¿Merz lo está renovando todo? ¿Qué pueden esperar ahora inquilinos y propietarios?
Querido lector,
"Construir, construir, construir", es el lema de Friedrich Merz. El nuevo canciller conoce la escasez de viviendas en Alemania. Queda por ver si el nuevo gobierno podrá impulsar la construcción de viviendas. La situación en el mercado inmobiliario sigue siendo tensa. En este número, analizamos los principales problemas.
Le deseamos una lectura apasionante.
Tu Johanna Apel
Una obra abandonada: todavía se construye muy poco para satisfacer la demanda.
Primero, las buenas noticias: Hay cada vez más indicios de optimismo en el mercado inmobiliario. Esto se evidencia, por ejemplo, en el hecho de que cada vez más personas recurren de nuevo a las hipotecas. La Asociación Alemana de Bancos Pfandbrief (VDP) observa que los bancos están otorgando significativamente más préstamos inmobiliarios que hace un año.
También hay cierta evolución en los permisos de construcción. A principios de año, se aprobaron más viviendas que el año anterior. Sin embargo, es importante recordar que hace un año, el nivel seguía siendo alarmantemente bajo.
Lo que nos lleva a las malas noticias. El mercado inmobiliario aún no se está recuperando del todo. La Oficina Federal de Estadística acaba de publicar cifras alarmantes: solo se completaron 251.900 viviendas en 2024, alrededor de un 14 % menos que el año anterior. Esto confirma oficialmente que la coalición del semáforo no logró su objetivo declarado de crear 400.000 viviendas al año durante su mandato.
Aunque el gobierno sucesor, que también incluye al SPD, se ha abstenido de prometer un número fijo de apartamentos, es evidente que algo debe cambiar en el mercado inmobiliario. El Instituto Federal de Investigación sobre Construcción, Urbanismo y Desarrollo Territorial (BBSR) estimó recientemente la necesidad de apartamentos en 320.000 al año. Esta es la cantidad de unidades que se necesitarían añadir para 2030 para satisfacer la demanda.
Friedrich Merz sabe que la vivienda escasea. La nueva ministra de Construcción, Verena Hubertz, también lo sabe. La política del SPD de 37 años, originaria de Tréveris, se enfrenta ahora a la titánica tarea de abordar este problema. «Las excavadoras tienen que volver a ponerse en marcha», declaró poco después de asumir el cargo. Hubertz explica cómo pretende lograrlo en esta entrevista:
Sin embargo, construir no será suficiente. Analicemos rápidamente la compleja situación: mientras muchas personas en las grandes ciudades y áreas metropolitanas buscan desesperadamente un apartamento, unos dos millones de apartamentos están vacíos en las zonas rurales. También es importante considerar que la superficie per cápita lleva años aumentando y que la población alemana está envejeciendo. Todo esto influye en la demanda de vivienda. O, dicho de otro modo: un pequeño ático sin reformar en el campo puede estar disponible a un precio razonable, pero eso no beneficia a mucha gente.
Verena Hubertz es la nueva Ministra Federal de Vivienda, Desarrollo Urbano y Construcción
Fuente: photothek.de
Y quien quiera construir o comprar aún debe considerar los altos precios inmobiliarios y los costos de construcción. Los complejos procesos de aprobación y la lenta burocracia no facilitan las cosas. El hecho de que muchas administraciones estén retrasadas en la digitalización y algunos proyectos simplemente carezcan de profesionales cualificados es otro factor. Al menos, la situación con respecto a las tasas de interés de la construcción se ha relajado un poco. Puede encontrar más detalles sobre las recientes fluctuaciones aquí:
Por lo tanto, no se espera un alivio real para los inquilinos; al contrario, los pisos son cada vez más caros. En los primeros tres meses del año, los alquileres a nivel nacional aumentaron un 4,3 % en comparación con el mismo trimestre del año anterior.
Una de las medidas que el gobierno federal quiere abordar es la extensión del control de alquileres en mercados inmobiliarios con dificultades. El gabinete inició esta medida esta semana.
Además, la coalición rojinegra quiere endurecer la normativa sobre alquileres indexados y alquileres a corto plazo. Sobre todo, se necesita más vivienda para aliviar la situación. Para facilitar que la gente sea propietaria de una vivienda, quieren reestructurar los programas de financiación del KfW y facilitar a los municipios la designación de terrenos para la construcción. Hubertz también quiere reducir los costes de construcción para que los alquileres inferiores a 15 € por metro cuadrado vuelvan a ser posibles en los edificios de nueva construcción.
Importante para los propietarios: La ley de calefacción "semáforo" será derogada y revisada. Cualquier persona que herede una vivienda podrá deducir de sus impuestos los costes de las reformas energéticamente eficientes en el futuro. También se incluyen en la lista negra-roja de tareas pendientes exenciones fiscales para los propietarios que ofrezcan viviendas asequibles, el fortalecimiento de la vivienda social y la reducción de la burocracia. Encabezando la agenda está el "impulso a la construcción de viviendas", para el cual se espera un proyecto de ley en los primeros 100 días.
¿Conseguirá el gabinete de Merz revertir la tendencia? Estaremos atentos. Y esperamos que usted también.
Escaleras, umbrales, baños estrechos: Muchas casas en Alemania son inhabitables para personas con discapacidad. Según la Asociación para el Bienestar de los Trabajadores, recientemente había aproximadamente 560.000 apartamentos accesibles, una cifra insuficiente, según Kathrin Sonnenholzner, presidenta de la AWO. Esto dificulta enormemente la búsqueda de vivienda para las personas con discapacidad. Preguntamos para averiguar qué significa esto:
Los tipos de interés para la construcción se han acostumbrado a la marca de los 3 puntos. Según el asesor de préstamos Dr. Klein, el tipo máximo actual en un cálculo de muestra es del 3,31 % (tipo de interés anual efectivo). Esto supone un préstamo neto de 350.000 € con un plazo de diez años.
Un arrendador no puede repercutir todos los gastos de servicios públicos a los inquilinos. ¿Es correcta su factura de servicios públicos? ¿O está pagando demasiado?
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