Ben bir emlak uzmanıyım... Rob Dix ev fiyatları, ipotek oranları, satın alma ipuçları ve şimdiye kadarki en iyi yatırımı hakkında konuşuyor

Emlak, İngilizlerin en sevdiği sohbet konularından biridir. Neredeyse herkesin ev fiyatlarının nereye gittiği, bir sonraki emlak merkezi veya evlerin nerede inşa edilmesi gerektiği ve nerede inşa edilmemesi gerektiği konusunda bir fikri vardır.

Ancak piyasayı neyin yönlendirdiğini gerçekten anlamak için, her gün emlak işiyle uğraşan insanları dinlemekte fayda var.

Bu seride her ay bir uzmanı test ediyoruz.

Yukarıda bahsi geçen tüm önemli konular, ipotek faiz oranları , yatırım amaçlı konut alımları ve konut inşaatı hakkındaki görüşlerini bilmek istiyoruz.

Hatta onlara kendi ipoteklerini, bugüne kadar yaptıkları en iyi ve en kötü yatırımları bile soracağız.

Bu ay, müşterilerine her yıl 100 milyon sterlinden fazla gayrimenkul anlaşması sağlayan bir yatırım şirketi olan Property Hub'ın kurucu ortağı Rob Dix ile görüştük.

Rob aynı zamanda The Property Podcast'in ortak sunucusu ve aralarında Sunday Times'ın en çok satan kitapları arasında yer alan 'Seven Myths About Money' ve 'The Price Of Money'nin de bulunduğu çok satan kitapların yazarıdır.

Aynı zamanda on yıldan fazla bir süre önce ilk kiralık mülkünü satın almış bir portföy yatırımcısıdır.

Geçtiğimiz yıl Rob ile ailesinin, yaşadıkları evi satın almak yerine neden kiralamayı tercih ettikleri konusunda bir röportaj yapmıştık.

Konut fiyatlarının en fazla ortalama yüzde 2 oranında artacağını düşünüyorum. Bu, enflasyona göre ayarlanmış son birkaç yıldır görülen fiyatların hafif düşüş eğiliminin devamı niteliğinde.

Kuzeyde daha yüksek büyüme ve daha küçük, daha ucuz mülklerin daha büyük, daha pahalı olanlardan daha iyi performans göstermesiyle, büyük bölgesel farklılıklar görmeye devam edeceğiz.

En olası senaryo, emlak fiyatlarının enflasyonla aynı hızda veya tarihsel olarak uzun vadede olduğu gibi biraz daha hızlı artmaya devam etmesidir.

Önümüzdeki on yıl içerisinde bir noktada muhtemelen bir patlama ve çöküş yaşayacağız, çünkü bunlar sık ​​sık oluyor, ancak zamanlamayı tahmin etmek imkansız.

Heyecan verici gelmeyebilir ama borcunuzu sabit tutmak için ipotek kullanırsanız, sadece düzenli enflasyona bağlı büyüme bile on yıl içinde harika sonuçlara yol açabilir.

Yatırım amaçlı konut kredisi faiz oranlarının yüzde 40'lara, yani şu ankinden yaklaşık yüzde yarım daha düşük seviyelere yerleşeceğini düşünüyorum.

Londra'da yaşadığım için, kiralamak aslında ev sahibi olmaktan daha ucuza geliyor.

Ama yine de kiralamayı tercih ederim çünkü beş yıl sonra nerede ve ne büyüklükte bir evde yaşamak istediğimi bilmiyorum.

Satın almak o kadar büyük bir damga vergisi maliyetine yol açacaktır ki, aslında bunun hiçbir anlamı olmaz.

Kira ödemek, ipotek faizi ödemenin parayı çöpe atmak olmadığı gibi, varlıklara da yatırım yaptığınız sürece parayı çöpe atmak değildir.

Ben her zaman sadece faizli kredileri kullanırım çünkü bu sezgiye aykırı bir şekilde daha güvenlidir: aylık ödeme daha düşüktür, bu da kira ödemediğiniz bir dönem geçirmeniz durumunda masrafları düşük tutar. Her zaman fazla ödeme seçeneği vardır.

Ücretleri azaltmak ve daha fazla kesinlik sağlamak için her zaman beş yıllık bir vade belirlerim ve yalnızca portföyünüzden sermaye çekmeyi planlıyorsanız daha kısa bir vade seçmenizi öneririm.

Bana göre, sosyal konut eksikliği özel kiralık sektöre çok fazla güvenilmesine neden oluyor ve desteğe en çok ihtiyaç duyan insanların ihtiyaç duydukları güvenliğe sahip olmasını engelliyor. Sözde uygun fiyatlı konut, sorunu çözmeyen bir aldatmacadır.

Hayır, çünkü yaşayan hafızadaki hiçbir hükümet konut inşa hedefine ulaşamadı.

Çok az sosyal konut inşa edildiği için, hükümetin gerçekçi olarak kontrol edebileceği bir şey değil.

Devamını oku

Ev fiyatları her zaman sonunda alıcıların gelirlerine göre daha fazla ödeme yapamayacakları bir karşılanabilirlik tavanına ulaşır; dolayısıyla üretkenlikte ve dolayısıyla ücretlerde artış göremezsek bu durum ev fiyatlarını frenleyecektir.

Ancak konut fiyatlarında büyük bir düşüşe yol açabilecek tek şeyin ipotek kredilerinde çok daha sıkı kısıtlamalar olması olabileceğini düşünüyorum ki bunun gerçekleşmesi pek olası görünmüyor.

Yatırımcılar arasında çok popüler olmasalar da, son on yıldır yatırım amaçlı konut sektörünü frenlemek ve profesyonelleştirmek için yapılan hamlelerin mantıklı olduğunu görebiliyorum.

Ancak, ev sahiplerinin orantısız bir şekilde hedef alınmaya devam edeceğini görebiliyorum çünkü bunun siyasi riski çok az.

Elbette azınlıkta da olsa beceriksiz ve hatta suçlu ev sahipleri var, ancak çoğunlukla onları engelleyecek kurallar mevcut; sadece bunlar yetersiz bir şekilde uygulanıyor.

Uzun vadeli yaklaşırsanız ve ipotek kullanırsanız iyi bir yatırımdır.

Yapabileceğiniz diğer yatırım türleriyle karşılaştırıldığında, enflasyon sonucu azalması garantili borç kullanarak üç kat daha fazlasını satın alabilirsiniz.

Ayrıca enflasyonla birlikte artan bir kira geliri akışınız var ve oynaklığın olmaması, bazı kişilerin borsaya kıyasla daha rahat hissettiği bir yatırım olduğu anlamına geliyor.

Kuzey Batı'daki herhangi bir şehir veya popüler bir banliyö kasabası olabilir.

Bu bölge en iyi performansı gösteren bölge ve önümüzdeki beş yıl boyunca bu performansı göstermeye devam etmesi bekleniyor.

Ayrıca fiyatların artabileceği ve kira büyümesinin de güçlü olduğu bir alan.

Londra'nın dışında, Güneydoğu. Uygunluk o kadar kısıtlı ki fiyatların anlamlı bir şekilde artması için hiçbir alan yok ve getiriler düşük.

Londra uzun vadede her zaman güvenli bir bahis olacaktır, ancak Birleşik Krallık'ın uluslararası alanda daha az popüler hale gelmesi ve damga vergisi maliyetlerinin Londra'daki birinci sınıf bir mülkün satın alma fiyatına potansiyel olarak yüz binlerce sterlin eklemesi nedeniyle, güçlü bir toparlanma yaşayacağını göremiyorum.

İlk kez ev sahibi olmak isteyenlere yardımcı olmayı amaçlayan çoğu girişim yalnızca ev fiyatlarını artırmaya hizmet ediyor, bu yüzden Help to Buy gibi bir şeyi geri getirmezdim.

Kariyerlerinin başlarında olan insanların ev veya başka bir şey için birikim yapmasını kolaylaştırmak için, diyelim ki hayat boyu kazandıkları ilk 100.000 sterlini vergiden muaf tutan bir politika uygulamaya daha meyilli olurdum.

Birçok satıcı en yüksek fiyattan ziyade kesinlik arar, bu nedenle elinizde bir ipotek teklifi olduğundan, bir avukatınız olduğundan ve düzenli olduğunuzu ve ilerlemeye hazır olduğunuzu gösterebildiğinizden emin olun.

Eğer teklifiniz reddedilirse, konuyu takip etmeye devam edin çünkü yapılan işlemlerin üçte biri başarısızlıkla sonuçlanıyor.

Zengin ebeveynlere sahip olun. Ya da daha ciddisi, en az beş yıl orada kalmak isteyip istemediğinizden emin değilseniz acele etmeyin.

Konut fiyatlarının her zaman sizden uzaklaşacağı algısı var ama yakın gelecekte hızlı bir büyüme olacağını düşünmüyorum.

İşlem maliyetleri çok yüksek ve ilk kez ev sahibi olma damga vergisi avantajlarından yalnızca bir kez yararlanabiliyorsunuz.

Ne kadar değerinde olduğunu düşündüğünüzü kendi çevrimiçi araştırmanızla belirleyin ve emlakçıların size ulaşamayacağınız bir şey için konuşmalarına izin vermeyin.

Veriler, bir şeyin yanlış fiyatlandırılıp piyasada kalması durumunda satılma ihtimalinin çok düşük olduğunu gösteriyor.

Covid paniğinin zirve yaptığı ve piyasanın fiilen kapalı olduğu Mayıs 2020'de Nottingham'da satın aldığım bir ev.

Bu sayede evi çok iyi bir fiyata alabildim, o zamandan beri aynı kiracılarım orada oturuyor ve aylarca evin bana ait olduğunu unutuyorum.

Hull'da iyi bir anlaşma yaptığım evler var, ancak en çok tercih edilen bölgede olmadıkları için fiyatlar daha güçlü lokasyonlara kıyasla sabit kaldı.

Ayrıca kiralar o kadar düşük ki, ufak bir onarım aylarca kazanılan kârı yok edebiliyor.

Cevap, uzun vadede servet yaratma konusundaki kişisel hedefime çok özeldir ve herkes için doğru olmayacaktır.

Ama sıkıcı bir şekilde, Midlands'da veya Kuzey'de kaliteli bir bölgede mütevazı bir aile evi satın almak için ipotek kullanırdım, kirayı piyasa fiyatlarının biraz altında tutardım, böylece seçebileceğim çok sayıda başvuru sahibi olurdum, sonra da yıllarca sessizce öylece bırakırdım.