Paradoxe des russischen Immobilienmarktes: Preise steigen, Verkäufe sinken

Strukturelle Ungleichgewichte auf dem heimischen Immobilienmarkt nehmen einen völlig unanständigen Charakter an. Von Januar bis Juni stiegen die Durchschnittspreise für Wohnungen in Neubauten im Vergleich zum Vorjahr um 17,9 %. Es handelt sich um einen stabilen Trend, der paradoxerweise vor dem Hintergrund eines deutlichen Rückgangs der Verkaufszahlen an Dynamik gewinnt.

Laut einem Analysezentrum lag der Durchschnittspreis einer verkauften Wohnung in Russland im ersten Halbjahr 2024 bei 8,2 Millionen Rubel, im Januar-Juni 2025 stieg er auf 9,7 Millionen Rubel. In den letzten zwei Jahren betrug der Preisanstieg 36,8 %: Im ersten Halbjahr 2023 wurde eine im Bau befindliche Wohnung für durchschnittlich 7,1 Millionen Rubel verkauft.

Gleichzeitig sank der Umsatz um 27,8 % – von 314,8 Tausend Beteiligungsverträgen (EPAs) im ersten Halbjahr des Vorjahres auf 227,1 Tausend im ersten Halbjahr 2025. Über einen Zweijahreszeitraum ist der Rückgang weniger ausgeprägt – um 11,9 % (im ersten Halbjahr 2023 wurden 257,7 Tausend EPAs für Neubauten abgeschlossen). Vor diesem Hintergrund starten Bauträger immer seltener neue Wohnprojekte. Im Januar-Juni dieses Jahres

Sie fielen auf ein Dreijahrestief – 22 % im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024.

Als die massenhaften Hypothekenprogramme mit staatlicher Unterstützung von 8 % p. a. im Juli 2024 ausliefen, gingen Regierungskreise davon aus, dass sich der Markt anpassen, die Verbrauchernachfrage nachlassen und die Quadratmeterpreise sinken würden. Dies geschah jedoch nicht, hauptsächlich aufgrund der steigenden Inflation und der steigenden Baukosten.

„Die Bauträger haben in ihren Schätzungen bestimmte Beträge berücksichtigt, die sie nicht überschreiten können“, sagt der Ökonom und Top-Manager für Finanzkommunikation Andrey Loboda. „Neubauwohnungen sind teurer als noch vor sechs Monaten, da die Inflationskomponente voll einkalkuliert ist. Der Verkauf läuft weiterhin, ist aber im Vergleich zum hohen Niveau der Vorperioden etwas zurückgegangen.“

Viele Menschen stecken ihre Ersparnisse in Beton, weil sie die Auswirkungen der Inflation fürchten und die Mechanismen des Investierens nicht wirklich verstehen. Geld in eine Wohnung in einem Neubau zu investieren, erscheint ihnen als eine großartige Idee und ist nicht ohne Sinn. Laut Loboda gibt es jedoch andere Möglichkeiten, den Inflationsfaktor auf Null zu senken und das Kapital zu erhöhen – man muss sie nur kennen und in der Praxis anwenden können.

„Die Verkäufe könnten zurückgehen, weil die meisten Menschen bereits vor und während der Hochzinsphase eine Wohnung gekauft haben“, bemerkt Valery Tumin, Direktor für den russischen und GUS-Markt bei fam Properties. „Der Markt ist jetzt zum Stillstand gekommen: Die Leute überlegen, ob sie die Immobilie brauchen oder nicht. Was Preissteigerungen angeht, bieten Bauträger attraktivere Preise und Konditionen bei Angeboten mit subventionierten Preisen an, während die Preise bei regulären Angeboten steigen.“

Der Schlüsselfaktor für den Immobilienmarkt ist der extrem hohe Leitzins (20 %), der die Nachfrage bis zum Äußersten dämpft, bemerkt der Finanzanalyst und Autor des Economism-Projekts Alexey Krichevsky. Zudem wächst die Kaufkraft der Bevölkerung nicht: Die Realeinkommen sind nicht gestiegen, die Inflation im Konsumsegment ist nach wie vor extrem hoch. Angesichts der aktuellen Situation – teures Geld, langfristige Kredite und schwache Nachfrage – rutscht der Wohnungsmarkt immer weiter vom „Grundbedürfnis“ in die Kategorie „Schuldenluxus“. Die verbleibenden Vorzugsprogramme, vor allem „Familienhypotheken“, spielen keine Rolle mehr als Markttreiber.

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