Portekiz'deki konut krizinin altı düğümünü çözmek için altı Avrupa çözümü

Bu rakamlar, ulusal piyasayı en az on yıldır etkileyen konut krizinin en ufak bir göstergesi bile değil. Sadece bu yılın ilk çeyreğinde, Portekiz'deki konut fiyatları %18,7 artarak son beş yılın en büyük artışını kaydetti. Aynı dönemde yeni sözleşmelerdeki kiralar ise %10 arttı .

Bu baskı sonucunda 2024 yılında 98 bin 657 kiracı, bir önceki yıla göre yüzde 10,5 artışla metrekare başına 7,97 avro ortalama kira bedeli üzerinden yeni kira sözleşmeleri imzaladı . Eurostat verilerine göre Portekiz, ailelerin ev kiralamak için en fazla maddi çaba gösterdiği beş Avrupa Birliği ülkesinden biri oldu.

Konut krizi son zamanlarda yerel düzeyde aşırı bir olguya dönüştü. Loures'in Talude Militar semtindeki gecekondu mahallelerinin yakın zamanda tasfiye edilmesi, yükselen konut fiyatlarının yüzlerce insanı kaçak konut inşa etmeye veya güvencesiz çözümlere başvurmaya nasıl zorladığını ortaya koydu. Sadece Büyük Lizbon'da, nüfusuna onurlu konut sağlayamayan bir şehrin ve ülkenin simgesi olan yaklaşık otuz gecekondu mahallesi olduğu tahmin ediliyor.

Bu gerçeklik yalnızca en dezavantajlı kesimlerle sınırlı değil. Gençler, kalifiye işçiler ve hatta orta sınıf aileler giderek daha fazla kendilerini ücra semtlere veya aşırı kalabalık, güvensiz konutlara itilmiş buluyor.

Aynı zamanda, elde edilen sınırlı sonuçlara rağmen, çeşitli hükümetlerin konut krizini çözmeye yönelik açıklamalarının arttığını görüyoruz. Hane halkı gelirlerinden daha hızlı artan fiyatlar nedeniyle, ev sahibi olmak binlerce Portekizli için ulaşılması zor bir lüks haline geldi .

Konut krizinin teşhisi, kronik arz eksikliği, kalan sosyal konutlar, aile gelirine göre yüksek kiralar ve aileleri boğan bir mali yükten muzdarip bir piyasaya işaret ediyor.

" Daha Fazla Konut " programından " Portekiz'i İnşa Etme: Yeni Konut Stratejisi " planına, kamu garantileri ve gençler için IMT ve IS ödemelerinden muafiyet gibi konut kredisine erişimi kolaylaştıran çözümlere kadar, önlemler ve tartışmalar devam etti. Ancak Vera Gouveia Barros gibi uzmanlar, ölçek, net hedefler ve titiz bir uygulama ile desteklenmeyen binlerce önlemin etkili bir politika oluşturmayacağı konusunda uyarıyor .

Konut krizini ele almak için diğer Avrupa ülkelerinde uygulanan modellerle (belediye sosyal konut kotaları, kira tavanları ve yenilikçi kamu konut politikalarının uygulandığı ülkeler) yapılan karşılaştırmalar , Portekiz'in özellikle kamuoyu taahhüdü ve hükümet eylemlerinin şeffaflığı açısından geride kaldığını ortaya koyuyor.

Teşhis, kronik arz eksikliği, kamu konutlarının yetersizliği ve hane halkı gelirlerine kıyasla yüksek kira ve konut fiyatları gibi sorunlar yaşayan bir piyasaya işaret ediyor ve bu durum binlerce aileyi boğan bir mali yüke yol açıyor. Konut krizini çözmek karmaşıktır ve piyasa dengesizliklerini düzeltecek tek bir çözüm yoktur. Büyük Avrupa şehirlerinin bu krizle mücadele etmek için kullandıkları modellerin çoğu, kusurlarına rağmen ilham kaynağı olabilir.

1. Kronik olarak yetersiz arz

• Alman ve Fransız modeli: Belediye sosyal konut kotası ve kamu arazilerinin seferber edilmesi

Konut arzındaki yapısal yetersizlik, Portekiz'in konut krizinin çözümünün önündeki en büyük engellerden biridir. Son yıllarda, bir miktar artışa rağmen, ruhsatlandırılan ve tamamlanan yeni konut sayısı, sürekli artan talebin ve geçmişte görülen seviyelerin çok gerisinde kalmıştır .

Örneğin, 2024 yılında ülke, bir önceki yıla göre %4,7 artışla 34.637 yeni aile konutu projesine ruhsat verdi ; ancak bu, 20 yıl önce verilen 77.000'den fazla ruhsatın yalnızca %45'ine denk geliyordu. Ayrıca, Ulusal İstatistik Enstitüsü'nün (INE) verileri, geçen yıl 28.494 konutun tamamlandığını ve bir önceki yıla göre %6,8 artış gösterdiğini, ancak bu rakamın 2004 yılında inşa edilen 74.621 konuttan %62 daha düşük olduğunu ortaya koyuyor.

Arzdaki bu geçici dengesizlik, geçen yıl gerçekleştirilen 156.325 aile konutu işleminde görülen güçlü talep artışıyla ve geçen yıl sonunda konut kredisi stokunun %3,6 artmasıyla dengeleniyor. Bu stok, bu yıl da artış gösterdi. Konut kredisi miktarı Mayıs ayında 106,1 milyar avroya ulaşarak, 2024 Mayıs ayına göre %6,8 artış gösterdi ve Kasım 2013'ten bu yana en yüksek değerine ulaştı.

Avrupa Komisyonu, "sosyal konut inşaatına ilişkin yasal ve bağlayıcı hedeflerin" acilen hayata geçirilmesini, ruhsatlandırma sürecinin hızlandırılmasını, kamu arazilerinin harekete geçirilmesini ve konseyler ile kooperatiflere sağlanan finansmanın güçlendirilmesini öneriyor.

Konut piyasasındaki arz ve talep arasındaki "uçurum", Avrupa Komisyonu'nun Haziran ayında yayınladığı bir raporda vurgulanıyor. Raporda, "özellikle büyük şehirlerde ve turistik bölgelerde uygun fiyatlı konut arzının yetersiz olduğu" belirtiliyor . Raporda, Lizbon ve Porto'nun kentsel ve ekonomik hareketliliğin merkezleri olmasına rağmen, aynı zamanda en büyük fiyat artışlarının ve en büyük konut gerginliğinin yaşandığı yerler olduğu vurgulanıyor.

Brüksel'in analizine göre, Devletin konut projeleri için kamu arazilerini sistematik olarak seferber etmesi, lisanslama prosedürlerini basitleştirip dijitalleştirmesi ve belediyeler, kooperatifler ve kâr amacı gütmeyen geliştiriciler için yapısal finansmanı güçlendirmesi hayati önem taşımaktadır . Bu eylemlere, asgari yeni arz hedeflerini karşılayamayan belediyeler için sıkı izleme mekanizmaları ve otomatik yaptırımlar eşlik etmelidir. Ayrıca, uygun fiyatlı konut stokunu hızla artırmak için kent merkezlerindeki boş binaların onarımına da öncelik verilmektedir.

• Fransa örneği bu önlemlerin etkisini göstermektedir: Dayanışma ve Kentsel Yenileme Yasası ( SRU ) aracılığıyla, 2000 yılından bu yana, 3.500'den fazla nüfusu olan tüm belediyelerin 2025 yılına kadar en az %25 sosyal konut garantisi vermesi gerekmektedir. Bu kurala uyulmaması ağır mali cezalara ve aşırı durumlarda doğrudan hükümet müdahalesine yol açmaktadır. Bu yaklaşım, Paris ve bölgenin sosyal konut inşaat hızını iki katına çıkarmasına (yılda 70.000'den fazla konut) ve kamu arazisi seferberliğine öncelik vermesine olanak sağlamıştır. Fransa örneği, mali teşvikler, otomatik cezalar ve şeffaflığın bir kombinasyonuna dayanmaktadır: sonuçlar yıllık olarak yayınlanmakta ve siyasi ve sosyal incelemeye tabi tutulmaktadır.
• Almanya'da hükümet, özel sektörü daha uygun fiyatlı konut inşa etmeye teşvik etmek için özel olarak tasarlanmış güçlü bir vergi teşvik sistemi uyguladı . Program, yeni dairelerin en az on yıl süreyle kiralanması koşuluyla, özel yatırımcıların dört yıl boyunca inşaat maliyetlerinin neredeyse üçte birini vergiden düşmelerine olanak tanıyor . Lüks konut inşaatını desteklemekten kaçınmak için vergi teşviki, inşaat maliyeti metrekare başına 3.000 €'nun altında olan dairelerle sınırlı olup, vergi indirimi metrekare başına en fazla 2.000 €'dur . Bu program devlete yıllık yaklaşık 235 milyon €'ya mal oldu, ancak özel sektör tarafından uygun fiyatlı konut inşasında önemli bir artış sağladı .

Bu senaryo göz önüne alındığında, Avrupa Komisyonu raporunda , yeni uygun fiyatlı konutlar için asgari hedefleri karşılayamayan belediyeler için otomatik ceza mekanizmalarının benimsenmesi, diğer Avrupa başkentlerinde test edilen belediye hesap verebilirlik modelini taklit etmesi öneriliyor.

2. Kamu konutları: Ebedi eksik parça

• Avusturya ve Hollanda modelleri: Kâr amacı gütmeyen model ve vakıfların müdahaleci rolü

Portekiz, Avrupa'da kamu ve sosyal konutların en düşük yüzdelerinden birine sahip olup , konut stokunun %2'sinden daha azı bu amaca ayrılmıştır. Bu oran, OECD raporuna göre yaklaşık %9 olan Avrupa ortalamasından ve hatta Danimarka, Hollanda ve Avusturya'da gözlemlenen %20'lik orandan bile çok uzaktır.

Bu yapısal kırılganlık yatırım rakamlarına da yansıyor: Örneğin 2024 yılında, Kurtarma ve Dayanıklılık Planı (RRP) kapsamında açıklanan takviyeye rağmen, kamu sektörü kalıcı bir arz sağlamaya devam ediyor, açıklanan yeni birimlerin uygulanması yavaş oluyor ve sonuçlar ihtiyaçların altında kalıyor.

Birçok uzman, projelerin çoğunun dağınık olduğunu, sağlam bağlayıcı hedeflerin veya merkezi izleme araçlarının bulunmadığını ve bu durumun özellikle genç aileler, düşük ücretli çalışanlar, yaşlılar ve göçmenler tarafından hissedilen konut acil durumuna müdahaleyi hızlandırmayı zorlaştırdığını belirtiyor.

Mart ayına gelindiğinde, önceki hükümetin 2026 yılına kadar kullanıma sunmayı taahhüt ettiği 26 bin konuttan yalnızca 2 bini (%7,7) ailelere teslim edilmişti.

Avrupa Komisyonu, son raporunda "mevcut sosyal ve uygun fiyatlı konut stoğunun açıkça yetersiz" olduğu konusunda uyarıda bulunuyor ve Portekiz'in yeni kamu konutlarına yatırdığı yüzde oranının, özellikle metropol ve ada bölgelerinde, ulusal pazarın taleplerinin çok altında kaldığını vurguluyor. Ulusal Konut Planı arzda bir artış öngörse de, ilerleme sınırlı kalıyor. Mart ayı itibarıyla, önceki hükümetin 2026 yılına kadar kullanıma sunmayı vaat ettiği 26.000 konuttan yalnızca yaklaşık 2.000'i (%7,7) ailelere teslim edilmişken , mevcut hükümetin 2030 yılına kadar (ÖRP dışında) vaat ettiği kalan 33.000 konuttan ise henüz hiçbir sözleşme imzalanmamıştı.

Avrupa örneklerine bakıldığında, kamu konutları alanında sağlam ve yenilikçi sistemlere sahip olan Avusturya ve Hollanda öne çıkıyor:

• Avusturya (Viyana): Viyana sakinlerinin %40'tan fazlası, belediye konutları ve kâr amacı gütmeyen kooperatifleri de içeren "maliyet kontrollü" konutlarda yaşamaktadır . Bu model, kiraların gerçek inşaat ve bakım maliyetlerine, uzun vadeli kamu finansmanına ve spekülasyonu yasaklayan katı kurallara göre belirlenmesine dayanmaktadır. The New York Times'ın Viyana'yı "bir kira ütopyası" olarak sınıflandırmasına yol açan bu yaklaşım, fiyat istikrarını, tutarlı bir sosyal yapıyı ve düşük konut dışlanma oranlarını sağlamıştır. Viyana'da bekleme listeleri istikrarlı kalmış ve yararlanıcı aileler, ortalama olarak, rakip ülkelere göre daha düşük bir çaba oranına sahiptir.
• Hollanda: Konut stokunun yaklaşık %28'i, devlet tarafından denetlenen özel vakıflar olan konut şirketlerine aittir . Kamu tarafından garanti altına alınan tahviller ve özel kira vergileriyle finanse edilen bu kuruluşlar, sürekli olarak yeni konutların yenilenmesi ve inşasına yatırım yapmaktadır. Son on yılda, bu şekilde 100.000'den fazla uygun fiyatlı konut inşa edilmiş, bu da sosyal çeşitliliği sağlamış ve özel sektör üzerindeki baskıyı azaltmıştır. Devlet düzenlemeleri, bu mülklerin başka amaçlarla kullanılmasını engellemekte ve kalite ve bakımını garanti altına almaktadır.

Her iki model de ölçek, finansal sürdürülebilirlik, profesyonel yönetim ve güçlü kamu taahhüdü ilkelerini paylaşmaktadır. Sonuçlar, aileler üzerindeki yükün azalması, daha fazla sosyal katılım ve artan talep koşullarında bile istikrarlı bir arz anlamına gelmektedir. Portekiz bu hedefin bir kısmını -büyük yatırımlar yaparak, bağlayıcı hedefler belirleyerek ve kooperatif sektörü ve kâr amacı gütmeyen kuruluşlarla ortaklıklar kurarak- tekrarlasaydı, mevcut ulusal emlak piyasasının temel engellerinden biri olan kamu konutlarındaki yapısal açığın bir kısmını tersine çevirmek mümkün olabilirdi.

3. Bireysel mülkiyetin hakim olduğu pazar

• Danimarka modeli: anahtar teslim konut kooperatifleri ve ortak konutlar

Portekizli ailelerin büyük çoğunluğu (%75 civarı) kendi evlerinde yaşıyor ve bu da kiralama veya toplu konut sahipliği gibi alternatif konut seçeneklerine çok az yer bırakıyor. Bu baskınlık , ev sahipliğine yönelik vergi teşvikleri, kamu veya kooperatif konutlarının yetersizliği ve konut sektöründe kooperatif geleneğinin eksikliğiyle dolu bir geçmişten kaynaklanıyor.

Bu gerçeklik, kriz zamanlarında sistemi daha az dirençli hale getiriyor, ailelerin hareketliliğini engelliyor ve kiralamanın kalıcı ve rekabetçi olmaması nedeniyle satın alma fiyatları üzerinde baskı yaratıyor. Ancak sorun sınırlı seçeneklerle sınırlı değil.

Mevcut piyasa yapısı, gayrimenkul spekülasyonunu körüklüyor, gençlerin uygun konutlara erişimini engelliyor ve ev sahibi olanlar ile olmayanlar arasındaki eşitsizliği sürdürüyor. Avrupa'nın en yükseklerinden biri olan, sahip olunan konutların yüksek oranı, illa ki güvenlik veya istikrarı yansıtmaz ; aksine, özellikle yetişkinliğe adım atan veya iş arayanlar için sürdürülebilir alternatiflerin eksikliğinin bir belirtisidir.

Bu zorlukla karşı karşıya kalan Danimarka gibi ülkeler, kooperatif modeline önemli yatırımlar yapmıştır. Danimarka nüfusunun yaklaşık %7'sinin bir konut kooperatifinde ( andelsbolig ) yaşadığı tahmin edilmektedir ve Kopenhag'da bu oran, sakinlerin neredeyse üçte birine yükselmektedir. Bu modellerde, sakinler aynı anda hem birimlerin ortak sahipleri hem de geliştirmenin yöneticileridir ve işlem fiyatı (satışlar defter değeri üzerinden yapılır) ve paylaşılan ortak hizmetler (çamaşırhaneler, güneş panelleri, ortak yeşil alanlar) üzerindeki kontrolden yararlanırlar.

Son yıllarda Danimarka hükümeti ve özel geliştiriciler, merkezi kentsel alanlarda bekleme sürelerini kısaltan ve arzı artıran yeni anahtar teslimi kooperatiflerin gelişimini desteklemeye başladı.

Kooperatifler, rekabetçi fiyatlarla kaliteli konutlara erişimi garanti eder, spekülasyonu azaltır ve mahalleler arasında sosyal uyumu teşvik eder. Son yıllarda, Danimarka hükümeti ve özel sektör geliştiricileri, merkezi kentsel alanlarda bekleme sürelerini kısaltan ve arzı artıran yeni anahtar teslimi kooperatiflerin gelişimini desteklemeye başlamıştır . Sonuçlar gözle görülür: fiyat istikrarı, konut dışlanma oranının azalması, kuşaklar arası entegrasyonun iyileştirilmesi ve kooperatif mahallelerinde sosyal çeşitlilik. Danimarka modeli, konutun yalnızca bir meta değil, aynı zamanda sosyal ve kentsel politikanın bir aracı olduğu bir ekosistem yaratmıştır.

Avrupa Komisyonu, Portekiz bağlamında, bireysel mülkiyete ve geleneksel kiralamaya güçlü alternatiflerin yaratılmasını tavsiye ediyor , belediyeler ve finans sektörüyle işbirliği içinde konut kooperatiflerinin teşvik edilmesini, kar amacı gütmeyen projeler için sübvansiyonlu kredi hatlarının uygulanmasını ve bu girişimler için arazi ayırmak üzere kentsel planlama uygulamalarının gözden geçirilmesini açıkça savunuyor.

Portekiz'de ortak konut , paylaşımlı konut ve kooperatifleri içeren pilot projeler ortaya çıkıyor, ancak bunlar ölçek, finansman ve yeterli düzenleyici çerçeve eksikliği açısından zorluklarla karşı karşıya.

4. Artan gelirler ve rekabetçi olmayan bir pazar

• İspanyol ve Fransız modeli: Dinamik fiyat tavanları ve kamu fiyat referansı

Portekiz'deki kiralık konut piyasası, artan fiyatlar ve rekabet eksikliğiyle karşı karşıya ve bu durum hane halkı bütçelerini giderek daha fazla etkiliyor. 2024 yılında, yeni sözleşmeler için ortalama kira metrekare başına 7,97 avroya ulaşırken , Lizbon ve Porto'da bu ortalamanın çok üzerindeydi; başkentte ise metrekare başına kira zaten 15 avroyu aşıyor.

2025 yılı başından bu yana artış hızında hafif bir yavaşlama görülse de, kentsel ve turistik bölgelerdeki yerel konaklama gibi olguların da etkisiyle arz yetersizliği ve güçlü talep nedeniyle kiralar baskı altında kalmaya devam ediyor.

Avrupa Komisyonu, Portekiz'in artan kiraları kontrol altına almak için "kalıcı" önlemleri değerlendirmesini, bunlar arasında daha fazla baskı altında olan bölgelerde ılımlı ve sınırlı fiyat kontrolleri olasılığının da yer almasını öneriyor.

Uygun fiyatlı kiralamalar gibi alternatifler marjinaldir ve pazar düşük tipolojik çeşitlilik, yüksek kurumsal ev sahibi yoğunluğu ve bölgelere göre güvenilir kamu fiyat referanslarının eksikliği sunmaktadır ; bu durum kiracıların pazarlık gücünü zayıflatmakta ve birçok kişiyi ani fiyat artışlarına veya tahliyelere karşı savunmasız bırakmaktadır.

• Fransa'da , bu zorluklar 2019 yılında Paris, Lyon ve Lille gibi yüksek baskı altındaki şehirlerde dinamik bir kira kontrol mekanizması ("Encadrement des Loyers ") ile ele alındı. Bu model, referans değerlerinin yıllık olarak toplanması ve yayınlanmasına dayanarak, alan, tür ve inşaat yılına göre maksimum (ve minimum) tavanlar belirler . Bu sınırları aşan ev sahipleri önemli para cezalarıyla karşı karşıya kalır (şu anda ihlal başına 5.000 €'ya kadar). Bu programın sonuçları , 2020 ve 2023 yılları arasında bu şehirlerdeki kiraların, arzda önemli bir düşüş olmadan veya önemli spekülatif olayları tetiklemeden, ulusal ortalamanın ortalama olarak neredeyse üç yüzde puanı altında arttığını ortaya koymaktadır. Ancak model, titiz güncelleme ve izlemeye bağlıdır ve piyasanın geri kalanını bozmamak için yüksek baskı alanlarıyla sınırlıdır.
• İspanya bu yıl, yıllık kira artışları için bir tavan (2024'te %3) belirleyen ve " stresli " kabul edilen bölgelerde kiraların tamamen dondurulmasına ve büyük ev sahipleri için zorunlu referans fiyatlarının getirilmesine olanak tanıyan yeni bir Konut Hakları Yasası çıkardı . Yasa ayrıca, kira arzını artırmayı amaçlayan boş mülkler için vergi cezaları da içeriyor . Bu yaklaşım kiracılara anında rahatlama sağlasa da, ön sonuçlar eşitsiz bir etki olduğunu gösteriyor. Bazı bölgelerde baskı hafifledi, ancak tam etkinlik, ek arzın harekete geçirilmesine ve mülk yenileme için hedefli desteğe bağlı. İspanyol hükümeti, kira kontrolünün tek başına kamu ve uygun fiyatlı konutları güçlendirme ihtiyacının yerini tutmadığının farkında.

Avrupa Komisyonu, Portekiz'in kira artışlarını kontrol altına almak için "kalıcı" önlemleri değerlendirmesini tavsiye ediyor. Bu önlemler arasında, yüksek baskı bölgelerinde ılımlı ve sınırlı fiyat kontrolleri , yerel konutlara daha sıkı sınırlamalar getirilmesi, bölgelere göre kamu fiyat referans mekanizmalarının teşvik edilmesi ve boş mülklerin harekete geçirilmesi için teşvikler yer alıyor. Komisyon, münferit politikaların yeterli olmadığını vurguluyor: Etkili düzenlemeler, kamu konutlarına yatırım ve rehabilitasyon teşvikleriyle birleştirilmelidir.

Portekiz'de uzmanlar, kira düzenleme önlemlerinin arzı harekete geçirmeye yönelik teşviklerle uzlaştırılmasının önemi konusunda uyarıyor ve bir kamu kira endeksi oluşturulmasını, aktif izleme yapılmasını ve bölgesel kira tavanlarının güçlü inşaat ve yenileme politikalarıyla birleştirilmesini öneriyor . Uluslararası deneyimler, kira artışlarındaki bu sarmalın ancak bütünleşik bir stratejiyle durdurulabileceğini ve arzı engellemeden veya en savunmasız kesimleri cezalandırmadan daha dengeli ve rekabetçi bir piyasa yaratılabileceğini gösteriyor.

5. Aileler için mali yük

• Alman ve Fransız modeli: Sübvansiyonlar ev sahibini değil, kiracıyı hedefliyor

Konut maliyetlerinin hane halkı bütçeleri üzerindeki yüksek yükü, Portekiz'deki konut krizinin en kritik unsurlarından biridir. 2024 yılına kadar, Portekizli kiracıların yaklaşık üçte biri %40'ın üzerinde bir ipotek yüküyle karşı karşıya kalacak ve bu da Portekiz'i, Avrupa Birliği'nde kira üzerinde en yüksek mali yüke sahip beşinci ülke haline getirecektir.

Bu gösterge, gelir ve piyasa fiyatları arasındaki uyumsuzluğu yansıtmaktadır: Yükselen kiralar (yeni sözleşmelerde yıllık yaklaşık %10'luk büyüme) ve ilk çeyrekte konut fiyatlarındaki yıllık %18,7'lik artış , özellikle gençler, tek ebeveynli aileler, güvencesiz çalışanlar ve yeni gelen göçmenler olmak üzere hanelerin finansal marjını önemli ölçüde kısıtlamaktadır. Dahası, bu yükün etkisi aylık harcamaların ötesine geçerek tüketimde düşüşe yol açmakta, tasarruf birikimini engellemekte, aile kararlarını ertelemekte ve konut riskini artırmaktadır.

Bu ikileme yönelik kamuoyu tepkisi sınırlı kalmaya devam ediyor. Uygun fiyatlı kira destek sistemi, kiracıların yalnızca küçük bir kısmını kapsıyor , kriterler gelir çeşitliliğine yeterince uyum sağlamıyor ve doğrudan konut sübvansiyonları piyasa değer artışına ayak uyduramıyor.

Almanya'da, konut nedeniyle hane bütçelerinde oluşan baskıya karşı alınan temel yanıtlar arasında, maddi sıkıntı yaşayan kiracılara doğrudan aktarılan bir kira yardımı olan Wohngeld Plus'ın güçlendirilmesi ve güncellenmesi yer aldı.

Ayrıca, Avrupa Komisyonu'nun da belirttiği gibi , Portekiz'de sosyal transferlerin (emeklilik maaşları hariç) yoksulluk riskini azaltmadaki etkinliği, Avrupa ortalamasının önemli ölçüde altındadır (Avrupa Birliği'ndeki %34,4'e kıyasla yalnızca %22). Sonuç, kamu konutlarındaki yetersizlik ve yetersiz aktif kiracı destek politikalarıyla daha da kötüleşen, kronik olarak yüksek bir mali yük oranıdır.

• Almanya'da , konuttan kaynaklanan hane halkı bütçesi aşırı yüküne yönelik temel yanıtlardan biri, doğrudan finansal zorluk yaşayan kiracılar için sağlanan bir kira sübvansiyonu olan Wohngeld Plus'ın güçlendirilmesi ve güncellenmesiydi. 2024 yılında destek, kiranın %30'una kadarını kapsayacak şekilde genişletildi ve hane halkı kategorisine ve yerel piyasa değerine göre ayarlandı. Tedbirin reformu, yararlanıcı sayısını üç katına çıkararak 1,4 milyon haneye çıkardı. Resmi veriler, özellikle ara belediyelere sahip şehirlerde ve orta düzeyde baskı yaşayan bölgelerde aşırı yük oranında önemli bir azalmaya işaret ediyor. Sistem dijitalleştirildiği için gelir veya kira dalgalanmalarına göre tutarın hızlı bir şekilde tahsisi ve otomatik olarak incelenmesi sağlanıyor.
• Fransa'da , bu yıl yaklaşık 17 milyar avroluk bir bütçeyle Aide Personnalisée au Loement (APL), yaklaşık 6,5 milyon düşük ve orta gelirli kiracıya ve ilk kez ev sahibi olacak kişiye destek sağlıyor. Destek tutarı, piyasa kirasına, aile yapısına ve konuma göre değişiyor. Avrupa'nın en büyük konut destek programlarından biri olan bu sistem, Fransız kiracıların yalnızca %20'sinde mevcut konut stresi seviyesine katkıda bulunuyor; bu oran, Portekiz'dekinden yaklaşık 10 puan daha düşük. APL, daha fazla baskı altındaki şehirlerde orta sınıfın erozyonunu önleyerek konut dışı kalma riskini azaltmasıyla tanınıyor.

Avrupa Komisyonu, Portekiz'in kiracılar için gelir ve piyasa fiyatlarına endeksli, tek seferlik veya sabit sübvansiyon modellerinin yerine kalıcı doğrudan destek mekanizmaları getirmesini öneriyor . Ayrıca, süreçlerin dijitalleştirilmesini ve vergi verilerinin otomatik olarak çapraz referanslanmasının sağlanmasını öneriyor; bu sayede destek dağıtımında daha geniş bir erişim, etkinlik ve adalet sağlanıyor.

6. Boş Evler: Arz Tarafının Gölgesi

• Belçika ve İrlanda Modeli: Agresif Vergilendirme ve Kamu Envanteri

Uygun fiyatlı konut sıkıntısına rağmen, Portekiz'de önemli miktarda boş mülk bulunmaktadır. Portekiz'de 720.000'den fazla boş ev olduğu ve bunların çoğunun yaşanabilir durumda olduğu tahmin edilmektedir. Alda Botelho Azevedo'nun araştırmasına göre, son 18 yılda inşa edilen her dört evden biri boşken , boş konut oranı ülke toplamının %12'sine yaklaşmaktadır. Bu rakamlar özellikle kent merkezlerinde ve göç bölgelerinde, ancak aynı zamanda turistik şehirlerde ve kıyı bölgelerinde de önemlidir.

Bu olgu, sermaye kazancı bekleyen spekülasyon, kesin olmayan miras süreçleri, izin verici mevzuat ve daha da önemlisi, boş konutların uzun süre bakımını cezalandıracak etkili araçların eksikliği gibi kesişen sorunları yansıtmaktadır.

Avrupa Komisyonu, Portekiz'deki konutlar hakkındaki son raporunda, boş mülklerin piyasaya geri döndürülmesinin, uygun fiyatlı arzı artırmanın ve fiyatlar üzerindeki baskıyı hafifletmenin en acil yollarından biri olabileceğini vurgulayarak , "cezalı mülklerin açık artırmalarında belediyeler veya sosyal kuruluşlar için sıkı kamu envanteri, otomatik vergi cezaları ve öncelikli satın alma kombinasyonunu" savunuyor.

Avrupa'da konut sorunlarına yönelik çözümlerin karşılaştırmalı analizi, Portekiz krizinin münferit bir olgu olmadığını, aksine neredeyse tüm Avrupa Birliği'ni etkileyen kesişen bir baskının parçası olduğunu ortaya koymaktadır.

Brüksel ayrıca, boş mülklere ilişkin ulusal veri tabanlarının güçlendirilmesini, kademeli vergilerin uygulanmasını ve vatandaşlara raporlama ve izleme mekanizmalarına erişim sağlanmasını öneriyor. Ulusal bağlam, bu olguyla mücadele etmek için agresif politikalar benimseyen Belçika, İrlanda ve Fransa gibi ülkelerde kaydedilen ilerlemeyle çelişiyor:

• Belçika : Belçika modeli, Leuven gibi şehirlerde boş ev başına 3.750 avroya kadar ulaşabilen ve atıl kalma süresine bağlı olarak otomatik olarak artan yıllık ücretler de dahil olmak üzere belediye ve bölgesel vergi cezalarını düzenlemektedir. Ayrıca, boş mülk sicili kamuya açıktır ve belediyelerin boş kalan mülkleri kamulaştırarak sosyal pazara sunmalarına olanak tanır.
• İrlanda : 1 Kasım 2022'de, 12 aydan uzun süre boş kalan evler için Boş Ev Vergisi ( VHT ) uygulamaya konuldu ve yerel emlak vergisi oranının üç katına eşdeğer bir oran varsayıldı. Yıllık olarak yenilenen VHT, şu anda yerel vergi oranının beş katına eşdeğer bir oran varsayıyor . İlk sonuçlar sınırlı olsa da, hükümet verginin kapsamının hala çok dar olduğu yönündeki eleştirileri ele almak için mevzuatı sıkılaştırmaya hazırlanıyor.
• Fransa : Ülke, 1999'dan beri 50.000'den fazla nüfusa sahip şehirlerdeki boş mülkler için özel bir vergi uyguluyor ve bu vergi, daha fazla nüfus baskısının olduğu bölgelerde artırılıyor. Vergi, birkaç yıllık boş kalma süresinin ardından mülkün kira değerinin %34'üne ulaşabiliyor. Son zamanlarda vergi, daha fazla belediyeye genişletilerek ve mahalle sakinleri veya mahalle meclisleri tarafından kolayca bildirimde bulunulmasını sağlayan mekanizmalar eklenerek güçlendirildi. Bu vergilerden elde edilen gelir, belediye konut edinimini ve rehabilitasyon programlarını finanse ediyor.

Portekiz'de, boş mülkler için IMI ek ücreti taban değerin yalnızca yaklaşık %25'idir ve istenen caydırıcı etkiden çok uzaktır ; IMI Kanunu'na ( madde 112 ) göre, boş kentsel binalar için ceza, belediye tarafından belirlenen IMI oranının 12,5 katına karşılık gelir ve bu da normalde taban değerin %25'i oranında bir ek ücretle sonuçlanır; ulusal ortalama IMI oranı (yaklaşık %0,4'tür) ve benimsenen hesaplama yöntemi dikkate alındığında.

Ayrıca, güncel bir ulusal kayıt ve yenileme için tutarlı satın alma politikalarının eksikliği, arz krizine etkili bir yanıt verilmesini engellemektedir. Uluslararası deneyim ve Avrupa Komisyonu'nun önerileri üç önceliği ortaya koymaktadır: Boş mülkler üzerindeki vergi cezasının önemli ölçüde artırılması, kamu envanterleri aracılığıyla şeffaflığın sağlanması ve etkilenen konutların sosyal kullanıma geçişi için otomatik mekanizmaların oluşturulması.

Avrupa'nın konut sorunlarına yönelik çözümlerinin karşılaştırmalı analizi , Portekiz krizinin münferit bir olgu olmadığını, neredeyse tüm Avrupa Birliği'ni etkileyen kesişen bir baskının parçası olduğunu ortaya koymaktadır. Ancak, diğer ülkelerin benimsediği müdahale modelleri, Portekiz'in önümüzdeki yıllarda izleyebileceği yollar hakkında değerli ipuçları sunmaktadır.

Portekiz, yapısal bir konut politikasının temellerini atmak için Avrupa'dan gelen "bazuka" fonlarından yararlanabilir, aksi takdirde konut krizini çözmede başarısız olan tek seferlik önlemler döngüsünün devam etmesi riskiyle karşı karşıya kalır.

Bu uluslararası girişimlerin etkinliği, çok sayıda olmalarına rağmen uygulamada ölçek, tutarlılık ve titizlikten hâlâ yoksun olan mevcut ulusal politikalardaki parçalı yapıyla çelişmektedir. Ulusal manzara, açıklanan önlemlerin iddiası ile sahada elde edilen sonuçlar arasında belirgin bir gerilimle belirginleşmektedir. Konut ve Kentsel Rehabilitasyon Enstitüsü (IHRU) tarafından yönetilen ve bina rehabilitasyonu ve kiralamasına odaklanan 1. Hak Programı, sürekli olarak düşük bir uygulama oranı göstermiştir.

Bu performans, yalnızca ülkenin kurumsal kapasitesini değil, aynı zamanda oluşturulan araçların nüfusun gerçek ihtiyaçlarına ne kadar uygun olduğunu da sorgulatıyor. Aynı zamanda, Avrupa Komisyonu, 2026 baharına kadar uygun fiyatlı konut için ilk Avrupa planını hazırladığının sinyalini verdi . Bu plan, ulusal politikaları uluslararası en iyi uygulamalarla yeniden uyumlu hale getirmek için bir fırsat sunmanın yanı sıra, somut sonuçların gösterilmesi için ek bir baskı da oluşturabilir.

Uluslararası deneyimler, konut çözümlerinin sürdürülebilirliğinin temel olarak farklı yönetim kademeleri arasında koordinasyon yeteneğine, uzun vadeli kamu yatırımlarının güçlendirilmesine ve arzı etkili bir şekilde harekete geçiren araçların oluşturulmasına bağlı olduğunu göstermektedir.

Portekiz artık, İyileşme ve Dayanıklılık Planı'ndan gelen finansmanı yapısal bir konut politikasının temellerini atmak için kullanabileceği bir noktadadır ; aksi takdirde, konut krizini giderek derinleştiren, tespit edilen sorunların büyüklüğünü ele almayan tek seferlik önlemler döngüsünü sürdürme riskiyle karşı karşıya kalır.