu'nun 16. maddesine göre, "yol dışı bir yatırım projesinin sonucu olarak ortaya çıkan yolların inşası veya yeniden inşası, o projenin yatırımcısının sorumluluğundadır." Yatırımcılar, Belediye Karayolları İdaresi gibi belediye şirketleri olan yol yöneticileriyle yol sözleşmeleri imzalarlar. Bir müteahhit, ancak böyle bir sözleşmeyi aldıktan sonra bir konut alanı veya ticari tesis (ofis binası, alışveriş merkezi) için yapı ruhsatı başvurusunda bulunabilir.

Sorun şu ki, yol onayları genellikle uzuyor ve konut ve ticari yatırımları felç ediyor. Bir müteahhit "Rzeczpospolita"ya "On iki aydan fazla bekledik," dedi. Ancak yatırımcıların da belirttiği gibi, daha da büyük bir sorun, iş kapsamını ve maliyetleri belirleme kurallarının belirsizliği. Müteahhitler, "Şehirler bazı şirketlerden daha fazla, bazılarından daha az talep ediyor. Bu nedenle, sonuçta daire fiyatlarını belirleyen toplam yatırımın maliyetini tahmin etmek zor," diyor.

Aylarca topu etrafa fırlatmak

"Yol ihaleleri gerçekten de bize birçok sorun çıkarıyor. Çoğu şehirde, yol yatırımlarının finansmanına ilişkin kurallar belirsiz, takdir yetkisine bağlı. Konut siteleri ve ofis binaları inşa ederken ne yapmamız gerektiğini ve maliyetinin ne kadar olacağını bilmiyoruz," dedi birkaç şehirde konut siteleri inşa eden bir geliştirme şirketinin başkanı "Rzeczpospolita"ya.

Varşova'nın kuralları birkaç yıl önce düzelttiğini belirtiyor. Özel bir danışma ve müzakere ekibi kuruldu, başkent birkaç bölgeye bölündü ve bir dönüşüm oranı getirildi. CEO, "Planlanan projenin kullanılabilir alanına (UFA) bağlı olarak, geliştirici yol sözleşmesi kapsamında şehre metrekare başına 165 ila 225 PLN ödemek zorundayken, ofis inşa eden yatırımcı metrekare başına 264 PLN ödüyor. Ayrıca park yerleri için ek bir ücret de var. Belirli bir bölgede yol yoksa, geliştirici bir yol inşa etmek zorunda. Örneğin, altyapıyı 50.000 PLN'ye inşa ediyorlarsa ve dönüşüm oranı 150.000 PLN harcamaları gerektiğini gösteriyorsa, ek 100.000 PLN'yi şehrin hesabına yatıracaklar. Her şey açık ve şeffaf," diye vurguluyor.

Şeffaf kriterler getirilmeden önce, başkentte yol onayları aylar sürebiliyordu. Şirketin CEO'su, imar planı kapsamındaki bir bölgede, iki caddenin kesiştiği noktadaki bir yerleşim bölgesinden bahsediyor. "Yol anlaşmasının bir parçası olarak, orada bir şehir meydanı oluşturmamız gerekiyordu. Tasarım, Belediye Karayolları İdaresi, Yeşil Alanlar İdaresi, Kamusal Alan Geliştirme Dairesi ve ilçe ofisi gibi çeşitli kurumlar tarafından incelendi," diye hatırlıyor. "Herkesin meydan için farklı bir fikri vardı; kaldırım taşlarının türü ve şeklinden ağaç türlerine kadar beklentiler değişiyordu. Aylarca süren bu ileri geri gidişler, sitenin gelişimini felç etti. Şimdi, başkente yapılan bu tür yatırımlar tek bir ekip tarafından inceleniyor ve geliştiriciye belirli yönergeler veriliyor," diyor. Yatırımcılar, diğer şehirlerin de net kurallar uygulaması gerektiğine inanıyor.

Yollar için milyonlarca dolar

Polonya İnşaatçılar Birliği'nin (320'den fazla şirketi temsil ediyor) verilerine göre, 2021-2022 yıllarında bazı il merkezlerinde toplam tahmini yatırım değeri 715 milyon PLN olan yol yapım sözleşmeleri imzalandı. Ancak, 275 sözleşmede bu değer belirtilmedi. PZFD şu anda 2023-2024 dönemi için bir rapor hazırlıyor.

Şimdiye kadar toplanan veriler, Krakow'da 2023 yılında yatırımcılarla karayolu dışı yatırımlar için tahmini değeri 118,2 milyon PLN'nin üzerinde olan 89 anlaşma imzalandığını göstermektedir. 2024 yılında ise 88 anlaşma imzalanmıştır (tahmini değeri: 146,6 milyon PLN'nin üzerinde). Poznań'da ise ZDM, 2023 yılında değeri 29,2 milyon PLN'nin üzerinde olan 25, 2024 yılında ise yaklaşık 41 milyon PLN değerinde 35 katılım anlaşması imzalamıştır.

Gdańsk Yollar ve Yeşil Alanlar İdaresi, 2023 yılında 75 yol sözleşmesi (yaklaşık 80,5 milyon PLN), 2024 yılında ise 71 yol sözleşmesi (43 milyon PLN'nin üzerinde) imzalamıştır. Lublin Yollar ve Toplu Taşıma İdaresi, 2023 yılında 42 yol sözleşmesi (44 milyon PLN'nin üzerinde), geçen yıl ise 38 yol sözleşmesi (51 milyon PLN) imzalamıştır. Bunlar tahmini maliyetlerdir ve değişiklik gösterebilir.

Varşova Belediye Binası ve diğer kurumlarla yol sözleşmeleri hakkında görüştük. Basın ofisi, Belediye Yolları İdaresi'nin (ZDM) verilerini bildirdi: 2023 yılında yaklaşık 85,2 milyon PLN tutarında 66 sözleşme imzalandı (en yüksek sözleşme 18,5 milyon PLN'nin üzerinde, en düşük sözleşme ise 45.300 PLN'nin üzerindeydi). 2024 yılında 181,4 milyon PLN'nin üzerinde 72 sözleşme imzalandı (en yüksek: 31,8 milyon PLN'nin üzerinde, en düşük: 9.700 PLN). Bu yıl ise 54,2 milyon PLN'nin üzerinde 39 sözleşme (36'sı imzalanmış) imzalandı (en yüksek: 12,7 milyon PLN'nin üzerinde, en düşük: 58.700 PLN'nin üzerinde).

Wrocław ise, Kamu Yolları Kanunu'nun 16. Maddesi uyarınca, Şehir Yolları ve Bakım İdaresi'nin 2019 ile Ocak 2024 arasında yaklaşık 600 yol yatırımı anlaşması imzaladığını bildirdi. Wrocław Belediye Binası basın ofisinden Joanna Urbańska-Jaworska, "Bu yatırımlar, sakinlerin hayatını kolaylaştırmak, konut alanları arasında düzgün iletişim sağlamak ve mevcut ulaşım sistemine bağlanmalarını sağlamak amacıyla gerçekleştiriliyor," diye vurguladı. "Wrocław'da her yıl bu tür birçok yatırım gerçekleştiriliyor. Örneğin, Maślice'de bir alışveriş merkezinin inşasıyla ilgili yol sisteminin yeniden inşası gibi."

Wrocław'da geliştiricilerin katılımını gerektiren en büyük yatırımlardan biri, Rychtalska Caddesi'ndeki demiryolu alanının altından otobüsler, bisikletliler ve yayalar için bir tünel inşa edilmesi. Proje şu anda kavramsal tasarım aşamasında. Yetkili, "Tünel, gelişmekte olan konut alanlarında iletişimi iyileştirmeyi amaçlıyor," diye açıklıyor.

Kurallar açık olmalı

Polonya Emlakçılar Birliği, yatırım kurallarının birleştirilmesi çağrısında bulunuyor. Polonya Emlakçılar Birliği Genel Müdürü Bartosz Guss, "Altyapı Bakanlığı'ndan, temel altyapı yatırımları için yatırım sürecini basitleştirmeye ilişkin taslak yasanın kapsamını yol anlaşmalarını da içerecek şekilde genişletmesini istedik," diyor. "Yol anlaşmaları, geniş kapsamlı kentsel planlama yönetmeliklerinin bir parçasıdır. Ancak emlakçılar giderek artan sayıda kentsel yatırım inşa etseler de, yıllardır Kamu Yolları Kanunu'nun 16. Maddesi'nde değişiklik yapma girişimi olmamıştır. Bu kısa hüküm, yönetmeliklerin keyfi uygulanmasına yol açmakta, müzakereleri zorlaştırmakta, idari süreçleri uzatmakta ve gerekli onayları almayı bekleyen yatırımcılar için önemli maliyetler yaratmaktadır. Yol altyapısına katılım için açıkça belirlenmiş kuralların olmaması, arsa seçimi aşamasında konut yatırımlarının maliyetlerinin tam olarak hesaplanmasını engellemektedir."

PZFD, yatırımcının inşaat işlerini yapmakla değil, finanse etmekle veya ortak finanse etmekle yükümlü olduğu ve yerel yönetim yatırımcısının inşaattan sorumlu olduğu yol sözleşmelerinin akdedilmesinin yaygın bir uygulama olduğunu belirtmektedir. Dernek, "Bu model, bir müteahhitle akdedilen bir yol sözleşmesinin ileri hazırlık aşamasındaki yatırımları kapsaması durumunda kullanılır. Bu durum, birden fazla şirketin tek bir büyük yol yatırımına katkıda bulunması durumunda da geçerlidir," diye belirtmektedir. "Ancak, böyle bir yol sözleşmesinin akdedilme olasılığı Yüksek Mahkeme tarafından sorgulanmıştır. Hukuk Dairesi'nin Şubat 2021 tarihli bir kararında, "yol dışı bir yatırımcıya, bu görevlerin yerine getirilmesi yol dışı bir yatırım için gerekli olsa bile, bir yolun inşasını veya yeniden inşasını finanse etme yükümlülüğü getirilmesinin, Madde 16. maddede belirtilen kapsamda kabul edilemez olduğu" belirtilmiştir. Karar, finansal sözleşmelerin akdedilmesine ilişkin yaygın uygulamada bir değişikliğe yol açmamış, ancak akdedilmiş sözleşmelerin geçerliliği konusunda uyuşmazlık riskini gündeme getirmiştir. Bu durum, yasal müdahaleyi gerektirmektedir.

Hatırlatmak isteriz ki, önerilen değişiklik hükümetin sözde Tedarik Kanunu taslağında yer almış, ancak henüz işleme konulmamıştır. PZFD ayrıca faydaların orantılılığını da ele almaktadır. Bu, bir kalkınma yatırımının yol sistemi üzerindeki gerçek etkisini belirlemeyi amaçlamaktadır.

Altyapı Bakanlığı'na yol ihalelerinin daha da netleştirilmesi ihtimalini sorduk. Henüz bir yanıt alamadık.