Çözüm kiraları sınırlamak değil

Konut krizine yönelik çözümlere ilişkin bazı siyasi pozisyonlar ve görüşler beni şaşırtmaktan hiç vazgeçmiyor, çünkü bence bunlar krizin nedenlerinin anlaşılmadığını gösteriyor ve uygulanırsa durumu daha da kötüleştirecek. Kiralar ve satış fiyatları artmaya devam ediyor ve 2010'da başlayan krizden kaynaklanan yapısal sorunlar çözülmezse durum daha da kötüleşecek.

Kiralar konusunda, bazı kişiler kiraları sınırlamayı veya dondurmayı savunuyor ve bazı medya kuruluşları bu görüşü Avrupa Komisyonu'nun İki Yıllık Raporu'nun bir tavsiyesi olarak bildirdi. Ancak rapor, kira kontrolünü, yani maksimum sınırlar koymayı ve fiyatları bir süreliğine dondurmayı önermiyor, ancak bu uygulama 1991'den önceki bazı kira sözleşmeleri için hala yürürlükte. Rapor, kira düzenlemesini öneriyor, bu farklı, çünkü bu, halihazırda var olan kira artışları için kurallar ve kriterler tanımlamak anlamına geliyor.

Mevcut ve önceki hükümetler durumu anlamış ve kiraların sınırlandırılması veya dondurulması gibi popülist fikirlere katılmamışlardır; bu uygulamalar arzı azaltacaktır.

Yerel konaklama konusunda, Hükümetin her durum için seçenekleri belediyelere devretme kararı, kısa dönem kiralamalara ilişkin çözümün AB mevzuatına uygun olması nedeniyle Komisyonun Sanayi Genel Müdürlüğü tarafından takdirle karşılanmış ve ülkemize karşı yapılan şikâyet arşivlenmiştir.

Arz artışı ancak yatırımcıların ve mal sahiplerinin sözleşmelere uyulmaması durumunda haklarının güvence altına alındığı bir güven ortamı hissetmeleri durumunda gerçekleşecektir. Bu da şu önkoşulları gerektirir: (a) yürürlükteki mevzuatta değişiklik yapılmasını gerektiren adalet sisteminin hızlı işlemesi; (b) son 10 yılda yaşananların aksine yasal ve mali istikrar ve (c) ev sahiplerine yüklenenlerin aksine devletin sosyal yükümlülükleri üstlenmesi.

Ancak güven gerekli bir koşul olsa da yeterli değildir, çünkü gelirin değeri konut satın almak için verilen kredilerin finansman koşullarıyla rekabet eder, çünkü aylık ödemeler kiraya eşittir . Ödemeler düşük olduğunda kiralar da düşme eğilimindedir, ancak satın alma için ilk depozitoda daha fazla zorluk varsa ve oranlar daha yüksekse, kiralama piyasasında daha fazla talep vardır.

Ancak bu değişkenlerin ötesinde, piyasayı belirleyen temel sorun var: (i) inşaat şirketlerinin sınırlı kapasitesi ve (ii) yüksek inşaat ve rehabilitasyon maliyetleri.

2024'te sadece 24.600 konutun tamamlanmış olması ve ruhsatlandırılmış 34.470 konutun sadece %21,5'inin yenileme amaçlı olması tesadüf değildir. 1971-2011 yılları arasında yılda ortalama 90.000 konut inşa eden inşaat sektörü, finansman sağlayanların bakış açısından anlaşılabilir bir şekilde, ancak ülkenin gelecekteki ihtiyaçlarını güvence altına alacak stratejik bir vizyondan yoksun olarak, troika ve ECB tarafından getirilen kısıtlamalar nedeniyle artık yok olmuştur . Yaklaşık 300.000 işsiz ve iflas eden şirketler geri dönmemiş ve sektör henüz toparlanmamıştır.

Maliyetlere gelince, mevcut gerekliliklerle orta sınıf için inşa etmek mümkün değildir , yani: yürürlükteki kurallar ve düzenlemeler; lisanslama için gereken uzun ve öngörülemeyen süre; sınıflandırılmış mirasla korunan alanlarda uygulanan gereklilikler; kamu yollarına erişim ve işgaldeki zorluklar, ardından arkeolojik araştırma, toprak dekontaminasyonu, %23 oranında KDV, diğer vergiler, ücretler ve yüksek risklerle uzun yıllar süren belirsizlik. Bu gerçeği anlamayan herkes çözüm bulmakta zorluk çekecektir.

Mevcut hükümetin önerileri olumlu yönde ilerliyor gibi görünüyor, ancak geçmişte olduğu gibi bir rejim anlaşması olmadan, bizi bu noktaya getiren modelden kopmayı gerektiren yapısal çözümlere sahip olmayacağız.