Mieter könnten über einen Zeitraum von 30 Jahren 340.000 Pfund schlechter dastehen als Hausbesitzer

Einer neuen Studie zufolge sind Mieter langfristig um Hunderttausende Pfund schlechter gestellt als Eigenheimbesitzer.

Mieten statt Eigentum könnte in England dazu führen, dass die durchschnittliche Bevölkerung in den nächsten drei Jahrzehnten um 338.170 Pfund ärmer wird. Dies geht aus einer Analyse des Hypothekenmaklers Mortgage Advice Bureau hervor.

Die Studie verglich die durchschnittlichen Anfangs- und laufenden Kosten sowohl beim Mieten als auch beim Besitzen und verwendete dabei öffentlich zugängliche Daten aus Quellen wie Zoopla, dem Office for National Statistics und der britischen Regierung.

Dabei wurden die durchschnittlichen Kosten für Miete und Kauf über verschiedene Zeiträume hinweg verglichen. Das Ergebnis: Bereits nach zwei Jahren sind Eigenheimbesitzer besser dran.

Da die jährlichen Mietzahlungen mit der Zeit steigen und die Hypothekenzahlungen weitgehend unverändert bleiben, vergrößert sich mit der Zeit die Differenz zwischen den Kosten für Miete und Eigentum eines Eigenheims.

Schätzungen zufolge könnten Eigenheimbesitzer nach zehn Jahren bis zu 12.157 £ mehr verdienen als Mieter.

Anschließend untersucht die Studie, was passieren würde, wenn ein Eigenheimbesitzer das Geld, das er im Vergleich zu einem Mieter „gespart“ hat, investieren würde.

Wenn dies der Fall wäre, könnte dieser Betrag in zehn Jahren auf 14.358 £ anwachsen und einen zusätzlichen Gewinn von 2.202 £ bedeuten.

Bis zum 14. Jahr könnten diese investierten Ersparnisse 39.539 £ erreichen – genug, um die typische Anzahlung eines Erstkäufers vollständig zurückzuerhalten.

Und bis zum 16. Jahr könnten die investierten Ersparnisse auf 55.547 £ anwachsen – genug, um beispielsweise die durchschnittlichen Studienkreditschulden in England zurückzuzahlen.

Schätzungen zufolge könnten Eigenheimbesitzer über einen Zeitraum von 30 Jahren allein an Wohnkosten 206.031 £ einsparen, die Wertsteigerung der Häuser nicht eingerechnet.

Würden diese Ersparnisse im Laufe der Zeit schrittweise investiert, könnten sie weitere 132.139 £ einbringen, wodurch sich die insgesamt verpasste finanzielle Chance für Mieter auf 338.170 £ beläuft.

Der Studie zufolge bedeutet dies, dass sich die finanziellen Kosten einer Mietwohnung im Vergleich zum Eigenheimbesitz nach 30 Jahren auf bis zu 30,88 £ pro Tag oder 11.272 £ pro Jahr belaufen könnten.

In manchen Städten ist die Lücke sogar noch größer. In London beläuft sich die verpasste Chance auf 540.687 Pfund – oder fast 50 Pfund pro Tag.

In Bristol könnten Mieter im Laufe von 30 Jahren auf ein Vermögen von sage und schreibe 573.110 Pfund verzichten, in Manchester beträgt die Summe sogar 428.223 Pfund.

Interessanterweise könnten Eigenheimkäufer in Bristol mehr sparen als in London, da der monatliche Unterschied zwischen Miete und Hypothekenzahlungen in Bristol viel größer ist.

Dort können Hausbesitzer schon früher größere Einsparungen verzeichnen.

Das potenzielle Wachstum der Immobilienpreise wurde bei den Berechnungen der Studie nicht berücksichtigt.

In den letzten 30 Jahren ist der durchschnittliche Immobilienpreis in Großbritannien um 414 Prozent von 51.617 £ auf 265.497 £ gestiegen.

Zwar ist es möglich, dass sich dieses Wachstumsniveau in den nächsten 30 Jahren nicht wiederholt, doch ist es sicherlich wahrscheinlicher, dass die Immobilienpreise in den nächsten drei Jahrzehnten steigen werden.

Darin enthalten waren jedoch typische Einmalkosten wie die vom Mieter zu zahlende Kaution von fünf Wochen.

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Für Käufer sind die üblichen Kautionen, Bewertungsgebühren, Hypothekenbearbeitungsgebühren, Hausgutachten, Anwaltskosten und Gebäudeversicherungen enthalten. Auch regelmäßige Instandhaltungs- und Reparaturkosten, die Hausbesitzer zu tragen haben, sind darin enthalten.

Dabei wurden auch die regelmäßigen Kosten für Käufer und Mieter berücksichtigt, darunter Gemeindesteuer, Nebenkosten, Breitband, Hausratversicherung und Fernsehlizenz.

Die Studie könnte jedoch hinsichtlich der Stempelsteuer zu kurz greifen. Die Berechnungen basieren auf der Tatsache, dass ein durchschnittlicher Erstkäufer für Immobilien unter 300.000 Pfund keine Stempelsteuer zahlt.

Auch zukünftige Umzüge von Mietern oder Käufern werden nicht berücksichtigt, da die Berechnung aufgrund zu vieler Variablen immer schwieriger wird.

Die Stempelsteuer für Umzugsunternehmen kann im Laufe der Zeit bei Vergrößerungen und Verkleinerungen eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen.

Beim Umzug in eine Immobilie im Wert von 300.000 £ fallen Stempelsteuerkosten in Höhe von 5.000 £ an, beim Kauf eines Hauses im Wert von 500.000 £ sind es 15.000 £ und beim Umzug in eine Immobilie im Wert von 750.000 £ sind es 27.500 £.

Zwei Drittel der Mieter streben laut einer separaten Umfrage von Censuswide unter 5.000 Personen den Kauf eines Eigenheims an. Mehr als ein Viertel glaubt jedoch, dass sie sich dieses niemals leisten können werden.

Letztendlich hängt die Herausforderung, auf die Karriereleiter zu gelangen, davon ab, wo im Land jemand lebt und wie viel er sich leisten kann, jeden Monat zu sparen.

Die am häufigsten genannten Hindernisse für den Erwerb eines Eigenheims sind der Umfrage zufolge hohe Immobilienpreise, das Sparen für eine Anzahlung, Arbeitsplatz- oder Einkommensunsicherheit und Bedenken hinsichtlich der Kreditwürdigkeit eines Hypothekendarlehens .

Viele dieser vermeintlichen Hindernisse sind jedoch möglicherweise leichter zu überwinden, als Mieter glauben.

Zunächst einmal sind die Immobilienpreise in den letzten drei Jahren nicht gestiegen, während die Durchschnittseinkommen zunahmen.

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Der durchschnittliche Hauspreis liegt laut Nationwide Building Society bei 271.619 £, was bedeutet, dass die Durchschnittspreise immer noch unter dem Höchststand im August 2022 liegen, als sie 273.751 £ erreichten.

Dies hat dazu geführt, dass die Immobilienpreise im Vergleich zum Durchschnittseinkommen erschwinglicher geworden sind.

Nationwide gibt sogar an, dass die Immobilienpreise heute im Durchschnitt erschwinglicher sind als vor 20 Jahren.

Laut Nationwide betrug der durchschnittliche Hauspreis in Großbritannien zwischen April und Juni dieses Jahres das 5,8-fache des durchschnittlichen Jahresgehalts einer Vollzeitbeschäftigten.

Dies ist ein geringfügiger Rückgang gegenüber dem gleichen Dreimonatszeitraum im Jahr 2005, als der durchschnittliche Hauspreis das 5,9-fache des durchschnittlichen Jahresgehalts einer Vollzeitkraft betrug.

In den letzten 20 Jahren sind die Immobilienpreise um 73 Prozent gestiegen, während die Einkommen im gleichen Zeitraum um 76 Prozent gewachsen sind.

Angesichts des starken Zinsanstiegs in den Jahren 2022 und 2023 hat sich die Erschwinglichkeit aus Sicht der Hypothekenkosten in den letzten fünf Jahren jedoch verschlechtert.

Im Juli 2020 konnte jemand, der mit einer Anzahlung von 20 Prozent kaufte, einen Fünfjahreszins von nur 1,7 Prozent ergattern.

Die meisten Käufer sichern sich derzeit Hypothekenzinsen zwischen 4 und 5 Prozent. Die niedrigste Fünfjahres-Festzinsrate für Käufer mit einer Anzahlung von 20 Prozent liegt bei 4,15 Prozent.

Jemand, der im Jahr 2020 eine Immobilie mit einer Hypothek von 200.000 £ zu 1,7 % und einer Rückzahlungsdauer von 25 Jahren kauft, hätte 818 £ pro Monat bezahlt.

Wer heute jedoch ein Haus mit einer Hypothek von 200.000 £ und einer Laufzeit von 25 Jahren zu einem Zinssatz von 4,15 % kauft, muss mit einer monatlichen Zahlung von 1.072 £ rechnen.

Mehr als die Hälfte der Mieter gaben einer Umfrage des Mortgage Advice Bureau an, dass sie einen Kauf in Erwägung ziehen würden, wenn die Hypothekenrückzahlungen ihrer Miete entsprächen.

Da die Mieten in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind, wird es letztendlich Standorte geben, an denen die Hypothekenzahlungen niedriger sind als die Mieten für vergleichbare Immobilien.

Das Sparen für eine Anzahlung stellt oft die größte Hürde dar. Viele Kreditgeber bieten mittlerweile jedoch auch Hypotheken mit einer Anzahlung von nur 5 bis 10 Prozent an.

Einige bieten sogar 100-Prozent-Hypothekenoptionen an – die Zinssätze für diese Produkte können jedoch hoch sein.

Darüber hinaus haben die Kreditgeber in den letzten Monaten die Vorschriften zur Hypothekenbezahlbarkeit gelockert, sodass die Menschen mehr Kredite aufnehmen können.

Ein durchschnittlicher Käufer, der vor einigen Monaten noch 200.000 Pfund hätte leihen können, könnte laut Mortgage Advice Bureau heute bis zu 240.000 Pfund leihen.

Nationwide erweitert den Zugang zu seinem Hypothekendarlehen „Helping Hand“, um Erstkäufern die Möglichkeit zu geben, mit einer Anzahlung von nur 5 Prozent bis zum Sechsfachen ihres Einkommens Kredite aufzunehmen.

Berechtigte Erstkäufer können diese Hypothek jetzt mit einem Gehalt von 30.000 £ (statt 35.000 £) beantragen, und gemeinsame Antragsteller mit einem Gesamtgehalt von 50.000 £ (statt 55.000 £).

Für einige Mieter könnte dies bedeuten, dass sie nicht so lange für eine Kaution sparen müssen, wie sie vielleicht erwartet haben.

Die Umfrage ergab, dass Eigenheimbesitzer im Durchschnitt nur 2,84 Jahre für die Anzahlung sparen.

Im Gegensatz dazu lebt der durchschnittliche Mieter seit 7,43 Jahren zur Miete.

Ben Thompson, stellvertretender Leiter des Mortgage Advice Bureau, glaubt, dass viele Langzeitmieter möglicherweise bereits Zeit hatten, zu sparen und zu kaufen, aber noch nichts unternommen haben.

„Unsere Untersuchungen zeigen, dass viele Mieter dem Kauf viel näher sind, als ihnen bewusst ist, trotz der Hindernisse, die sie wahrnehmen“, sagte Thompson

„Die Bedingungen für angehende Erstkäufer haben sich im letzten Jahr erheblich verbessert.“

„Außerdem ist es jetzt möglich, deutlich mehr Kredite aufzunehmen als letztes Jahr. Daher ist es durchaus möglich, dass Sie Ihr erstes Eigenheim viel früher kaufen können, als Sie denken.“

„Wenn Sie jetzt handeln, können Sie langfristig viele Tausend Pfund sparen und Ihre Investitionen steigern.“

„Wohneigentum schafft Eigenkapital, bietet Stabilität und legt den Grundstein für zukünftigen Wohlstand.“