Konut kira kontrolü, yanlış bir çözüm

Batı toplumlarındaki konut kıtlığı ve yüksek konut fiyatları sorununu siyasi demokrasi ve az çok liberal bir ekonomiyle ele almak için Devletin eylemleri dört ana kamu politikasına dayanmaktadır. Bunlar, kamu konut arzı, satın alma ve kiralama sübvansiyonları, inşaat ve işlemlerden alınan vergiler ve kentsel planlama düzenlemeleri ve ruhsatlandırma kurallarından piyasaya idari müdahaleye kadar uzanan düzenlemedir.

Tüm bu konular karmaşık meseleleri kapsıyor ve bu sayfalarda katkıda bulunmaya çalıştığım gibi, tartışılmayı hak ediyor. Şu anda, kötüleşen konut krizi göz önüne alındığında, bazıları kiraların nüfusun çoğunluğu için uygun hale getirilmesi için idari düzenlemelere ihtiyaç duyulduğunu savunuyor. Soruna basit bir çözüm gibi görünen bu fikir, bana göre en kötü kamu politikası seçeneklerinden biri ve sonuçlarını daha sonra ele alacağım.

Daha önce burada ve burada tartıştığım "imkansız çözümlerin" çoğunu içeren ilk üç politika satırına kısaca değinmeme izin verin.

Kamu konut arzı, sorunun anahtarlarından biri olacaktır. Benim gibi liberal bir bakış açısını savunanlar için bile, ülkedeki en büyük olmasa da büyük bir gayrimenkul sahibi olan Devlet'in, yalnızca sorumluluklara değil, aynı zamanda stratejik olarak harekete geçirildiğinde piyasayı olumlu yönde etkileyebilecek kaynaklara da sahip olduğu yadsınamaz. Özel sektörle ortaklık modeline dayanan, kira odaklı, kontrollü maliyetli ve orta sınıfa yönelik önemli bir kamu konut arzı, fiyatlar üzerinde önemli bir dengeleyici etkiye sahip olacaktır. Dahası, toplumsal fonların bu faaliyetlere yönlendirilmesi olasılığı da mevcuttur.

Portekiz'de diğer Avrupa ülkeleriyle karşılaştırıldığında kamu konutlarının oranının çok düşük olduğu biliniyor; mevcut konutlar kötü yönetim geçmişine sahip ve esasen yüksek derecede bağımlı nüfus kesimlerini hedef alıyor.

Bizimki gibi yoksullaşmış ve piyasa başarısızlıklarıyla karşı karşıya kalmış bir toplumda, sınırlı bir şekilde uygulanan sübvansiyonlar (satın alma ve özellikle kiralama) yalnızca gerçekten ihtiyaç duyanlara, özellikle de genç ailelere yönlendirildiğinde etkili ve toplumsal açıdan adil olarak görülebilir.

Ancak sübvansiyonlar risk taşır. 1980'lerde, var olmayan kiralık konut piyasasında konut bulamayan bir nesli yeni ev almaya teşvik etmek için faiz oranı sübvansiyonları aracılığıyla yaygınlaştılar. Uzun vadeli sonuç, yalnızca sürdürülemez bir konut modeli değil, aynı zamanda ciddi bir bütçe kriziydi. Son zamanlarda ise sübvansiyonlar, kredilerdeki düşük faiz oranlarıyla birlikte, konut fiyatlarının yükselmesine katkıda bulunarak, çok sınırlı bir arza rağmen talebi körükledi.

Gayrimenkule daha az yük getiren bir vergi, bir süredir kentsel dönüşüm teşvikleri arasında yer aldıktan sonra, şimdi bazı çekingen adımlar atıyor. Sonuçlar henüz arz tarafında hissedilmiyor; bazıları (ben de dahil) bunun çok daha ileri götürülmesi gerektiğini ve tüm konut üretim ve işlem döngüsünü gerçek bir mali şokla etkilemesi gerektiğini savunuyor.

Sektör oyuncuları, vergilerin nihai inşaat fiyatının neredeyse %40'ını oluşturacağını belirterek, potansiyel kapsamı ve olası etkileri vurguluyor. Ancak, vergi bağımlısı bir devletin vergi gelirlerini kaybetme konusundaki isteksizliği, bu alanda cesur adımlar atılmasını engelledi.

Son olarak, önceki düzenlemelerin aksine kamu yatırımı veya vergi geliri kaybı anlamına gelmeyen ve bu nedenle hem sol hem de sağ hükümetlerin tercih ettiği eylem tarzı olan düzenlemeler. Sonuçta, sorunları çözmek ve bireylere yük getirmek için yasa çıkarmak uzmanlık alanlarımızdan biridir.

Medeni toplumların işleyişi için bir miktar düzenlemenin gerekli olduğunu kabul ediyorum. Portekiz'deki düzenlemelerin, özellikle inşaat, şehir planlama yönetmelikleri ve yapı ruhsatlandırmasına kadar uzanan tüm idari süreçleri düzenleyen teknik kurallar açısından önemli ölçüde basitleştirilmeye ve daha etkili hale getirilmeye açık olduğu tartışmasızdır.

Ancak şimdi, düzenlemenin bir başka yönü olan, konut kiralarının değerini idari olarak şartlandırma cazibesine odaklanmak istiyorum.

1974'ten sonra, Portekiz'deki konut kiralama piyasası jeopolitik ortamımıza kıyasla daha az önemli hale geldi. Bu eksiklik, mevcut konut sorununun temel bir unsurudur ve bu nedenle kamu politikalarında önceliklendirilmelidir. 1974'ten bahsetmemin nedeni, PREC'in siyasi, sosyal ve ekonomik çalkantısının kiralama piyasasındaki mevcut işlev bozukluklarını açığa çıkarıp daha da kötüleştirmesi ve özel yatırımları bu sektörden neredeyse tamamen uzaklaştırmasıdır.

Aslında sorun, 1910'da başlayan ve "bağlayıcı" olarak adlandırılan kentsel kiralama rejiminin bir asırdan fazla süredir art arda gelen varyasyonlarından kaynaklanıyor. Bu rejim, kiracıların çıkarlarının aşırı korunması, koşullu kiralar ve otomatik kira uzatmalarıyla karakterize ediliyor ve bu da ev sahiplerini cezalandırıp özerkliklerini ciddi şekilde kısıtlıyor. Başka bir deyişle, ev sahipleri uzun süredir ve kendi pahasına, kiracıları sübvanse ederek genelleştirilmiş bir sosyal destek rolü üstlenmişlerdir; ki bu, oynamamaları gereken bir roldür.

50 yıllık demokrasi tarihinde, bu rejimin düğümlerini çözmek ve onu büyük bir toplumsal çalkantıya yol açmadan piyasaya yaklaştırmak için birçok girişimde bulunuldu. Bu liberalleştirme girişimleri, mevcut siyasi koşullar altında, merkez sağdan geldi. Solda ise, kiralamanın bağlayıcı niteliği, soyut bir hakkı yerine getirmesi, servetin yeniden dağıtımını teşvik etmesi ve yerel halkı sürgünden koruması nedeniyle sosyal adalet değerleri atfedilerek olumlu karşılanmaya devam ediyor. Tüm bunlar, solun mülkiyete ve piyasaya duyduğu tarihi nefrete dayanıyor.

Kentsel kiralama sisteminin yetersiz sonuçları ve tutarsız değerlendirmeleri, aileleri konut satın almaya itmeye devam ediyor; çünkü satın almanın finansal yükü genellikle kira ödemekten daha ucuz. Bu da kiralama sektörünün yükünü daha da azaltıyor.

Dolayısıyla, kiraların ve elbette satış fiyatlarının artmasının temel nedeni, ama asıl mesele bu değil, arz yetersizliğidir. Konut talebinin yarattığı baskı ile piyasadaki kiralık mülklerin mevcudiyeti arasında bir uyumsuzluk söz konusudur. Bu durum, piyasa fiyatlarında doğal bir artışa yol açmanın yanı sıra, mevcut mülkler üzerinde spekülasyon ve parazitik ticaret gibi daha olumsuz etkilere de yol açmaktadır.

Ancak daha yakından baktığımızda, bu uyumsuzluğun çok şiddetli olduğu (alt ve orta sınıfların erişebildiği evler) ve piyasanın canlanmasına rağmen daha dinamik ve verimli işlediği (yabancılar da dahil olmak üzere varlıklı sınıflara yönelik evler) segmentleri tespit edebiliyoruz.

Bu durum, geliştiricilerin pazarın alt ve orta segmentlerine ilgi duymamasından kaynaklanmaktadır. Bunun başlıca iki kolayca tanımlanabilir nedeni vardır: İnşaatla ilgili maliyetler (arazi, malzeme, işçilik, mevzuata uyum, idari süreçler ve vergiler) göz önüne alındığında cazip getiriler elde etmenin imkansızlığı ve adalet sisteminin yavaş işleyişiyle daha da kötüleşen kiracı temerrüdü riskinin daha yüksek olması. Bu iki nedene, siyasi ortamın ve yasal çerçevenin belirsizliğini de ekleyebiliriz; ancak bu belirsizlik pazar genelinde yaygındır.

Elbette, özellikle büyük şehirlerde kiraların artmasının başka nedenleri de var. Bölgenin kötü şöhreti, oradaki ekonomik hareketlilik, yeni ve daha varlıklı sakinlerin gelişi, değer algısı, gayrimenkulün güvenli bir liman varlığı olarak görülmesi gibi faktörler, talebi artıran ve aynı zamanda fiyat artışını açıklayan olumlu faktörlerdir.

Bu durumda, idari kira şartlandırması, kiralık konut piyasasına daha fazla ev sokmak için bir çözüm müdür? Bana öyle geliyor ki, değil. Ancak ben, bu düzenleme biçiminin gözlemlenebilir ekonomik, sosyal ve kentsel sonuçlarını vurgulamakla ilgileniyorum.

Portekiz deneyimi, kira kontrolünün değeri yok etmek için bir mekanizma olduğunu açıkça ortaya koyuyor ve Lindbeck'in şu meşhur sözünü örneklendiriyor: "Kira kontrolü, bombalama dışında, bir şehri yok etmek için bilinen en etkili teknik gibi görünüyor."

Özgür bir toplumda, koşullandırma, kiralama piyasasını tehlikeye atar ve emlakçıların eylemlerini ve kârlılık beklentilerini sınırlayarak yatırımı caydırır. Piyasa değerinin altındaki idari fiyatlandırma, kıtlığı teşvik ederek, mevcut konut arzının azalmasına yönelik talebin artmasına yol açar.

Konutların düşük fiyatlarla piyasaya sürülmesi ve gayrimenkul üretimine yapılan yatırımın karşılığının yeterince alınamaması gibi doğal isteksizlik, arz kıtlığını istismar eden paralel piyasa ve diğer araçlarla birlikte konutların elde tutulmasına ve kayıt dışılığa yol açmaktadır.

Fiyat koşullandırması, bina stokunun değerini düşürür ve düşürür, mal sahiplerinin sermayesini azaltır ve konut değerlerini düşürerek inşaat ve bakım kalitesini düşürür. Bakım teşviklerinin azalması veya kaynak yetersizliği nedeniyle karşılanamaz hale gelmesi, binaların aşırı koşullara maruz kalmasına ve marjinal bir pazara mahkûm olmasına yol açarak "iflas sarmalına" neden olur.

Sosyal olarak, şartlandırma, fakir ve zengin kiracıları eşitlediği için adaletsizliği teşvik eder. Daha önce bu kamu politikası çizgisi hakkında dile getirdiğim çekinceler göz önüne alındığında, fakirlere sübvansiyon sağlamak gerekliyse, yükü birkaç ev sahibi değil, tüm toplum (yani devlet) üstlenmelidir. Benzer şekilde, kıtlığın mekânsal dağılımı başka bir adaletsizliğe yol açar: Bazı kiracılar uygun yerlerdeki daha düşük kiralardan yararlanırken, diğerleri taşınmak zorunda kalacak, hatta konut bulmakta zorluk çekecektir.

Nüfus hareketliliği, yaşam seçimleri yapma özgürlüğüdür ve kiralık konut eksikliği ve boş ev kıtlığından etkilenir. Hareketliliğin kısıtlanması istihdamı etkiler, işe gidip gelmeyi zorlaştırır ve insanları elde etmeyi başardıkları düşük kiralı konutlara bağlar veya onları satın almaya iter; bu da geleceklerini etkiler. Yaşlılar, düşük kiralardan yararlanmak için artık ihtiyaç duymadıkları büyük evlerde kalacak veya ev sahiplerinin bilgisi olmadan gelir elde etmek için gayri resmi olarak alt kiracı olarak kiraya vereceklerdir.

Kentsel dinamikler açısından bu sorunlar konut krizinin ötesine geçmektedir. Kiralık konut piyasasının işlevsizliği, şehirlerimizin merkez bölgelerindeki nüfus azalmasının ve işlevsel çölleşmenin temel nedenidir. Bu durum, kentsel sistemin dayanıklılığını tehlikeye atan ve dışsal faktörlerin yoğun bir şekilde işgaline yol açan büyük bir boşluk yaratmıştır.

Elbette, vurgulanan olumsuz yönler, iyi niyetli konut kirası kontrolü kurumunun amaçlamadığı ters etkilerdir. Ancak Milton Friedman'ın yerinde bir şekilde ifade ettiği gibi, kamu politikaları niyetlerine göre değil, sonuçlarına göre değerlendirilir.