Hudson Körfezi'ndeki ev sahipleri Ruby Liu'nun taşınmasını istemiyor ancak perakendecinin hala bir şansı var
Hudson Körfezi'ndeki bir grup ev sahibi, 24'ten fazla kiralama sözleşmesini BC milyarderi Weihong (Ruby) Liu'ya devretmek istemiyor ancak mağazanın hala istediğini elde etme şansı var.
Mart ayında alacaklı koruması için başvuruda bulunan Bay, son birkaç ayda kendisine ve Saks Canada'ya ait kiralamalar için alıcı bulmak için bir süreç yürüttü. Liu'ya 28'e kadar alan satmayı kabul etti.
Üç kiralama sözleşmesi kendisine sorunsuz bir şekilde devredildi çünkü bunlar kendisine ait olan BC alışveriş merkezlerindeydi, ancak diğer 25'i Kanadalı ticari gayrimenkul firmalarının önde gelen isimlerinin elindeki mülklerdeydi.
Bu sitelerden 23'ünün ev sahipleri transfere karşı çıkıyor. Birçoğu mahkemede Liu ile etkileşimlerinde "çok sıkıntılı" olduklarını ve "üretken bir görüşme, anlamlı bir açıklama" yapmadıklarını söyledi. Liu, mahkemenin kendisine kira sözleşmelerini vermesi durumunda ev sahiplerinin kendisine ve mülklerinde yeni bir mağaza açma planına sıcak bakacaklarını iddia ediyor.
Anlaşmazlığın Bay'in Liu ile anlaşmayı tamamlamasının önünde bir engel teşkil edebileceği belirtilirken, davaya dahil olmayan avukatlar perakendecinin anlaşmayı sağlamak için başka bir yol daha izleyebileceğini söylüyor.
MLT Aikins LLP'nin Saskatoon merkezli ortağı Jeff Lee, bu yolun, Kanada'nın başlıca iflas yasası olan Şirketler Alacaklıları Düzenleme Yasası'nda (CCAA) 2009 yılında yapılan değişikliklerden geçtiğini söyledi.
Değişiklikler, mahkemelerin yeni bir kiracıya kira sözleşmesi devretmeleri istendiğinde dikkate almaları gereken üç kriteri ortaya koydu.
Birincisi, satışın, işletmelere alacaklı koruması konusunda rehberlik eden, mahkeme tarafından atanan, bağımsız üçüncü bir taraf olan denetçinin desteğine sahip olup olmadığıdır.
Bay'in durumunda, gözlemci Alvarez & Marsal'dır. Liu anlaşmasını destekleyip desteklemediğini henüz açıklamadı ve yorum taleplerine yanıt vermedi.
Lee, "Herhangi bir mahkeme başvurusu yapılmadan önce, şirket genellikle bunu onlarla test eder," dedi. "Sadece körü körüne uçup en iyisini ummayacaklar."
Mahkemenin değerlendireceği ikinci husus, önerilen yeni kiracının uygun olup olmadığıdır. Lee, bunun kiracının görevlerini yerine getirip getiremeyeceğine ve kira ödeyip ödeyemeyeceğine bakılarak belirlendiğini söyledi.
Çin'deki gayrimenkul işinden para kazanan Liu'nun cebi derin gibi görünse de asıl deneyimi kiracı olmaktan ziyade ev sahibi olmaktan geliyor.
Mahkemenin değerlendireceği son husus, kiralama sözleşmesinin Liu'ya devredilmesinin "uygun" olup olmadığıdır.
Lee, insanların bunu şu soruyu sormak olarak düşünmeleri gerektiğini söyledi: "Bu devir sonrası kira ilişkisi için önerilen şey, insanların imzaladığı şey mi, yoksa kira sözleşmesini yeniden yazmak veya oyun alanını o kadar radikal bir şekilde değiştirmek mi istiyorlar ki bu uygunsuz olsun?"
Bay davasında gerginliğin büyük kısmı burada yaşanabilir.
Vancouver merkezli Lawson Lundell LLP ortağı Peter Tolensky, "Bir kiracı olarak CCAA'ya gidip, bunun sonucunda ev sahiplerinizi kira sözleşmelerini yeniden müzakere etmeye zorlayamazsınız" dedi.
Kanada Basını geçen hafta Liu'nun avukatının ev sahiplerine gönderdiği ve planlarını özetleyen bir belgeyi ele geçirdi. Belgede, Liu'nun kiralamaları "olduğu gibi, olduğu yerde" esasına göre üstleneceği belirtiliyor ancak medyaya mağazalarına dahil etmek istediğini söylediği yemek, eğlence, çocuk ve fitness deneyimlerinden bahsedilmiyor.
Kiralama sözleşmelerinin, Körfez tarzı bir mağaza dışında başka kullanımlara izin verip vermediği henüz bilinmiyor.
Gehlen Dabbs Cash'in BC merkezli kurucu ortağı Geoffrey Dabbs, kira sözleşmelerinin yeniden atanması talebiyle karşı karşıya kalan bir mahkemenin bu bağlamı değerlendireceğini ve "bu yeni kiracıyla ev sahibinin dünyasının altüst olup olmadığını" düşüneceğini söyledi.
"Ev sahibi için ne kadar küçük bir rahatsızlık olursa, hakimin bunu emretme olasılığı o kadar artar" dedi.
Bay, bir devir isteyip istemeyeceğini söylemese de, bunun muhtemel nedeni alacaklı koruması altındaki herhangi bir şirketin mahkemeye, borcu olan şirketlere ve kişilere geri ödeme yapmak için elinden geleni yaptığını gösterme görevi olmasıdır, dedi Dabbs. Bay'in 26 sayfalık bir alacaklı listesi var ve bazı borç verenlerin her birinin 100 milyon dolardan fazla borcu var.
Tasfiye satışları ve Bay ticari markalarının Canadian Tire'a 30 milyon dolara satışı için yapılan anlaşma borcu azalttı ancak Liu'ya kiralama sözleşmesinin satılması da faydalı olabilir.
Kiralama teklifinde bulunan herkes tahmini satın alma fiyatının yüzde 10'u tutarında bir depozito ödemek zorundaydı. Mahkeme belgeleri, Liu'nun onaylanan üç kiralama için 6 milyon dolara ek olarak 9,4 milyon dolar depozito ödediğini gösteriyor; bu da 28 kiralama için 100 milyon dolarlık bir satın alma fiyatına denk geliyor.
Dabbs, böyle bir anlaşmaya varıldığında şirketlerin genellikle ev sahibinden onay aldığını, çünkü ticari kiralamalarda genellikle mülk sahibinin onayı olmadan herhangi birinin kiralamayı devretmesini engelleyen hükümler bulunduğunu söyledi.
Ev sahiplerinin itiraz etmesi çok da alışılmadık bir durum değil çünkü satılamayan ve devredilmeyen kira sözleşmeleri, nasıl ve hangi şartlar altında doldurulacağını seçebilen mülk sahiplerine geri devrediliyor.
Tolensky, bunların demirleme kiralamaları olduğunu kaydetti.
Tolensky, "Bu yüzden muhtemelen birçok açıdan Körfez'e veya kiracıya çok olumlu bakıyorlar" dedi ve ana kiracıların genellikle cazip kiralar veya koşullar teklif ettiği gerçeğine değindi.
Bu nedenle, Oakville, Ont.'lu bir hukuk firmasının kurucusu olan Monica Beffa, ev sahiplerinin mülklerini geri almalarının daha avantajlı olduğunu söyledi. Eğer bunu yaparlarsa, daha yüksek kiralar talep edebilir, bunları konut birimleri gibi tamamen yeni kullanımlar için geliştirebilir veya çok çeşitli kiracılar tarafından kiralanabilen daha küçük parsellere bölebilirler.
Eğer bunu yapmazlarsa ve mahkeme kira sözleşmesini Liu'ya devrederse, ev sahipleri muhtemelen anlaşmanın herhangi bir koşulunu ihlal etmediğinden emin olmak için onu yakından izleyeceklerdir.
Dabbs, "Ev sahibi, kiracı sözleşmeyi ihlal ederse huysuzlanabilir, ancak şu şekilde ifade etmek gerekirse, buna güvenmek istemiyorlar.
"Eğer bu kiralamanın devredilmesini istemiyorlarsa, en baştan mücadele edecekler."
cbc.ca
