Kann meine Mama uns ihr Immobilienportfolio vererben, ohne in die Erbschaftssteuerfalle zu tappen?

Mein Vater ist vor 18 Monaten unerwartet verstorben. Zum Glück hatte er ein Testament, in dem er seinen Nachlass seiner Mutter vermachte.

Sein Nachlass bestand hauptsächlich aus einem Portfolio von fünf Mietobjekten, von denen drei mit Hypotheken belastet waren, dem Haus, in dem meine Mutter lebt, und einem Bargeldüberschuss.

Meine Mutter ist jetzt im Ruhestand und nutzt einen Teil der Mieteinnahmen, um ihre Rente aufzubessern und ihren Lebensunterhalt zu bestreiten.

Meine Mutter möchte die Dinge so strukturieren, dass die Erbschaftssteuer und die Kapitalertragssteuer so weit wie möglich gemildert werden.

Ich bin einer von drei Brüdern – einer hat gesundheitliche Probleme und arbeitet nicht, der andere möchte möglicherweise auswandern und möchte die Dinge nicht dadurch verkomplizieren, dass er eine Immobilie vollständig auf seinen Namen besitzt.

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Harvey Dorset von This is Money antwortet: Das muss eine schwierige Zeit für Sie und Ihre Familie sein.

Es ist gut zu hören, dass Ihr Vater nicht ohne Testament verstorben ist, da ein Testament den gesamten Erbschaftsprozess zweifellos etwas einfacher macht.

Da Ihre Mutter die spätere Erbschaftssteuerlast jetzt reduzieren möchte, ist es gut, dass sie ihre Optionen frühzeitig prüft.

Leider ist Ihre Situation, wie Sie bereits erwähnt haben, komplex und daher nicht so einfach zu bewerkstelligen, dass Ihre Mutter nach ihrem Tod den gesamten Nachlass direkt an Sie und Ihre Brüder vererbt. Dies gilt insbesondere angesichts der Höhe des Nachlasses, die in diesem Fall mit einer hohen Erbschaftssteuer verbunden sein könnte.

Wie unten erläutert, stehen Ihnen Optionen zur Verfügung, um die Erbschaftssteuer zu mindern, insbesondere wenn Sie eher früher als später Maßnahmen ergreifen.

This is Money hat mit zwei Finanzberatern gesprochen, um herauszufinden, was Sie und Ihre Mutter tun müssen, um Ihre zukünftige Steuerlast zu senken.

Aaron Banasik, unabhängiger Finanzberater bei Ascot Lloyd, antwortet: Es tut mir leid, vom Verlust Ihres Vaters zu hören.

Es ist beruhigend, dass er ein Testament aufgesetzt hatte, sodass Ihre Mutter den Nachlass problemlos erben konnte.

Mit einem Portfolio aus fünf Mietobjekten, von denen drei zusätzlich zu ihrem Haus mit Hypotheken belastet sind, und einem Bargeldüberschuss versucht Ihre Mutter zu Recht, den Nachlass vor künftiger Erbschafts- und Kapitalertragssteuer zu schützen und gleichzeitig ihren Ruhestand zu finanzieren.

Bezüglich der Erbschaftssteuer beträgt sie 40 Prozent auf Nachlässe über 325.000 £, Übertragungen zwischen Ehepartnern sind jedoch von der Steuer befreit.

Nach dem Tod Ihrer Mutter könnte der Nachlass von einem erhöhten Nullsteuersatz von bis zu 1 Million Pfund profitieren, sofern das Familienheim den direkten Nachkommen vermacht wird.

Sie könnte erwägen, zu Lebzeiten Eigentum zu verschenken, das, wenn sie sieben Jahre überlebt, nicht mehr unter die Erbschaftssteuer fallen könnte.

Wenn ihr jedoch ein Vorteil, beispielsweise die Mieteinnahmen, bleibt, kann die Schenkung dennoch als Teil ihres Nachlasses betrachtet werden.

Darüber hinaus kann bei solchen Übertragungen sofort Kapitalertragsteuer anfallen und es kann eine Stempelsteuer anfallen, wenn Schulden im Spiel sind.

Gewinne über dem Kapitalertragsteuerfreibetrag (3.000 £ für 2025/26) würden mit 18 % bzw. 28 % besteuert. Das Halten der Immobilien bis zum Tod schließt die Kapitalertragsteuer vollständig aus, da Vermögenswerte, die nach dem Tod vererbt werden, von der Kapitalertragsteuer befreit sind.

Eine alternative Strategie könnte darin bestehen, die Immobilien schrittweise zu verkaufen. Dies ermöglicht es ihr, den Erlös in erbschaftssteuereffiziente Anlagen wie einen Discounted Gift Trust zu reinvestieren, der ihr einen sofortigen Erbschaftssteuerrabatt bietet und gleichzeitig ein regelmäßiges Einkommen generiert. Es ist jedoch wichtig, sich diesbezüglich von einem erfahrenen, unabhängigen Berater beraten zu lassen.

Ermessenstrusts können eine Möglichkeit bieten, Vermögenswerte zu übertragen und gleichzeitig eine gewisse Kontrolle zu behalten. Allerdings können sie mit anfänglichen Erbschaftssteuergebühren und hohen Einkommenssteuersätzen auf Mieteinnahmen verbunden sein.

Bei richtiger Strukturierung können Trusts zur Unterstützung von Familienmitgliedern beitragen. Dies ist insbesondere dann relevant, wenn ein Sohn nicht mehr arbeiten kann und ein anderer möglicherweise umzieht.

Alternativ kann eine auf Treuhandkonto abgeschlossene Lebensversicherung zur Deckung der zukünftigen Erbschaftsteuerrechnung genutzt werden. Prämien können sogar unter die Regel „normale Ausgaben aus dem Einkommen“ fallen, wenn das Einkommen ausreichend ist.

Angesichts der unterschiedlichen Bedürfnisse Ihrer Brüder ist Flexibilität unerlässlich.

Eine Kombination aus selektiven Schenkungen zu Lebzeiten, Treuhandvereinbarungen und der Nutzung Ihrer Schenkungsfreibeträge kann eine gerechte Vermögensübertragung ermöglichen, ohne dass den Empfängern unmittelbare Verpflichtungen auferlegt werden.

Patrick Haines, zugelassener Finanzplaner bei Partners Wealth Management, antwortet: „ Nach ihrem Verlust vor 18 Monaten ist dies eine wichtige Zeit für die Familie.“

Es müssen nun konkrete Maßnahmen ergriffen werden, um eine Steuerminderung zu gewährleisten.

Darüber hinaus sollte eine Einschätzung der fortbestehenden Verletzlichkeit Ihrer Mutter vorgenommen werden, für den Fall, dass der Tod Ihres Vaters Auswirkungen auf die jetzt zu treffenden Entscheidungen hat.

Die erste Maßnahme, die in Betracht gezogen werden sollte, ist eine Abänderungsurkunde (DoV) des Testaments Ihres Vaters.

Dadurch können die Bedingungen des Testaments nach dem Tod geändert werden, sofern alle ursprünglichen Begünstigten mit den Änderungen einverstanden sind und die Anpassungen innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod erfolgen.

Ich empfehle Ihnen, anschließend gemeinsam mit Ihrer Mutter und Ihren Geschwistern die fünf Mietobjekte (Rendite und Wert) zu überprüfen, um zu sehen, welche davon nun auf die Namen ihrer drei Söhne übertragen werden könnten.

Dies kann durch eine rechtliche Eigentumsübertragung umgesetzt werden, sobald die DoV umgesetzt wurde.

Möglicherweise könnten Sie und Ihr Bruder, der im Vereinigten Königreich bleiben soll, jeweils eine Mietimmobilie erhalten, während eine dritte Immobilie verkauft wird, um einen Geldbetrag als Investition für Ihren anderen Bruder zu erzielen, der ins Ausland ziehen soll.

Für Ihren nicht berufstätigen Bruder sollten Sie sich beraten lassen, da etwaige Mieteinnahmen, die er jetzt erhält, Auswirkungen auf den Bezug staatlicher Leistungen (wie etwa persönliche unabhängige Zahlungen usw.) haben könnten.

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Durch die Herausnahme dieser drei Mietobjekte aus dem Nachlass Ihrer Mutter könnten Sie 40 Prozent Erbschaftssteuer auf diese Vermögenswerte sparen, die sonst beim Tod Ihrer Mutter fällig geworden wäre.

Die verbleibenden zwei Mietobjekte könnten weiterhin im Besitz Ihrer Mutter bleiben und die Mieteinnahmen könnten als Aufstockung der Rente usw. verwendet werden.

Sollten die Einkünfte den Bedarf übersteigen, können diese unter bestimmten Voraussetzungen direkt an Sie und Ihre Brüder verschenkt werden, ohne dass Erbschaftssteuer anfällt.

Dadurch wird auch sichergestellt, dass im Nachlass Ihrer Mutter ausreichend Vermögen verbleibt, falls künftig Pflegekosten anfallen.

Abhängig vom Alter und der Krankengeschichte Ihrer Mutter könnte ein Teil des überschüssigen Einkommens auch zur Finanzierung einer Lebensversicherung verwendet werden, die auf Treuhandbasis abgeschlossen wird.

Die Versicherungssumme wäre dann beim Tod Ihrer Mutter zahlbar und könnte zur Begleichung eines Teils oder der gesamten fälligen Erbschaftssteuer verwendet werden.

Eventuelle Hypothekenschulden können zur Minderung des steuerpflichtigen Wertes des Nachlasses herangezogen werden.

Eine Lebensversicherung ist insbesondere dann sinnvoll, wenn es um Immobilien geht, da sie sicherstellen kann, dass die beiden Mietobjekte (und der Hauptwohnsitz) nicht sofort verkauft werden müssen und schließlich ohne Erbschaftssteuer an Sie und Ihre Brüder übergehen können.

Angenommen, Ihr Vater besaß die fünf Mietobjekte allein, dann wird der Veräußerungsgewinn nach dem Tod Ihres Vaters neu berechnet. Dies hat den Vorteil, dass auf den Gewinn keine Kapitalertragssteuer (CGT) anfällt, da der Eigentümer mit dem Gewinn verstirbt.

Die Neufestsetzung der Immobilienwerte muss beantragt werden, es besteht also kein automatischer Anspruch.

Wenn Ihr Bruder ins Ausland zieht, könnte der Verkaufserlös seiner geerbten Mietimmobilie mithilfe einer Offshore-Anleihe reinvestiert werden, auf die er bei Bedarf auch im Ausland zugreifen kann, während er in Großbritannien von einer Steuerstundung auf den Fonds profitiert.

Lassen Sie sich rechtzeitig beraten, um sicherzustellen, dass Abhebungen im Ausland nicht von den Behörden am Wohnsitz Ihres Bruders besteuert werden. Er sollte außerdem erwägen, seinen ISA- Freibetrag vor der Ausreise aus Großbritannien voll auszuschöpfen.

Es ist wichtig, sicherzustellen, dass das Testament Ihrer Mutter nach dem Tod Ihres Vaters überprüft wird, da es möglicherweise Elemente des bestehenden Testaments gibt, die nicht mehr relevant sind.

Ebenso sollte Ihre Mutter sicherstellen, dass sie eine Vorsorgevollmacht für den Fall hat, dass sie ihre Geschäftsfähigkeit verliert und ihre Angelegenheiten nicht mehr selbst regeln kann. Dies erspart der Familie in dieser schwierigen Zeit enorme Kosten, Verwaltungsaufwand und Stress.