Ein Haus am See kaufen: Von Garda über Lario bis Iseo – hier finden Sie die besten Angebote.
Mailand, 14. Juli 2025 – Ein Zimmer mit Seeblick . Tausende Italiener träumen davon, und die lombardischen Seen mit ihren Landschaften und ihrem glamourösen Charme ziehen sie unwiderstehlich an. Besonders für die Mailänder, die einige der schönsten Seen Italiens – vom Gardasee über den Lago Maggiore bis zum Lario – nur eine Autostunde entfernt haben. Das Ergebnis: Der Immobilienmarkt in den wichtigsten Seestädten der Lombardei bleibt dynamisch, die Verkäufe verzeichnen einen positiven Trend. Tecnocasa, das die Verkaufsentwicklung im zweiten Halbjahr 2024 analysiert hat, bestätigt diesen äußerst positiven Trend. Hier sind die Trends in den verschiedenen untersuchten Gebieten.
GardaseeDas Ufer von Brescia . Ausländische Käufer, insbesondere aus Osteuropa, ziehen in der Region Desenzano immer mehr an. Aus Italien kommen vor allem Einwohner der Lombardei, der Emilia und des Trentino. Sie kaufen sowohl für den Eigenbedarf als auch zur Vermietung. „Es gibt auch Käufer“, betonen die Experten von Tecnocasa, „die beruflich zwischen Verona, Brescia, Mailand und Venedig pendeln.“ Das durchschnittliche Budget liegt zwischen 160.000 und 280.000 Euro. Der Neubau von Immobilien hat in den letzten Jahren stark zugenommen, wobei oft ältere, renovierungsbedürftige Villen in Neubauwohnungen umgewandelt werden. Neue Immobilien am Seeufer kosten daher rund 5.000 Euro pro Quadratmeter.
In Sirmione sanken Ende 2024 die Preise, insbesondere für gebrauchte Immobilien, für die Eigentümer oft Preise verlangen, die nicht ihrem tatsächlichen Wert entsprechen. Potenzielle Käufer verhandelten über den Preis, und viele unverkaufte Immobilien konnten erfolgreich platziert werden. In den ersten Monaten des Jahres 2025 gab es eine starke Nachfrage, insbesondere von polnischen und tschechischen Einwohnern. Die Nachfrage ist polarisiert und reicht von durchschnittlich 200.000 bis 300.000 Euro für kleine Anschaffungen zur Eigennutzung oder Vermietung bis hin zu Luxusimmobilien für über 1 Million Euro.
Die begehrtesten Gegenden sind Colombare, Brema und Lugana . In Colombare liegen die Preise zwischen 4.000 und 6.000 Euro pro Quadratmeter, je nach Renovierungszustand der Immobilie und ob sie Seeblick bietet oder nicht. Zu den begehrtesten Zielen gehört natürlich die Perle des Gardasees, Sirmione , wo die Preise bis zu 10.000 Quadratmeter erreichen. Das liegt auch daran, dass „es nur wenige Neubauten gibt und die einzigen, die vorhanden sind, das Ergebnis von Sanierungsprojekten bestehender Immobilien sind“. Die Preise für neue Immobilien liegen zwischen 4.000 und 6.000 Euro pro Quadratmeter. Der Markt für kurzfristige Vermietungen scheint aufgrund der hohen Gebühren, die die Agenturen oft verlangen, zu schrumpfen.
Die Immobilienpreise in Moniga del Garda, Manerba del Garda , Polpenazze del Garda und Puegnago del Garda steigen. Die Nachfrage kollidiert jedoch mit einem geringen Angebot an Immobilien, da es mit Ausnahme von Manerba keine größeren Bauprojekte gibt. In Manerba werden Neubauimmobilien für 5.000 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter verkauft. Die begehrteste Gegend in Manerba ist Lido in Seenähe, wo gute gebrauchte Immobilien bis zu 5.000 Euro pro Quadratmeter erzielen können.
In Moniga, einem der wichtigsten Zentren, werden für Immobilien in gutem Zustand rund 3.000 Euro pro Quadratmeter gezahlt. In begehrter Lage oberhalb des Yachthafens steigen die Preise auf bis zu 5.500 Euro. Im Viertel Crociale sinken die Preise (1.800 Euro pro Quadratmeter).
Niedrigere Preise im Landesinneren drängen Käufer in die Hügelstädte Polpenazze und Puegnago, die zwar weiter vom See entfernt sind, aber einen Panoramablick bieten. Investoren suchen aktiv, finden aber nicht immer kleine Immobilien zum Kauf. Das Investitionskapital liegt bei etwa 200.000 bis 300.000 Euro . Auf dem Mietmarkt liegen die Mieten für eine Zweizimmerwohnung für vier Personen im Wert von 200.000 Euro im Juni bei 1.500 Euro, im September bei 1.500 Euro, im Juli bei 2.000 Euro und im August bei 2.500 Euro.
Padenghe (Garda)In der kleinen , charmanten Stadt oberhalb des Gardasees – einer Schatzkammer architektonischer Schönheit sowie Olivenhainen und Weinbergen, aus denen erlesene Olivenöle und Weine hergestellt werden – sind die Preise im Stadtzentrum stabil und steigen in den Ufer- und Berggebieten. Der Anstieg in Padenghe ist auf Neubauten in den niedrigeren Hügeln zurückzuführen, wo die Durchschnittspreise zwischen 3.800 und 4.200 Euro pro Quadratmeter liegen. Am Seeufer wurden jedoch hochwertige Einfamilienhäuser verkauft. Insgesamt hat die Nachfrage jedoch nachgelassen: Potenzielle Käufer im mittleren Preissegment, vor allem Deutsche und Österreicher, gehören zu denjenigen, die einen Rückgang erleben. Der Zielpreis für Immobilien über 600.000 Euro ist dynamisch, während sich Objekte unter 250.000 Euro am anderen Ende befinden.
In Salò handelt es sich um einen Markt für Ferienhäuser, die von Italienern und Ausländern, insbesondere Deutschen und Polen , erworben werden. Tatsächlich kommen immer mehr Menschen aus Osteuropa, um ein Ferienhaus zu kaufen. Auch von Franzosen und Briten wird berichtet. Zwei- und Dreizimmerwohnungen sind sehr gefragt. Neubauten sind im ehemaligen „Tavina-Viertel“ verfügbar, wo derzeit ein Sanierungsprojekt zum Bau eines Fünf-Sterne-Hotels und Hunderter Apartments durchgeführt wird. Auch im „Villa“-Viertel von Salò wird gebaut. Neue Häuser werden für etwa 5.000 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter verkauft. Die Immobilienpreise für gebrauchte Immobilien liegen zwischen 2.500 und 7.000 Euro pro Quadratmeter in Seenähe mit Aussicht. Die Nachfrage nach Wohnungen steigt auf Kosten von Einfamilienhäusern, die schwieriger zu verwalten sind. Es gibt ein beträchtliches Käufersegment, das als Investition kauft und bis zu 250.000 bis 300.000 Euro ausgibt. Im Juni kostet eine Zweizimmerwohnung mit Pool durchschnittlich rund 700 € pro Woche ; im Juli steigt der Preis auf 800 € pro Woche und im August auf 1.000 € pro Woche. Eine Zweizimmerwohnung in gutem Zustand kann für 180.000 € erworben und für die gesamte Saison für 10.000 € gemietet werden. Es gibt auch Berichte über den Kauf von Eigentumswohnungen.
Der Markt für Ferienhäuser in Tremosine und Gargnano wird hauptsächlich von ausländischen Käufern getrieben. Im letzten Jahr gab es einen Anstieg der Verkäufe polnischer Käufer mit Budgets zwischen 150.000–200.000 € bis 400.000–500.000 €. Sie sind an freistehenden Immobilien mit Seeblick im Wert von über 1 Million € sowie an älteren Häusern, die renoviert werden müssen, interessiert. Italiener sind in der Minderheit, kaufen auch zu Anlagezwecken und wohnen hauptsächlich in der Lombardei und in Venetien. Tremosine, unweit von Campione del Garda, ist berühmt für sein Kitesurfen. Die Preise sind im letzten Jahr stabil geblieben und bleiben auch in Gargnano und Tremosine stabil. Sie liegen zwischen rund 2.000 € pro Quadratmeter für renovierungsbedürftige Immobilien und 3.000 € pro Quadratmeter für renovierte Immobilien mit Seeblick. Immobilien am See oder Neubauten kosten rund 4.000 € pro Quadratmeter. In den weiter im Landesinneren gelegenen Gebieten, in den Bergen, fallen die Preise unter 2.000 Euro pro Quadratmeter.
Italienische Käufer dominieren den Immobilienmarkt in Toscolano Maderno und Gardone Riviera. Die begehrteste Gegend von Toscolano liegt unterhalb der Hauptstraße und direkt am See: 3.000 Euro pro Quadratmeter kostet ein Objekt in den Bergdörfern mit Seeblick; 4.000 Euro pro Quadratmeter kostet ein Objekt oberhalb des Vittoriale in Gardone mit Seeblick.
Häuser am Idrosee sind besonders für Bewohner der Niederlande und Brescias attraktiv. Die Preise für Häuser im unteren Preissegment liegen bei etwa 1.600 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter, während sie für weiter vom See entfernte Immobilien auf 1.300 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter sinken. Seeblick und freistehende Häuser mit Garten sind beliebt. Zu den Touristen zählen auch viele Ausländer aus den Niederlanden und Deutschland , die die Immobilien ruhiger als am Gardasee und vor allem erschwinglicher finden. Außerdem bietet sich neben dem See die Möglichkeit, die Berge zu genießen. Beim Kauf bevorzugen Ausländer Immobilien im Grünen . Italiener kaufen fast ausschließlich als Kapitalanlage.
In der zweiten Hälfte des Jahres 2024 stiegen die Immobilienpreise am Iseosee um 0,1 %, wobei das Ufer von Bergamo um 3,9 % und das Ufer von Brescia um 3,2 % sanken. Die Preise in Iseo sind leicht rückläufig. Das Interesse der Nordeuropäer steigt, insbesondere am Luxussegment, wo sie bis zu 10.000 € pro Quadratmeter für Immobilien am Seeufer ausgeben können, verglichen mit durchschnittlich 2.000 € pro Quadratmeter für eine gebrauchte und 4.000 € pro Quadratmeter für eine renovierte Immobilie. Ihr Budget beträgt im Allgemeinen mehr als 500.000 € und sie benötigen oft keine Hypothek. In Iseo hat es erneut wenig Entwicklung gegeben . In den letzten Monaten wurden Anstrengungen unternommen, um das Phänomen der touristischen Vermietung einzuschränken, indem diejenigen, die diese Art von Immobilie mieten möchten, auch eine Garage oder einen Parkplatz einschließen müssen. Dies hat zu einem Anstieg der Preise für Garagen und Parkplätze geführt. Diejenigen, die keine Ferienwohnungen mehr mieten, entscheiden sich zunehmend für Kurzzeitmieten mit Laufzeiten von sechs Monaten bis zu einem Jahr. Eine Zweizimmerwohnung kann bis zu 700 Euro im Monat kosten.
Italienische Käufer kommen aus den Provinzen Brescia und Bergamo und kaufen Zweizimmerwohnungen für Wochenenden und Kurzurlaube. Ein Vorteil des Iseosees sind seine beiden Ausfahrten an der Autobahn A4, Rovato und Palazzolo. In Provaglio di Iseo sind die Preise günstiger: Wohnungen in zwischen 1990 und 2015 gebauten Mehrfamilienhäusern kosten 1.800 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen für 2.800 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter zu haben sind. Auch Monte Isola ist ein beliebtes Reiseziel: Eine Dreizimmerwohnung mit Seeblick kostet dort rund 80.000 bis 90.000 Euro – ein ausgesprochen wettbewerbsfähiger Preis.
Sarnico (Iseo)Auf der Bergamo-Seite des Flusses verändert sich der Markt. Ausländer interessieren sich für erschwingliche rustikale Immobilien im Preisbereich zwischen 80.000 und 150.000 Euro. In Sarnico sind mehrere Neubauprojekte im Gange, die für 4.000 Euro pro Quadratmeter verkauft werden und hauptsächlich als Erstwohnsitz genutzt werden. Das Dorf Predore ist nach wie vor beliebt, ein Nischenmarkt, in dem Immobilien zum Verkauf schwer zu finden sind, der aber von ausländischen Käufern mit bescheidenerem Budget bevorzugt wird. Die Preise liegen bei etwa 1.800 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter für Immobilien in gutem Zustand und 1.200 bis 1.300 Euro pro Quadratmeter für renovierungsbedürftige Immobilien.
Insgesamt steigen die Immobilienpreise am Lecco-Ufer des Comer Sees leicht an, allerdings mit unterschiedlichen Tendenzen in den verschiedenen Gemeinden: Abbadia Lariana, Mandello del Lario, Bellano, Dervio, Lierna und Varenna. Bei kleineren Immobilien ist ein leichter Anstieg zu verzeichnen; Studios und Einzimmerwohnungen sind nach wie vor sehr gefragt, aber selten. Ausländer mit Wohnsitz in Nordeuropa kaufen weiterhin Immobilien. Mandello del Lario ist die Gemeinde mit den meisten Annehmlichkeiten, während diejenigen, die Seeblick suchen, nach Bellano und Lierna ziehen.
Eine gebrauchte Immobilie in gutem Zustand kostet rund 2.500 € pro Quadratmeter, während eine neue Immobilie bis zu 4.000 € pro Quadratmeter kosten kann. Varenna ist von allen Gemeinden ein Nischenmarkt mit Preisen von bis zu 4.000 € pro Quadratmeter für renovierte Immobilien mit Seeblick . Die Investitionskäufe halten an und konzentrieren sich auf kleine Einheiten für unter 150.000 € pro Quadratmeter (typischerweise Zweizimmerwohnungen) zur Sommervermietung . Dies führt zu einem Mangel an Mietobjekten für diejenigen, die berufsbedingt umziehen.
Il Giorno
