Der Vorschlag der PSOE erhöht die Kapitalertragssteuer auf während der Blase gekaufte Eigenheime.

Mit einem Gesetzentwurf, der Spekulationen bestrafen und den Markt abkühlen soll , hat die PSOE das Thema Immobilienbesteuerung erneut aufgewühlt. Neben Maßnahmen wie der Erhöhung der Mehrwertsteuer auf Ferienwohnungen und der Ausweitung der Steuervergünstigungen für Eigentümer, die vermieten, umfasst die an diesem Donnerstag von der sozialistischen Fraktion registrierte Initiative auch eine Aktualisierung der Koeffizienten zur Berechnung der kommunalen Kapitalertragssteuer. Diese Steuer muss von denjenigen gezahlt werden, die eine Immobilie verkaufen, erben oder schenken lassen, und stellt eine der Haupteinnahmequellen der Kommunen dar. Die Änderung der Prozentsätze führt insbesondere zu einer höheren Besteuerung von Immobilien, die während der Immobilienblase erworben wurden, und spiegelt die Aktualisierung wider, die die Regierung Ende letzten Jahres per Dekret verabschieden wollte, das letztlich jedoch nicht angenommen wurde.

Die Urban Land Value Increase Tax (IIVTNU), allgemein bekannt als kommunale Kapitalertragssteuer, ist eine Steuer, die von lokalen Regierungen auf den Verkauf von Immobilien erhoben wird und auf der Wertsteigerung des öffentlichen Landes basiert, auf dem die Immobilie gebaut ist. Die zur Berechnung verwendeten Koeffizienten sind Höchstwerte, die auf den Katasterwert des Grundstücks angewendet werden und je nach der Anzahl der Jahre zwischen Kauf und Verkauf des Hauses variieren. Beispielsweise beträgt der Koeffizient für eine vor 10 Jahren erworbene Immobilie gemäß der aktuellen Tabelle 0,12. Mit dem neuen Vorschlag der PSOE würde dieser Wert auf 0,16 steigen, also um 33 Prozent.

Tatsächlich wurde die bisherige Skala Ende 2023 verabschiedet und trat 2024 in Kraft, während der Vorschlag der Sozialisten noch in diesem Jahr umgesetzt werden sollte, vorausgesetzt, er übersteht die schwierige Abstimmung im Kongress – die Regierung ist in der Minderheit –, sodass es bei der Wahl des Ausgangspunkts für die Rückwärtsberechnung zu einer gewissen Verzögerung kommt. Bei einer Anpassung der Jahre an die neue Skala würden die stärksten Erhöhungen für die zwischen 2004 und 2007 durchgeführten Transaktionen gelten.

Die aktuelle Methode zur Berechnung von Kapitalerträgen wurde im Jahr 2021 eingeführt, nachdem das Verfassungsgericht das damals geltende System aufgehoben hatte. Das bisherige System, das immer auf Koeffizienten basierte, ging von einer ständigen Neubewertung der Immobilien aus. Dies geschah früher in den Boomjahren, endete jedoch mit dem Einsetzen der Großen Rezession, als der Markt zusammenbrach und die Steuerzahler begannen, die Zahlung der Steuer zu verlangen, selbst wenn sie mit Verlust oder nur geringem Gewinn verkauft hatten.

Das juristische Drama hatte bereits 2017 begonnen. Damals entschied das Verfassungsgericht, dass die Steuer nicht erhoben werden könne, wenn durch den Verkauf einer Immobilie ein Verlust entstanden sei. Zwei Jahre später entschied es, dass dies nicht erforderlich sei, wenn der durch den Verkauf erzielte Gewinn geringer sei als der geschuldete Steuerbetrag. Schließlich wurde im Oktober 2021 die Methode zur Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage aufgehoben, wodurch die Möglichkeit ihrer Erhebung faktisch beseitigt wurde.

Die Regierung suchte in aller Eile nach einer Lösung , um die Steuer aufrechtzuerhalten, und entschied sich dafür, den Bürgern zwei verschiedene Formeln zur Berechnung der Steuer anzubieten: den tatsächlichen Gewinn aus dem Verkauf oder ein dem vorherigen ähnliches System, das auf Höchstkoeffizienten basiert – staatlichen Grenzwerten, die die Gemeinden nach unten anpassen können –, die auf der Anzahl der Jahre basieren, die seit dem Kauf des Hauses vergangen sind, und die jährlich aktualisiert werden müssen, um Marktschwankungen zu berücksichtigen. Die Steuerbefreiung für Umsätze, die für den Steuerpflichtigen mit einem Verlust verbunden sind, bleibt bestehen.

Leere Häuser

Der von der sozialistischen Parlamentsfraktion vorgelegte Gesetzentwurf sieht außerdem eine Reihe von Maßnahmen zur Erhöhung der Besteuerung leerstehender Wohnungen vor, mit dem Ziel, diese Immobilien auf den Mietmarkt zu bringen und gleichzeitig das Steuersystem progressiver zu gestalten. Eine der wichtigsten Maßnahmen ist die Reform des Systems zur Anrechnung von Immobilieneinkommen auf die Einkommensteuer (IRPF). Bisher wurde für die Berechnung des fiktiven Einkommens ein fester Prozentsatz auf den Katasterwert leerstehender Immobilien angewendet, auch wenn diese keine tatsächlichen Einnahmen generierten. Die neue Regelung erweitert dieses Kriterium durch eine progressive Skala, bei der der Anrechnungsprozentsatz entsprechend dem Gesamtwert der leerstehenden Immobilien des Steuerzahlers steigt. Je höher also der Gesamtwert leerstehender Häuser ist, desto höher ist die Steuerlast für die Eigentümer, was ihnen einen Anreiz bietet, ihre Häuser zu vermieten – zumindest gemäß der Theorie der PSOE.

Konkret beginnt diese Skala mit einer Anrechnung von 1,1 % auf die ersten 100.000 Euro des Katasterwerts und steigt schrittweise auf 1,5 %, 2 % und bis zu 3 % für Werte über einer Million Euro. Dieses System gilt nur für städtische und ländliche Grundstücke mit Gebäuden, die für den landwirtschaftlichen Betrieb nicht unbedingt erforderlich sind, sofern sie nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden oder Einkommen generieren. Außerdem wird festgelegt, dass, wenn für die Immobilie kein Katasterwert vorliegt, die Berechnung auf 50 % des höheren Wertes aus dem von der Verwaltung festgestellten Wert und dem Anschaffungswert basiert.

Darüber hinaus führt das neue Regime spezielle Regeln ein, um Steuerhinterziehung bei der Vermietung der Immobilie an Familienmitglieder zu verhindern. In diesen Fällen wird von einer Mindestrendite ausgegangen, die sich ebenfalls am Katasterwert orientiert. So wird verhindert, dass Mietverträge mit künstlich niedrigen Mieten vorgetäuscht werden, um Steuern zu vermeiden.

Zusammengenommen zielen diese Maßnahmen darauf ab, die Kosten für die Instandhaltung leerstehender Häuser zu erhöhen, insbesondere für diejenigen, die über erhebliche ungenutzte Immobilien verfügen. Die zugrunde liegende Logik ist klar: Spekulationen sollten bestraft und die effektive Nutzung von Wohnraum gefördert werden, insbesondere in einem Kontext hoher Nachfrage und begrenzten Mietangebots.