Experte warnt Privatanleger vor 2025 Risiken beim Immobilienkauf

Investitionen in neue Wohnraumquadratmeter gelten in der Russischen Föderation als bewährtes Anlagevermögen, das nicht nur zur Erhaltung, sondern auch zur Mehrung des persönlichen Kapitals beiträgt. Es ranken sich jedoch viele Mythen um dieses Anlagegut, die von kreativen Vermarktern von Bauträgern und Immobilienmaklern geschaffen wurden. Oleg Repchenko, Leiter des Analysezentrums „Indikatoren des Immobilienmarkts“, sprach über Stereotypen und Risiken, die private Investoren daran hindern, die Wirksamkeit von Investitionen in Neubauten richtig einzuschätzen.

— Oleg, hat ein privater Investor heute eine Chance, auf dem Immobilienmarkt Gewinne zu erzielen?

— Auf dem Immobilienmarkt lassen sich immer interessante Nischen finden. Selbst in turbulenten Zeiten und hoher Inflation. Erfolgversprechend sind derzeit beispielsweise Investitionen in Büro- und Lagerhallen, vorwiegend im Light-Industrial-Format. Doch der Einstieg in diese gewerblichen Immobilienbranchen ist kostspielig und erfordert auch entsprechende Kompetenzen. In Großstädten bestehen nach wie vor Möglichkeiten zum Flipping, bei denen ein Investor – ein Flipper – eine liquide, renovierungsbedürftige Wohnung zu einem günstigen Preis auswählt und die Immobilie nach der Instandsetzung zu einem höheren Preis weiterverkauft. Aber ohne ein eigenes Bauteam und einen Anwalt ist es riskant, dieses Geschäft zu betreiben. Unter normalen Bürgern gibt es zwei beliebte Möglichkeiten, auf dem Immobilienmarkt Geld zu verdienen. Erstens: Kaufen Sie eine Wohnung in einem frühen Baustadium, um sie nach der Fertigstellung des Gebäudes weiterzuverkaufen. Bekanntlich werden Neubauten mit zunehmendem Baufortschritt teurer. Zweitens, ein Rentier zu werden, d. h. eine Wohnung zur späteren Vermietung kaufen. Allerdings ist es in der gegenwärtigen Wirtschaftslage in keinem der beiden Fälle unwahrscheinlich, dass ein nicht professioneller Anleger Geld verdienen kann. Heute stagnieren die Immobilienpreise. Beispielsweise verzeichnete der Wohnkostenindex auf dem Sekundärmarkt in Moskau bis Ende 2024 einen Anstieg von symbolischen 0,8 %. Dies ist viel niedriger als die jährliche Inflation. Ja, der Wohnungsmarkt ist ein Mosaik, es gibt immer etwas zu verhandeln und Rabatte zu bekommen. Deshalb können einzelne Objekte leicht im Preis gestiegen, andere hingegen etwas gesunken sein. Im Durchschnitt liegt die Dynamik jedoch nahe Null.

— Experten zufolge sind die Preise für Neubauten in Moskau jedoch auch im Januar weiter gestiegen. Das bedeutet, dass Sie auch bei steigenden Preisen noch Geld verdienen können.

- Dies ist eine irreführende Statistik. Ja, wir sehen, dass die Preise formal steigen. Mittlerweile werden immer mehr Neubauten der Business- und Premiumklasse mit entsprechendem Preisschild zugeordnet, was zu einem Anstieg des durchschnittlichen Preisniveaus führt. Doch hinter den Kulissen bleiben für Privatanleger zwei grundsätzlich wichtige Fragen offen. Erstens: Zu welchen Preisen werden die Geschäfte letztlich abgeschlossen: zu den in der Preisliste angegebenen Preisen oder mit einem Rabatt? Schließlich können die Preise bei realen Transaktionen aufgrund von Rabatten und Aktionen unter dem angegebenen Wert liegen. Entwickler arrangieren oft die sog. „Schwarze Freitage, russischer Stil“ – erst heben sie leise die Preise an, um dann lautstark einen satten Rabatt anzukündigen. Es werden aktiv versteckte Preisnachlassprogramme eingesetzt. So bekommt man beispielsweise beim Kauf einer Neubauwohnung automatisch Geschenke in Form eines kostenlosen Ausbaus, eines Stellplatzes, eines Abstellraums etc. Projektentwickler nutzen außerdem verschiedene Finanzierungsmodelle, die die Hypothekenzinsen künstlich senken. Die entgangenen Einnahmen werden dann in den Endpreis der Wohnung „eingerechnet“.

Die zweite wichtige Frage ist: Können Sie diesen Neubau auf dem Zweitmarkt zumindest zum gleichen Preis weiterverkaufen? Und meine Antwort wird viele Neubaukäufer enttäuschen: „Auf gar keinen Fall!“ Heute sind die Durchschnittspreise für Zweitwohnungen in verschiedenen Regionen des Landes um 20 bis 30 Prozent niedriger als auf dem Erstwohnungsmarkt. Dabei handelt es sich nicht um alte Zweitwohnungen, „Gebäude aus der Chruschtschow-Ära“, sondern um moderne Neubauten von gestern, die erst vor kurzem auf den Zweitmarkt „umgezogen“ sind.

Wenn Sie eine neue Wohnung gekauft haben, ist es daher unmöglich, sie auf dem Zweitmarkt, wo es keine Vorzugshypotheken oder verschiedene Finanzierungsmodelle gibt, zum gleichen Preis wieder zu verkaufen. Vielen Käufern von Neubauten ist dies schlicht nicht bewusst. Vorbei sind die schönen Geschichten, eine Immobilie günstig im Baugrubenstadium zu kaufen und sie anschließend im fertigen Haus teuer zu verkaufen. Der Markt für Neubauten ähnelt meiner Meinung nach mittlerweile dem Automarkt: Wenn Sie einen Neuwagen kaufen, verliert dieser automatisch erheblich an Wert, sobald Sie den Ausstellungsraum verlassen.

— Wie attraktiv ist es heute, Wohnraum zu mieten?

— Nach den Ergebnissen von 2024 betrug der Anstieg der durchschnittlichen Mieten in der Hauptstadt 30–50 %. Dementsprechend sind auch die Mietrenditen gestiegen: Lagen sie früher bei etwa 4–5 Prozent p.a., liegen sie heute bei 6–7 Prozent. Es ist jedoch wichtig zu verstehen, dass diese Rendite „schmutzig“ ist. Den Wertverlust einer Wohnung berücksichtigt in der Regel keiner der Vermieter. Bei der mehrjährigen Vermietung einer Wohnung muss damit gerechnet werden, dass früher oder später die Frage einer Renovierung der Räumlichkeiten aufkommt. Darüber hinaus müssen Sie Steuern und Versicherungen zahlen. Es besteht die Gefahr von Ausfallzeiten. Das heißt, die „Netto“-Mietrendite wird niedriger sein – etwa 5–6 %. Dies ist mindestens dreimal niedriger als die durchschnittliche Rendite auf Rubeleinlagen. Daher bleiben Wohnimmobilien einerseits eine defensive Anlage mit geringem Risiko. Auf der anderen Seite verliert es aber bei der Rendite bei vergleichsweise geringen Risiken nicht nur gegenüber Einlagen, sondern auch gegenüber „langen“ OFZs, Geldmarktfonds, die eine Rendite in Höhe von 20 % p.a. abwerfen. Daher gehe ich davon aus, dass private Anleger in diesem Jahr mit Wohnimmobilien zwar für die Inflation sparen, aber kein Geld verdienen können.

— Wie werden die Preise in diesem Jahr steigen?

— Meiner Meinung nach gibt es im Jahr 2025 angesichts des derzeit hohen „Schlüssels“ der Zentralbank, von dem die Kosten der Kredite für Bauträger und die Kosten der Markthypotheken für Wohnungskäufer abhängen, keinen Grund, mit einem Anstieg der Preise für Wohnimmobilien zu rechnen. Selbst wenn die Regulierungsbehörde den Leitzins plötzlich und unerwartet um 2–3 % senkt und die Hypothekendarlehen dementsprechend von derzeit 28–30 % p. a. auf 25–25 % p. a. verbilligt werden, wird dieses Manöver nicht zu einem Anstieg der Nachfrage nach Wohnraum führen. Die Zinsen werden noch immer prohibitiv hoch sein. Daher werden die Preise im besten Fall stagnieren und im schlimmsten Fall langsam sinken. Sollten beide Szenarien umgesetzt werden, ist auch bei der Vermietung von Wohnraum nicht mit hohen Gewinnen zu rechnen. Denn die niedrige Mietrendite, die derzeit, zur Erinnerung, bei 6-7% liegt, kann durch die sinkenden Preise für Fertighäuser „aufgefressen“ werden. Und daher können Sie mit solchen Investitionen 0 % Rendite erzielen.

— Anfang Februar berichteten die Medien über Insolvenzen von Bauträgern in mehreren Regionen des Landes. Welche Trends könnten auf dem Baumarkt an Dynamik gewinnen?

— Russische Bauträger sind an die enormen Profite gewöhnt, die sie in den vergangenen Jahren machten, als die Immobilienpreise in die Höhe schossen. Der größte Anstieg erfolgte zudem in den Jahren 2020–2021, als spezielle Vorzugsprogramme eingeführt wurden. Der Immobilienmarkt erlebte einen kräftigen Aufschwung und Bauträger wurden dank großzügiger staatlicher Subventionen zu „Süchtigen“, die sich um die Marktlage kaum kümmerten. Und als der Staat sagte: „Leute, die Party ist vorbei. Für Vorzugshypotheken ist kein Geld mehr im Haushalt, den Rest machen wir selbst“ – für die Bauträger sei eine Phase des „Rückzugs“ und der Ernüchterung eingetreten. Allerdings sind keine Draufgänger in Sicht, die angesichts des Überangebots auf dem Primärmarkt die Preise für neue Wohnungen drastisch senken würden, wie es der Bauträger Vedis 2009 in Moskau tat. Im Gegenteil, manche Entwickler drohen damit, kürzer zu treten und Projekte auf Eis zu legen, wenn sie nicht die übliche Unterstützung vom Staat erhalten. Meiner Meinung nach werden heute günstige Voraussetzungen für die Transformation der Bauwirtschaft geschaffen. Ich schließe nicht aus, dass der Wunsch des Staates, die privaten Bauunternehmen zu verstaatlichen, umso stärker wird, je lauter ihre Hilferufe werden.

Veröffentlicht in der Zeitung "Moskovsky Komsomolets" Nr. 29469 vom 25. Februar 2025

Schlagzeile: „Mit Wohnimmobilien lässt sich dieses Jahr kein Geld verdienen“