Fassadenveränderung und Hausmeister als Berater

Nora Pabón Gómez, eine auf horizontale Immobilienfragen spezialisierte Anwältin, beantwortet Leserfragen zu Themen im Zusammenhang mit der Verwaltung von Wohnkomplexen und dem Zusammenleben von Mietern und Eigentümern in derartigen Stadtentwicklungen.

In unserer Wohnanlage gibt es zwei (2) Stadträte, die ihre Wohnungen im Rahmen eines Mietvertrags besitzen. Laut Vertrag mit ihren Banken können sie diese in der Versammlung vertreten, aber nicht in den Vorstand gewählt werden. Meine Frage ist, ob eine Person, die nicht als Eigentümer eingetragen ist (es handelt sich um einen Mietvertrag, und der Eigentümer der Immobilie ist die Bank), Mitglied des Vorstands sein kann.

Gesetz 675 von 2001 legt fest, dass der Verwaltungsrat aus Eigentümern oder deren Beauftragten besteht. Letzteres gilt in bestimmten Fällen, beispielsweise wenn der Eigentümer eine juristische Person ist. In diesem Fall ist die Person, die in ihrem Namen an der Sitzung und im Verwaltungsrat teilnimmt, der gesetzliche Vertreter oder die von ihm beauftragte Person.

Im Falle einer Vermietung ist es klar, dass die Bank ihre Rechte an den Mieter delegieren kann. Ich bin jedoch der Meinung, dass, wenn lediglich angegeben wird, dass der Mieter befugt ist, den Eigentümer in der Versammlung zu vertreten, der Delegierte ausdrücklich bevollmächtigt sein muss, im Namen des Eigentümers zum Direktor gewählt zu werden, und die Amtszeit angegeben werden muss.

Als regelmäßiger Leser Ihrer wöchentlichen Kolumne wende ich mich an Sie als Vorstandsvorsitzenden einer vor 39 Jahren erbauten Wohnanlage mit 23 Häusern in Medellín, um der außerordentlichen Versammlung am 7. Juli Orientierung zu bieten und Ihre Einsichten zu den folgenden Anliegen darzulegen:

Ein neuer Nachbar beschloss, die Fassade zu verändern, obwohl er eine Genehmigung für Innenrenovierungen hatte. Auf Beschwerden der Nachbarn und eine Anfrage des Gemeinderats argumentierte er, dass alle anderen die Fassade ihrer Häuser bereits verändert hätten und er dies auch tun könne; andernfalls müsse man ihm die Genehmigungen und Zulassungen für die vorherigen Renovierungen vorlegen.

Unter Berufung auf das „Prinzip der Gleichheit“ erklärte er, dass er seine Arbeit fortsetzen werde.

Der Koexistenzausschuss legte dem Vorstand einen Bericht vor, in dem er darauf hinwies, dass diese Fassadenänderung „störend ist und dazu führen wird, dass das Haus in der Einheit am ungleichmäßigsten aussieht, da kein Haus über diese Art von Oberflächengestaltung verfügt, die eine große Spur im Kleidungsbereich hinterlässt.“ 17 der 23 Häuser gaben in einer Umfrage dieses Ausschusses an, dass sie mit dieser Fassade nicht einverstanden sind.

Die meisten Anwohner waren jedoch der Ansicht, dass die Verwaltung bei der Überwachung der Arbeiten fahrlässig vorgegangen sei und daher weder eine Geldstrafe gegen den Anwohner verhängt noch die Fassade abgerissen werden sollte.

Der aus drei Hauptmitgliedern und ihren Stellvertretern bestehende Vorstand ist gespalten, da er der Ansicht ist, dass der säumige Nachbar mit einer Geldstrafe belegt und die Fassade renoviert werden sollte, während andere Mitglieder mit dem Koexistenzausschuss übereinstimmen.

Der neue Bewohner beantragte mit den Unterschriften von fünf Bewohnern die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung, um das Problem zu lösen. In der Zwischenzeit wählte ihn die Versammlung in der ordentlichen Versammlung zum Mitglied des Verwaltungsrats.

Darf er an Ratssitzungen teilnehmen? Die Geschäftsordnung besagt: „Mitglieder des Rates müssen in jeder Hinsicht einen guten Ruf besitzen. Werden sie gewählt , ohne diese Voraussetzung zu erfüllen, oder tritt dieser Umstand während ihrer Amtszeit ein, verlieren sie ihren Status.“

Verletzen Rat und Verwaltung ihre Pflichten, wenn sie den neuen Bewohner nicht mit einer Geldstrafe belegen, wie es die Verordnung vorsieht?

Wenn die Versammlung die Fassadenänderung mit 70 % der Stimmen billigt, werden dann alle Sanktionen aufgehoben?

Zunächst einmal ist klar, dass alle Eigentümer die Gesetze, die Vorschriften und die Beschlüsse der Versammlung einhalten müssen.

Das Versagen einiger bedeutet nicht, dass alle anderen diesem Beispiel folgen können. Es bedeutet auch nicht, dass der Gleichheitsgrundsatz geltend gemacht werden kann. Die Maßnahmen der Leitungsgremien müssen in diesen Fällen individuell sein.

Bei der Verhängung von Sanktionen ist es notwendig, das in den Vorschriften vorgesehene Verfahren auszuschöpfen und die Anfechtungs- und Verfahrensrechte des Eigentümers zu gewährleisten.

Jedem Einzelnen wird eine Frist eingeräumt, um die Fassade an die behördlichen Vorgaben anzupassen, damit die Einheitlichkeit des Gesamtbildes nicht beeinträchtigt wird. Auch Fahrlässigkeit seitens des Verwalters ist nicht gerechtfertigt.

Die Renovierung dieser Immobilien kann der Versammlung vorgelegt werden, da die Fassaden Gemeinschaftseigentum sind. Der Eigentümer kann an den Entscheidungen des Rates teilnehmen, da er für die ihm zugewiesenen Aufgaben gewählt wurde; das Gesetz sieht keine Ausschlüsse oder Unvereinbarkeiten vor. Die Verordnungen sollten überprüft werden, um festzustellen, ob sie diesbezüglich Bestimmungen enthalten.

Ebenso muss der Rat seiner Aufgabe nachkommen, das in der Verordnung beschriebene Verfahren zur Verhängung der entsprechenden Sanktion einzuleiten und sich dabei selbstverständlich an die in dieser Verordnung und im Gesetz festgelegten Bestimmungen halten.

Trotz der Länge der Anfrage wollte ich dem Leser und dem Miteigentümer helfen, da der Termin für die Versammlung näher rückt und dieser Fall anderen in ähnlichen Situationen eine Hilfe sein könnte.

Bei Fragen senden Sie Ihre Anfrage bitte möglichst präzise und ohne Anhänge an: [email protected]. Neue Artikel erscheinen jeden Samstag. Die neuesten und früheren Artikel finden Sie unter https://www.eltiempo.com/noticias/nora-pabon-gomez .